国土交通省は平成24年2月10日、「賃貸住宅標準契約書」を改訂

賃貸借契約書と言っても、たくさんの種類があります。

不動産会社が独自で作成していることが多いのです。

そのため、不動産会社の数だけ、賃貸契約書の種類があると言っても過言ではありません。

「賃貸住宅標準契約書」は、平成5年に賃借人の居住の安定の確保と

賃貸住宅の経営の安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として作成されたものです。

今般、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観点から、条項の改訂、

解説コメントの追加などを行い、「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)が作成されました。

将来この標準契約書は営業用物件の賃貸借契約書にも影響を与えるものと考えます。

☆改訂の概要

・ 第7条 反社会的勢力の排除を新設

国民生活や経済活動からの反社会的勢力を排除する必要性の高まりを受け、

「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項で、

あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でない旨等を相互に確認することを記述。

・ 第14条 明け渡し時の原状回復内容の明確化

退去時の原状回復費用に関するトラブルの未然防止のため

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、

賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加。

また、退去時に協議の上、原状回復を実施することを記述。

・ 記載要領を契約書作成にあたっての注意点に名称変更

賃貸借契約書を通常作成する賃貸人だけでなく、賃借人にも参照されるよう、

各条項に記載する際の注意点を明確化。

・ 賃貸住宅標準契約書解説コメントを新たに作成

賃借人・賃貸人が本標準契約書を実際に利用する場合の指針となるよう各条項に

関する基本的な考え方、留意事項等を記述した解説コメントを新たに作成

家賃の値上げ2

契約更新時に、周辺の物件は家賃が下がっているのに、

家主から「契約書に記載されている通り、

家賃を値上げする」という通告を受けたが、従わざるを得ないのか?

(回答)

契約書に家賃を自動的に値上げするというような条項がある場合、

その規定が自動的に認められるわけではありません。

実際には、どの程度の値上げ幅・金額であるのかが問題となります。

いくら、契約書に記載があるからと言って、まったく合理的な理由のない、

一方的かつ高額な家賃値上げは認められないでしょう。

なお、2001年4月以降の契約であれば、消費者契約法の

「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」という規定が

適用されますので、このような規定は許されないと考えるべきです。

家賃の値上げ1

契約更新時に、家主から「家賃を値上げする」という通告を受けたが、

拒否することができるか?

(回答)

