他の入居者との家賃の違い3

同じ条件で入居していた人が、家主との交渉で、家賃の値下げをしてもらったという。
そこで、同じように、家主に交渉したところ、
「家賃の値下げをした人がいるからといって、事情も違うし、
同じように家賃の値下げに応じるつもりはない。」と一蹴されてしまった。

「では、その事情を教えてほしい」と言ったが、
それも、「個人のプライバシーに関わることなので話すことはできない」と言われた。
自分だけ、家賃の値下げをしてもらえないのは、不公平だと思うのだが、何とかならないか?

(回答)

借主には、家賃の値下げを要求する権利はあります。
しかし、どんな場合にも、家賃の値下げを要求できるわけではなく、
あくまで、不合理な家賃となった場合には、それを是正する権利があるに過ぎません。
家賃の値下げを勝ち取った人がいるからといって、
誰も彼もが同じように家賃の値下げをする権利があるわけではありません。
そして、家主が主張しているように、ほかの人の家賃を下げた理由について、
第三者(ご相談者)に説明しなければならない義務があるとはいえません。

家賃の値下げを要求したいのであれば、他の人の家賃値下げに関係なく、
ご相談者自身の部屋の家賃が不当に高くなっているということをきちんと説明し、
家主に家賃の値下げを受け入れてもらえるように交渉しなければなりません。

他の入居者との家賃の違い2

入居中、同じ間取りなのに、他の人よりも家賃が高いことがわかった。
そこで、家主に、「同じ間取りで安い家賃の人もいるので、
それに合わせて値下げしてほしい」と言ったが拒否された。

(回答)

借地借家法第32条では、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、
当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。
つまり、法律上、家主にも、借主にも、家賃を増減する権利が認められているわけです。

「同じ間取りで」ということは、
「近傍同種の建物の借賃」ということと同じようにみなすことができますので、
同じ間取りにもかかわらず、ご相談者の部屋の家賃があまりにも高すぎる
というような場合には、「家賃を下げてほしい」という要求をすることができます。

しかし、「たまたま同じ間取りなのに家賃が安い人がいる」のか、
それとも、ご相談者の部屋のみが高すぎるのかによっても、
家主の対応は異なってくるでしょう。

また、たとえ、同じ間取りであっても、所在階や窓向きなどによっても、
家賃が異なるケースはよくありますので、誰が考えても、
不合理なほどの家賃の開きがあるかどうかがポイントになるでしょう。
もし、誰が考えても、不当なほどの家賃の開きがあるのなら、
家主に率直に家賃の値下げをお願いしてみてはどうでしょうか

定期借家契約での途中退去1

定期借家契約で一戸建ての借家を借りていたが、
このたび、自宅を新築することになったので、家主に契約解除を申し出たが、
「定期借家契約なので途中解約はできない。
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。
家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

 

(回答)

借地借家法第38条第5項では、
「居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、
当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

この場合においては、建物の賃貸借は、
解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。」と規定しています。
借家が床面積が200平方メートル未満の建物だとすれば、
検討すべきなのは、「自宅の新築」が、法に規定されている「その他のやむを得ない事情」に
相当するかどうかという点です。

そうすると、「その他のやむを得ない事情」とは、
「転勤、療養、親族の介護」などと同等の内容でなければなりませんが、
「転勤等」は、借主が自分の都合で決めることができないものだという点が共通しています。
つまり、借主が自分の都合以外で借りている物件に住み続けることが不可能になった場合に、
借主の解約件を認めなければ、借主は非常に不利な状況に追い込まれてしまうのです。
そこで、法は、こういう場合に限って、定期借家契約といえども、
借主の解約を認めることにしたのです。

「自宅の新築」は、借主の都合で行うことにほかなりませんので、
「やむを得ない事情」に該当するはずはないということになります。
したがって、借主の解約は認められず、定期借家契約を終了させることはできません。

あとは、家主との交渉次第で、一定の違約金の支払いを持ちかけて、
特別に解約を認めてもらえるように交渉するという方法を検討してみてください。
なお、万一、床面積が200平方メートル以上である場合には、
「やむを得ない事情」があっても解約できないことになっています。

部屋の移動

契約時には、日当たりのよい上階の部屋が満室だったので、
仕方なく日当たりのよくない部屋に入居していたが、このたび、
上階の部屋が空いたので、家主に、部屋の移動を申し入れた。

家主は、「部屋の移動はかまわないが、
管理会社を通じて手続きをしてくれ」と言ってきた。
そこで、管理会社に、家主の承諾を得たので、
部屋移動の手続きをしたいと申し入れたところ、
「書類作成手数料として更新手数料と同じ金額を支払ってもらう」と言われた。
1万円以上の費用になるので、拒否したいのだが、だからといって、
部屋移動もできないのも困るし、どうすればよいか?

