家賃の滞納

契約書には「家賃を1日でも滞納すれば、年利30%の滞納補償金および滞納手数料5000
円を支払うこととする」と書いていたが、うっかりして家賃を所定の期日に振り込まなかった
ところ、管理会社から、「契約違反なので、滞納補償金と手数料を請求する」と言われた。
契約書に明記されていたら、従わざるを得ないのか?

(回答)

「滞納補償金」というのは、「遅延損害金」のことです。家賃のような金銭債務については、
通常は、利息制限法の制限利息の1.46倍までであれば、その約定が認められていますが、
元本10万円未満であれば年20%、同じく10万円以上100万円までなら年18%が制限
利息ですので、約定としては、10万円までの利息は、20%×1.46=29.2%、100
万円までの利息は、18%×1.46%=26.28%以下でなければなりません。

ところが、契約書では、「年利30%+手数料5000円」ということになっていますので、
法律で認められた上限を超えていることになります。従って、法律の上限を超えた部分については、
支払う義務はないということになります。さらに、その契約が2001年4月1日以降に契約され
たものであれば、消費者契約法が適用されますので、消費者契約法第9条によって、年14.6%
を越える部分については、支払う必要がないとされています。いずれにしても、契約書の内容どお
りにする必要はないということです。

共用部分の問題(1)

家主から、「共用部分の清掃を入居者に手分けしてやってもらう」という通告を受けた。
契約書にそういうことは明記されていないが、家主からの通告には従わざるを得ないのか?

(回答)

共用部分の清掃や維持管理のために、「共益費」や「管理費」などの名目で、家主が徴収
していると思います。「共益費は無料」という場合には、家賃に共益費部分も含んでいると
解釈されます。家主は、家賃や共益費を徴収している以上、入居者に使用収益させる義務が
ありますので、共用部分の清掃は、家主が行わなければなりません。まして、契約書に記載
されていないのに、入居者に清掃を求めるとすれば、

家賃や共益費の支払いとの二重負担を求めることになります。従って、家主の言い分は無茶
苦茶な要求ですので、従う必要は一切ありません。しかし、そんな無茶な要求であっても、
家主の要求を受け入れてしまい、共用部分の清掃を行う入居者が出てくると、かえって、入
居者間に不協和音を与えてしまうことになり、結果的に、他の入居者も清掃をやる羽目にな
るかもしれません。そこで、家主の要求が無茶苦茶であり、家主に従う必要もないので、入
居者全員で拒否するように、他の入居者に働きかけたほうがよいでしょう。そして、入居者
の連名によって、家主に対して、「家賃や共益費の負担と合わせて、清掃を求めるのは二重
負担になるため、一切拒否する」という通告を行ったほうがよいでしょう。

保証金と敷金は、どのような違いがあるのか?

保証金と敷金は、どのような違いがあるのか?

(回答)

保証金と敷金の違いとしては、実態としては、
ほとんど同じような意味で使われていることが多いのですが、
厳密に言えば、次のような違いがあるとされています。

1 保証金は、事務所、店舗やテナントなどの主に法人契約によく使われ、
敷金は、個人の住居の契約によく使われています。

2 保証金は、約定によって、
退去時に敷引き(解約引き、償却などと呼ぶ場合もあります)があることが多いのに対し、敷金は、
通常、敷引きがなく、実費精算です。

3 保証金は、法律上規定のないお金ですが、
敷金は、民法第316条,第619条などに規定のあるお金です。
ただし、判例では、敷引きのない保証金は「敷金」と同じ扱いとなっているようです。

4 保証金は、約定がないと権利の承継がありません(次の家主に引き継がれない)が、
敷金は原則として新しい家主にも引き継がれます。

5 保証金=敷金+礼金という解釈もあります。
つまり、保証金方式をとっている場合には、同時に、敷引きなどがある代わりに、
礼金を取ることがなく、敷金方式をとっている場合には、敷引きがない代わりに、
礼金を取る地域が多いということです。

礼金が高額なので支払いたくないのですが。

礼金が高額なので支払いたくないのですが。

(回答)

礼金というのは、法律上、特に規定のないお金です。
礼金のやり取りは、単なる慣習に過ぎません。
問題は、家主が礼金の支払いを求め、借主がそれを拒否した場合に、
家主が契約を拒否するだろうということです。
借主にも、物件を選ぶ自由があるのに対して、
家主は、誰と契約するかの自由があるのです。

従って、「礼金が高額なので支払いたくない」と言っても、
家主が認めてくれなければ、契約できないだけなのです。
契約そのものを強制することはできないからです。

契約書5

契約書の内容を見ていたら、「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」となっていた。
そういう契約内容は不当だと思うのだが、削除を求めるべきか、
それとも、法的に認められないと思うので無視して契約したほうがよいのか?

(回答)

「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」という合理的な根拠はあるのでしょうか?
 万が一、そういう根拠があれば、「不当な契約」とは言えません。
しかし、ふつうは、「更新ごとの自動値上げ」を行うような合理的な根拠はないと思います。

そういう場合には、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」
に該当しますので、契約内容そのものが無効となります。

できれば、最初から削除してもらうほうがよいと思いますが、あまり強い交渉を行うと、
契約そのものができなくなる(家主が契約を拒否する)可能性もあります。

入居を優先したいのであれば、あまりに強い要求は避けたほうがよいでしょうが、
その代わり、契約更新時には交渉を行う必要があります。
どちらがよいとは一概に言えませんが、最終的には、借主の判断次第となります。

契約書4

仲介業者で受け取った契約書内容と管理会社から送られてきた契約書の
内容が異なるのだが、どちらが正しいのか?