まず、契約書に、家賃の値上げに関する事項が入っているかどうかを

確認する必要があります。もし、家賃値上げに関する事項があれば、

その内容によっては、ある程度拘束されることもあります。

しかし、本来、家賃は、家主と借主の合意で決定する事項ですし、

家主の一方的な通告では認めがたいものです。

家主が、一方的に通告してきたということですが、

その値上げ幅・値上げ金額が妥当ではないと思える場合には、

借地借家法の第32条に規定する借賃増減請求権にもとづいて、

家賃の一方的な値上げに対抗して、裁判で新しい家賃が確定するまでの間、

家賃を供託するという手段もあります。

ただし、裁判で家賃が確定するには、不動産鑑定士による家賃の査定が必要となり、

かなりの費用がかかってきますので、実際には、家主との話し合いで、

ある程度のところで妥協するほうが賢明でしょう。

テナント入居時のトラブル

ビル賃貸借では様々なトラブルが発生します。

テナント入居時、契約期間中、更新時、明渡時などのトラブルを一通り取り上げ、

現在の法制度の下でどのような対処ができるかを説明していきます。

トラブルが多発している原因の一つとして、景気の悪さがあります。

例えば、倒産などの理由によって契約を履行できないケースが多いのです。

経済情勢だけではなく、それと同時に社会全般が権利意識に目覚めてきていることもあります。

社会構造もこの権利意識の覚醒によって変化してきているのです。

(1)契約した賃借人と実際に入居したテナントが違う場合にどう対処するか

1.契約者名と違う名前の会社がテナントと同居している場合

賃貸借契約を取り交わした会社の看板は確かに出ているが、

何か得体の知れない表札もいっしょにかかっていることがあります。

このような場合、貸主側は賃貸借契約を解除できるであろうか。

このケースでのまず第1のポイントは、転貸になるかということです。

例えば、入居している会社が当初契約した会社の子会社のとき、契約違反と言えるのか。

一般に子会社を入れるケースはそれほど問題になりません。

大抵、家主の了解を得られれば問題にはならない。

その他には、会社が倒産したため、別会社を作ってそのまま事業を引き継ぐことも考えられます。

要するに名前は別だが実態は変化していない。

契約の実態が変更されれば、転貸になるが、上記のようなケースは実態が変更されたとは考えにくい。

家主の承諾なしに転貸して契約に違反すれば、一般常識から言えば契約を解除できそうです。

しかし、借地借家法では賃借人の軽微な違反があったとしても

それを理由に賃貸借契約の解除までは認めないという判例が定着しています。

つまり、形式上契約に違反していてもそれが貸主に対する背信行為、

もしくは貸主との信頼関係を破壊するにまでに至らないとされる場合があります。

そのため、軽微な違反であれば貸主は契約解除まで請求することはできないのです。

軽微な違反かどうかの判別ポイントは信頼関係を破壊したかどうかです。

残念ながら、この信頼関係破壊の基準が明確でないために、これが争点になってしまうのです。

更新拒絶4

家主が、「建物が古く建替えるので契約更新はしない」と言ってきた。

まだまだ十分住めると思うのだが、家主の言うとおり退去せざるを得ないのか?

(回答)

まず、家主から、入居者の退去を求める場合、契約終了の

1年前から6ヶ月前までの間に通告することと、正当事由が必要とされています。

従って、家主が通告してきた時期が問題となります。

もし、通告時期が、「契約終了の1年前から6ヶ月前までの間」でなければ、

そもそも正当事由の有無に関係なく、契約更新の拒絶そのものが認められなくなります。

通告自体が、適法に行われた場合には、正当事由があるかどうかという判断を

することになりますが、「建物が古く建替える」というのは、一見すると、

正当事由に見えるのですが、単に、「古い」というだけでは正当事由とは認められていません。

通常、建物が古くなり、「朽廃(きゅうはい)」とみなされるような場合には、

正当事由としてみなされますが、「朽廃(きゅうはい)」という状態は、

室内から青空が見えるようなぼろぼろの状態ですので、現代においては、

「朽廃(きゅうはい)」に近い建物を貸す家主もないでしょうし、借主もいないと思います。

従って、「朽廃(きゅうはい)」を理由にした正当事由が認められるケースは、

ほとんどないと思います。「朽廃(きゅうはい)」までには至らない場合でも、

自身による倒壊が非常に強いと判断されるような場合には、

正当事由として認められる可能性はあります。

また、まともな生活を送れるようにするためには、大修繕が必要でありながら、

大修繕しても、居住用の建物として利用できる期間が短い場合には、

大修繕する意味がないため、大修繕が必要になった場合には、

正当事由として認められる可能性が高くなります。

そこで、借主が、(大修繕を行わなくても)「まだまだ十分住めると思う」のであれば、

家主としての正当事由が認められる可能性は非常に低いと思われます。

それでも、家主が退去を求める場合には、上記(3)で述べたような

立退き料の支払いが条件となるでしょう。

従って、家主からの「建物が古く建替えるので契約更新はしない」という主張を

そのまま受け入れる必要はなく、契約更新することが可能です。

更新拒絶3

家主が、「自分の子供が結婚して住む」ということで、

更新拒絶の「正当事由がある」と言ってきたが、

退去したくなくても従う義務があるか?