(回答)

家主が部屋移動を承諾しているわけですから、
あとは、「契約書の修正」、あるいは「契約書の作り直し」が必要ということになります。

契約期間そのものが、従来の契約のままであるのであれば、
家賃や部屋番号のみを修正すればよいだけだと思いますので、
その場合には、「契約書の修正」のみでよいでしょう。

しかし、家主が契約書の作り直しを求める場合には、それに従う必要があるでしょう。
問題は、管理会社を通すことによって、多額の手数料を請求されることですので、
家主に事情を説明して、家主との間で直接手続きを行ってもらうようにするか、
それとも、家主から、手数料の減額(書類作成手数料なら、2~3千円程度に抑えてもらう)
を働きかけてもらうように、うまく説得してみてください。

他の入居者との家賃の違い1

住んでいる物件の他の部屋の入居者募集がが数千円安くなっていた。
そこで、管理会社に、家賃減額をお願いしたら、
「いやなら退去してもよい」と言われてしまった。
何とか、家賃減額を勝ち取る方法はないのでしょうか?

(回答)

借地借家法上、近傍同種の物件と比較して、家賃が不相当となった場合には、
家主・借主のどちら側にも、賃料の増減請求権が認められています。
したがって、法的には、家賃の値下げ交渉を行う権利がありますが、
だからといって、素直に家賃値下げに応じてくれるかどうかは別問題です。

管理会社が、「退去していい」と言っているとのことですが、
本気でそのように言うはずはありません。
退去者が出ても、「満室保証」などを行っていない、通常の管理委託契約であれば、
管理会社自体の収入はダウンしませんが、家主の収入は明らかにダウンします。

万一、家主の収入ダウンを促進するようなことを、管理会社が行えば、
家主に対する背信行為となります。
家賃値下げ交渉は、管理会社を相手にしても、あまり意味がありません。
家主に対して行ったほうがよいでしょう。
管理会社との交渉がうまくいかなくなったときには、
家主と直接交渉するほうがよいかもしれません。

家賃滞納2

契約書には「家賃を3ヶ月分以上滞納すれば即刻退去させる」と書かれていたが、
うっかりして家賃を3か月分滞納してしまったところ、
家主から、「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのでしょうか?

(回答)

前項で解説しているように、家賃の滞納による契約解除は、
契約書に記載されている通りに行うことはできず、家主と借主との間に、
「信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
契約解除が可能であると解釈されています。

その観点から相談内容を見ると、確かに、借主は3ヶ月間家賃を滞納していたわけですが、
「うっかりして」いたということが、ひとつのポイントになります。
つまり、借主が家賃を滞納している間、家主は、借主に対して、
一度も家賃の督促を行わなかったようなのです。

借主からすれば、わざと滞納を続けていたというよりも、うっかりミスにより、
家賃の滞納が続いてしまったということですが、こういうケースはけっこうあるものです。

例えば、学生などの場合、家賃の支払いが、契約者本人が支払うのではなく、
実家から振込をすることになっているようなケースがありますが、
実家からの振込がうっかりミスで滞納されていても、
本人はまったく気づかなかったというような場合です。

そうすると、形式的には、契約条項をそのまま適用すれば
退去させられることになってしまいますが、
借主と家主との間の「信頼関係が破壊されてしまった」というような事情は
認められませんので、家主側からの契約解除は不可能なのです

マンションを退去する際に鍵交換は必ず必要か?

マンションを退去する際に鍵交換は必ず必要か?

賃借人の入替えに応じて鍵を交換する理由は、次の賃借人のセキュリティを保全するためです。しかし、安全対策は本来貸主が次の賃借人に負う義務であり、なんでもかんでも賃借人に費用を転嫁してしまう不動産業界の悪癖です。

現在(平成25年1月)のところ、鍵の交換についての法律はありませんが、国土交通省が平成16年に制定して改訂を重ねている、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいた対処法があります。

ガイドラインですから法的な効力はないのですが、訴訟で裁判になった場合は、このガイドラインに沿って判決が下されることが多くなっています。

払う必要はありませんが、トラブルになるのも避けたいところですから、「国土交通省のガイドラインに、貸主側の負担であることが明示されています。現在では社会通念上、鍵の交換費用は貸主負担であるとされていますが、どうお考えでしょうか」と主張し、話し合うのが得策でしょう。

入居前に、契約書や重要事項説明に「鍵の交換費用は借り主が負担する」という項目があり、印鑑を押してあったとしても、それが法律的に有効であるとは限りません。訴訟になると過去の判例に基づいて、契約内容が破棄されることはよくあります。ですから、泣き寝入りをしたり、払うべきものだと早合点することはありません。

一度、ご相談ください。

民法改正で住まいの売買/賃貸はどう変わる?