(回答)

仲介業者が、本来、管理会社が指定する契約書を使用すべきところを、
自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。
そうだとすれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。

そこで、万一、管理会社が用意した契約書の内容と
仲介業者で受け取った契約書の内容が大幅に異なり、
仲介業者で受け取った契約内容だったから契約したという場合には、
仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。

手付金

仲介業者に手付金として支払ったが、キャンセルしても返金されない。

(回答)

本来、手付金として受け取ることができるのは、契約の当事者である家主だけです。

仲介業者が便宜的に受け取る場合には、家主からの代理権が必要であり、
家主から、手付金の受領を認めるという委任状等を提示する必要があるとされています。

業者が、家主の代理権を証明するものを提示すれば、仲介業者でも、
手付金として受領することができるので、手付金支払い後にキャンセルする場合には、
解約手付金扱いとなり、手付金の返金は不可能になっても仕方がないでしょう。

ところが、よくあるケースとしては、実際には、代理権そのものを得ずに、
仲介業者が受け取っているケースです。
以前は、仲介業者が、代理権なしに便宜的に手付金を受け取ることも慣習として
黙認されるケースが多かったのですが、最近は、厳密に解釈するようになってきています。

一方、賃貸借契約そのものは、手付金の授受によって成立する
という考え方が多いですので、仲介業者が預かった手付金が家主の元に届けられ、
家主が契約書を発送した(契約の着手と考えられます)あとは、
手付金は、解約手付金として扱われてもおかしくないと思います。

つまり、仲介業者が預かってから一定の期間が経過すれば、
解約手付金として処理されても仕方がないと思います。
 「一定の期間」は、通常、1週間もあれば十分でしょう。

逆に言えば、仲介業者に手付金として支払った場合でも、
正式の代理権がなかったとき(支払い時に代理権を証明するものを提示されなかったとき)は、
支払い直後であれば、キャンセルした場合には、
返金に応じるべきであると解釈されるようになってきたのです。

なお、いずれにしても、手付金として支払う場合には、
「キャンセルする場合には返金されない」ということを覚悟して支払うべきだと思います。
なぜなら、手付金を支払えば、借主だけでなく、家主に対しても強い拘束力があるからです。
安易に、「仮押さえ」するつもりで手付金を支払うべきではありません。

入居申込書2

本人が高齢のため入居を拒否されたが、何とかならないか?

(回答)

平成13年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が制定され、
高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅の登録・閲覧制度や
終身借家制度などが誕生し、高齢者に対する一定の保護が前進しましたが、
いまだに「高齢」を理由とした入居の拒否があとを絶ちません。

現状では、家主の「良心」に委ねるほかなく、
強制的に、入居を認めさせることはできません。
家主を説得したい場合には、行政の窓口で相談し、
家主への説得を行ってもらうという方法も考えられますが、
根本的には、上記の法律で登録された高齢者の入居を
拒否しない賃貸住宅を探すことだと思います。

入居申込書1

入居申込書に書いた内容で入居を拒否されたが、何とかならないか?

(回答)

契約するためには、借主からの「申し込み」に対して、
家主による「承諾」が必要ですが、
家主が承諾しない場合には、契約が成立しません。

日本以外の先進国では、性別・人種・国籍の差別や
その他の合理的な理由がないのに、
入居を断るような場合、民間の家主であっても法律で罰せられる
というケースが少なくありませんが、
日本では、「契約自由の原則」が幅を利かせすぎているのです。

家主が承諾しない理由にはいろいろと考えられますが、
家主には、入居拒否の理由を説明する義務もありませんし、
家主が入居を認めない以上、何ともすることもできないのが現実なのです。

重要事項説明2

近くに迷惑施設があったのに説明がなかったが、
不動産業者は、「重要事項として説明する項目ではない」と言うが納得できない

(回答)

宅建業法第35条1項によれば、重要事項として説明すべき事項として、
登記簿上の権利関係、法律に基づく制限、水道ガス電気などの整備状況、
賃料のほかかかる費用についてなど、さまざまな事項について、
法律で「必ず説明すべき事項」として定められています。

不動産業者は、法律上明記された項目の中に、
「迷惑施設うんぬんという言葉がない」ということで、
説明しなくてもよいと考えているのかもしれませんが、法律をよく見ると、
第47条1項に「重要な事項の告知義務」を定めているのです。

これは、35条の法律上、具体的に明記されている事項以外でも、
契約するかどうかを判断するときに大きな材料となる事項については、
「重要な事項」として、必ず説明しなければならないとされているのです。
たとえば、過去に、自殺や火災などがあった物件については、
35条の「重要事項」ではありませんが、47条の「重要な事項」にあたるため、
必ず説明する必要があるのです。

そこで、「迷惑施設」といってもいろいろなものが考えられますが、
その中身と距離がどの程度であったかによって、
「契約するかどうかの判断材料として重要なポイントになるかどうか」が問題となります。
この点で、業者の言い分が正しかったかどうかを見極める必要があるでしょう。