(回答)

家主から、入居者の退去を求める場合、

契約終了の1年前から6ヶ月前までの間に通告することと、

正当事由が必要とされています。

通告期間が守られていなければ、正当事由の有無には関係なく、

家主から退去を求めることはできません。

通告が適法に行われた場合には、正当事由があるかどうかがポイントとなりますが、

家主の「自分の子供が結婚して住む」という事情は、正当事由の一部にはなりえても、

それだけでは正当事由として認められるわけではありません。

借地借家法の第28条によれば、「建物の賃貸人及び賃借人

(転借人を含む。以下この条において同じ。)が

建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、

建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は

建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合に

おけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、

することができない」とされており、これらの事情を総合的に考慮して、

家主としての正当事由があるかどうかが判断されるのですが、

通常は、財産上の給付、すなわち、立退き料を支払うことで

正当事由を補完することでようやく認められることが多いのです。

従って、家主に対しては、上記の説明を行い、どうしても退去を求めるというのであれば、

相当額の立退き料(同じ地域にある同等物件に引越するために必要な諸費用で、

一般的には、家賃の6か月分程度は必要とされています)

を支払うように求めたほうがよいでしょう。

どうしても住み続けたいという場合には、家主からの要求を退ければ、

そのまま住み続けることができるでしょう。

その場合、家主としては、法的手段に訴えることになりますが、裁判などでは、

上記の考え方に沿って、正当事由があるかどうかを判断するでしょう。

家主からの退去通告4

家主が住んでいる一戸建ての一部屋を貸間として借りていたところ、
家主が、「建て替えることになったので、
できるだけ早く退去してほしい」と言ってきた。退去したくなかったので、
「借地借家法の正当事由に当たらないのでは」と言った。

そうすると、後日、家主の代理人の弁護士という人から、
「貸間には借地借家法が適用されないので、
民法の規定通りに退去してもらうことになる」と言ってきた。
本当に、貸間には借地借家法が適用されないのか?

(回答)

判例によれば、一軒家はもちろんながら、貸間であっても
他の部分と区画されており、構造や規模から
「独立的排他的支配が可能」ならば借地借家法における「建物」に
該当するとして、借地借家法の適用があるとしています。

「独立的排他的支配が可能」というのは、
端的に言えば、玄関は家主と一緒に使っていても、
廊下から、家主が利用する部屋を通らずに、
直接借りている部屋に入ることができ、
その部屋は、カギによって施錠することができ、
室内においては、一般のアパートと同様に、
借主が自由に使えるような状態をさすと思います。

逆に言えば、専用のカギもなく、独立性が保障されているとは
いえないようなものについては、
借地借家法の適用がないということになります。

したがって、「貸間」と言っても、すべてが借地借家法の適用がないとは言えず、
実際の状況を見ないことにははっきりしたことはいえないのです。

なお、家賃や契約書の内容などが、一般のアパートに近いような場合には、
借地借家法の適用があると解するべきだと思います。

家主からの退去通告3

分譲マンションの一室を賃貸で借りていましたが、
家主が「売却するから退去してほしい」と言ってきました。
契約期間はまだ残っているのですが、このような場合、
引越し代や立退き料はもらえるものでしょうか?
また、エアコンを取り付けましたのですが、
置いていくか、買取してもらうことはできるのでしょうか?

(回答)

本来、契約期間を定めた契約であれば、
契約期間中は契約解除することはできないのが原則です。

家主側としては、契約期間終了の6ヶ月前までに通告し、
かなり厳密な正当事由があれば、
契約更新を拒絶することができるに過ぎないのです。
その点からすれば、契約期間中に、家主から
一方的に退去を求めることは、法的には許されません。
いずれにしても、退去する義務は一切ありませんし、
法的に言っても、退去させられることはありません。

家主は、物件自体を売却することは自由にできますが、
借主としては、家主が交代するにすぎないのです。
したがって、家主は、入居者がいる状態で売却することが可能ですし、
そういうケースはよくあることです。

家主が、入居者がいる状態では売却しにくいと思うのであれば、
契約期間が終了するのを待って売却するか
(それでも退去には正当事由が必要です)、
通常の立退き料に慰謝料を大幅にプラスして、
入居者に対する立ち退き交渉を行うことになるでしょう。

エアコンについては、家主の承諾を得て設置した場合には、
造作買取請求権(借地借家法第33条)によって、
家主に「時価」で買い取ってもらうことを請求することができますが、
承諾を得ていなければ買い取り請求できず、
逆に、原状回復義務によって取り外さなければならないことにもなります。