日本の主要な法律の一つ「民法」の改正が予定されている。2015年3月に国会(第189回)に提出され、120年ぶりの改正になると話題を集めたが、安保法案などの関係もあって審議が持ち越され、ようやく今国会(第192回)で審議に入った。社会秩序を維持するための重要なルールを定めた法律であるだけに、その影響は大きい。もちろん、住宅を賃貸借したり売買したりする場面においても。では、具体的にどういった影響があるのだろうか? 弁護士の江口正夫さんに伺った。

賃貸住宅を退去する際、「敷金の原則返還」を明文化

賃貸借でもっとも多いトラブルが、退去時の敷金や原状回復に関するもの。改正される民法では、敷金とその返還時期を定義づけ、退去によって部屋を明け渡したとき、敷金を返還しなければならないとしている。

一方、借主が負う原状回復の内容も明文化された。そのため、通常の使用による損耗や経年劣化によるものを除き、入居後に損傷があった場合(入居者に原因のないものは除く)、原状回復費用を差し引いた残りの額が返還されることになる。

これまでもトラブルを避けるために、国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を策定している。最高裁判所の判例といった法的な根拠もあり、「現状の裁判所の基本的な考え方が明文化されたということで、実はこれまでの考え方と大きく変わることはありません」と江口弁護士。

※なお、通常損耗についても借主に負担させるという賃貸借契約の特約も民法上は有効。ただし、当事者間の信義誠実の原則に反するような一方的に消費者の利益を害するような特約の場合は、「消費者契約法」の規制により無効になる。

賃貸住宅を借りる際の連帯保証人が保護される流れに

賃貸住宅を借りる際には、連帯保証人を立てるか、保証会社に保証料を払って保証してもらうか、どちらかの対応を取っているケースがほとんどだが、連帯保証人が保護される改正の流れになっている。

具体的には、家賃を払うなどの借主の債務について、連帯保証人になった後で家賃が増額になるなどの加重された分までは、連帯保証人が保証する必要はない。家賃が10万円の場合の連帯保証なら、家賃が15万円に上がったという場合でも、10万円だけ保証すればよいということだ。

また、連帯保証の契約では、連帯保証人が個人の場合には、極度額(保証する金額の上限額)を書面で合意することになった。想定した以上の金額を請求されることのないようにするためだが、極度額の記載のない連帯保証契約は無効になるので、注意が必要だ。これは、新規に契約する場合や、すでに交わした連帯保証契約の更新をする場合に適用される。

個人が保証の上限額を記載してまで連帯保証することは現実的ではないので、「この法改正によって、 家賃保証会社の利用がさらに増えるのではないか」と江口弁護士は予想している。

「瑕疵担保(かしたんぽ)責任」から「契約不適合責任」へ

「実は、最も影響が大きいのは、賃貸借よりも売買契約のほうにあります」と江口弁護士は指摘する。「瑕疵担保責任」の考え方がなくなり、「契約不適合責任」に変わるからだという。

「瑕疵担保責任」とは、事前に知らされていなかった重大な欠陥などがあった場合、売主に対して、損害の賠償を請求できるというもの。住むこともできないほどの欠陥であれば、契約の解除を請求することも可能。

この考え方が改正後の民法では、「契約不適合責任」に代わる。つまり、客観的に欠陥かどうか判断するのではなく、契約の趣旨、目的に適合しているかどうかで判断するわけだ。

住宅の売買の場合は、通常は居住することが目的となるので、それが達成できない場合はその程度に応じて、(1)~(4)までの選択肢が用意される。

【契約不適合責任の選択肢】
(1)損害賠償請求
(2)代金減額請求
(3)修補請求(住める状態になるように補修してもらうこと)
(4)契約解除

瑕疵担保責任では、(2)の代金減額請求や(3)の補修を求めるなどの追完請求は選択肢としてなかったし、(4)の契約解除は住めないほどの欠陥があるという条件付きだったのが、そのような制限はなくなったので、買主側の選択肢は増えることになる。

これまで以上に契約内容が重要になってくる

「契約不適合」という考え方が導入された背景には、瑕疵という概念が分かりづらいことや、買主の過失で瑕疵を見落とした場合に救済されないことなどを考慮する一方、より現実的な救済策として、代金減額や補修の請求などもできるようにして、柔軟な運用を可能にする見直しをしようということにある。

具体的な事例で考えてみよう。例えば、住宅を買う目的が、大量に収集した書物を収納する書庫がほしいからという場合、その重量に耐える基礎や床の強度が必要となる。一般的な住宅としての強度はあっても、大量の書物の重量に耐えられず床が傾くなどした場合、売主に「契約不適合」として、書庫として使用できるように補修を請求したり、損害賠償を請求したりできるようになる。もちろん、契約書に書庫として使用する目的があること、その重量に耐える強度があることが保証されていたり、補強工事をすることを条件としていたりといった記載が盛り込まれていることが前提。「そのつもりで買った」というだけでは該当しない。

つまり、同じような不具合があったとしても、売主の過失の有無や契約の内容によって、責任を追及できる範囲が変わってくるということになる。
民法改正が実現すると、これまで以上に契約内容がものを言うようになる。民法改正の国会審議にも関心を払い、契約の重要性を再認識してほしい。

by SUUMOジャーナル

家賃の滞納1

契約書には「家賃を1ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、
うっかりして家賃を1か月分滞納してしまったところ、家主から、
「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか?

(回答)

日本には、「契約自由の原則」(私的自治の原則)というものがあります。
つまり、誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、
契約の方式も自由であるというものです。

その前提には、独立・対等・平等な市民間においての契約については、
できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、
署名捺印しているということは、契約事項を承認しているということになりますから、
従わざるを得ないということになります。

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、
家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの
権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、
家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、
良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。
そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。
契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は
無効であるとされていますので、それに違反していないかどうかが問題となりますが、
家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有効です。

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。
「公序良俗」の法律用語としての意味は、
「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、
男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、
公序良俗違反とされた場合もあります。

そこで、「1ヶ月の滞納による契約解除」が、
社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、
人によって判断が分かれるでしょう。
逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、
「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による
契約内容の無効とはならないかという点です。

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、
文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、
契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、
「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

四つ目は、2001年4月に施行された消費者契約法による
「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に
違反していないかどうかという点です。

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、
わずか1ヶ月分だけの滞納によって契約解除を行うことは、
「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

ただし、まだ、消費者契約法の規定を取り上げた判例がないため、
必ず、そのような解釈になるかどうかははっきりしていません。
そこで、最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、
契約内容を判断することになるでしょう。
判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、
単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、
「家主と借主との間の信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。

従って、「家賃を1ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、
「明らかに無効である」とまでは言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、
借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわらず家賃を滞納し、
家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、
もはや、借主は、「家賃を支払うという約束を守るつもりがない」と

居住以外での使用1

居住用で借りている物件だが、今度独立することになり、
自宅兼事務所として使用したいので管理会社に申し出たが、
「事務所として使用するなら退去してもらう」と言われてしまった。
何とか解決する方法はないか?

(回答)

入居目的が「居住専用」となっている場合に、物件内に、
どの程度まで仕事を持ち込むことができるかという問題です。
一般に、「居住専用」となっている物件を、
「事務所」などとして使用することはできません。

しかし、「事務所」と言ってもピンからキリまであり、
すべての「事務所」が認められないかといえば、そんなことはないはずです。

「事務所」に限らず、営業用途として問題になるのは、
不特定多数が出入りすることで、他の入居者が
安全快適に生活することに支障が出たり、
入居者が駐車駐輪場を使用することに困難になったり、
物件自体の傷み具合が激しくなることです。

逆に言えば、「事務所」と言っても、「自宅兼事務所」程度であれば、
不特定多数の人が出入りする頻度や数もそれほど多くないでしょうし、
他の入居者が駐車駐輪場の使用に差し障るような問題がなければ、
「家主との信頼関係が破壊された」とまではいえません。

最近のように、いわゆるSOHOとして、自営業の登録場所として、
便宜上、「事務所」と呼んでいるような場合の多くも、
不特定多数が出入りするわけでもなく、
他の入居者に迷惑をかけるようなこともないはずですから、
居住専用であったとしても許されると考えられるでしょう。

そこで、「事務所」としての実態について、管理会社および家主に説明し、
「万が一、事務所としての使用によって、
家主や他の入居者に迷惑をかけるようなことがあれば、
事務所としての使用を中止する」などという念書を提出するなどして、
理解を求めるようにしなければならないでしょう。

それでも、管理会社や家主の理解が得られず、
一方で、「事務所」としての使用を行う場合には、
管理会社や家主との一悶着を覚悟しなければならず、
強行すれば、裁判などに発展することになるかもしれません。