連帯保証人2

友人から「迷惑をかけないから書類の上だけ保証人になってくれ」と言われたが、
本当に迷惑をかけられることはないか?

(回答)

賃貸借契約の保証人は、通常、「連帯保証人」というものであり、
非常に重い責任を負わせられます。
「書類の上だけの保証人」であれば、家主が認めるはずがありません。

それに、連帯保証契約は、借主と連帯保証人との間の契約ではなく、
家主と連帯保証人との間の契約ですから、
連帯保証契約に直接関与しない借主が「書類の上だけ」といっても、
なんら効果がありません。

また、借主から、「連帯保証は形の上だけなので、
連帯保証人には一切責任を負わせません」というような念書をもらっていたとしても、
法的には、そういう念書は一切効果がないとされていますので注意が必要です。

連帯保証人1

当初立てる予定だった連帯保証人に断られたので別の人に変更を希望したが、
変更手数料を請求された。支払わざるを得ないのか?

(回答)

仲介業者は、宅建業法上、賃貸借契約の仲介においては、
借主から媒介手数料以外の手数料を収受することはできません。

連帯保証人についても、連帯保証人の契約後の変更ではなく、
仲介業者にとって、特に手間がかかったわけではないはずですから、
「変更手数料」なるものを請求する合理的な理由が見当たりません。

なお、家主が直接「変更手数料」を請求する場合にも、
いったん決まった連帯保証人が変更になるわけではなく、
手数料を収受する合理的理由がありません。
従って、家主が請求してくる場合も拒否できます。

契約の拒否2

入居直前に、家主から「手付金の倍返しを行うので契約解除する」という通告を受けた。
そんなことはできないと考えているが、どうすればよいのか?

(回答)

契約そのものは、借主からの「申し込み」と、
それに対する家主の「承諾」によって成立します。
これを「諾成契約」と呼んでいます。

しかし、それだけだと、契約したかどうかが明確にならないため、
建物の賃貸借では、手付金の授受が必要とされています。
つまり、借主が手付金を支払うことで、契約が成立することになるのです。

その後、契約期間開始までに契約解除する場合には、借主からの場合には、
「手付金の放棄」、家主からは、「手付金の倍返し」を行うという
法律上の規定(ルール)があります。

したがって、家主から契約解除する場合には、手付金の倍返しが必要となります。
逆に言えば、手付金の倍返しを越える請求を行うことはできないのです。

契約の拒否1

申込金を支払ったのに、数日後、仲介業者から
「家主の知り合いが入居することになったので諦めて」という連絡が入りました。
あとから申し込んだ人が優先されるのは納得できないのだが…。

(回答)

契約が成立しているかどうかがポイントです。
契約が成立するためには、借主が申し込みをした上で、
家主が承諾していなければなりません。

家主が明確に承諾の意思を示していればよいのですが、
家主からの承諾を得ていなければ、契約として成立しているとは言えません。

一方、管理会社が、家主の代理権を得て、手付金の受け取りを行っている場合には、
契約が成立していると言えますので、領収書や手続き書類をみて、
支払ったお金が、手付金なのか、それとも単なる申込金なのかを確認してください。

単なる申込金である場合には、契約が成立しているとは言えませんので、
法的には何の権利もありません。

家主には、借主を選択する権利がありますので、
まだ契約が成立していない段階では、
あとから申し込んだ人を契約させることに何の法的問題も生じないのです。

つまり、申し込みの順序は、契約優先の順序ではないので、
残念ながら、あきらめるしかないでしょう。

ただし、もし、「手付金」として支払っていた場合には、
「解約手付」として「手付金の倍返し」、つまり、
支払った手付金の倍額の返金を受けることができます。

少額訴訟制度とは?

1-1. 少額訴訟制度とは? (しょうがくそしょうせいどとは?) 
 少額訴訟制度は、60万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする少額の紛争について、 その紛争額に見合った費用と時間で紛争を解決するための、新たな訴訟制度です。 通常の訴訟とは異なり、簡易・迅速な解決を図るための特別な手続が用意されており、 原則として一回の口頭弁論で審理を終え、その日のうちに判決の言渡しもなされます。 また、弁護士に訴訟を委任しなくとも、本人自身で訴訟を追行できるよう工夫されています。 少額訴訟制度は施行から数年が経とうとしていますが、実際、弁護士が 代理しているケースはほとんどありません。まさに「一般市民にとって最も身近で利用しやすく、 分かりやすい裁判手続」と言うことができます。 

1-2. 創設の経緯 (そうせつのけいい) 
 アメリカやイギリスなどの諸外国では、かなり以前から少額な金銭の民事紛争を処理する機関が つくられ、それなりの効果をあげています。それでは、なぜ今まで(1998年創設まで)日本においてこのような制度が創設されなかったのでしょうか? 
 実は、日本でも、旧民事訴訟法下において、訴額が90万円以下の少額な民事事件を簡易・迅速に 解決するため、簡易裁判所において特別な規則を設けていました。しかしその後の経過の中で、簡易 裁判所は、地方裁判所の手続とほとんど変わりのないものとなってしまい、そのため少額な 金銭の支払いを求める紛争では、訴訟を起こしてもその労力と費用がペイされず、多くの人は結局 泣き寝入りを強いられるといった状況になってしまいました。そこで、もう一度簡易裁判所の理念を見直し、簡裁を 一般市民にとってより身近で利用しやすいものとするため、市民間の少額な民事紛争を、簡易・迅速に 解決する訴訟制度を設けようということになり、1998年1月1日新民事訴訟法の施行により少額訴訟制度がスタートすることとなりました。 

2-1. 少額訴訟の対象 (しょうがくそしょうのたいしょう) 
 訴額(相手方に対して支払いを求める価額)が60万円以下で、かつ金銭の請求を目的とする訴えに限られます(民訴368Ⅰ)。 したがって訴額が60万円以下であっても、不動産・動産の明渡し・引渡し、登記手続の意思表示の擬制、債務不存在確認訴訟などは、少額訴訟の対象とはなりません。 
 少額訴訟の対象となる具体的なケースとしては、以下のようなものがあげられます。 
 (1) 敷金返還請求、 
 (2) 貸金返還請求、 
 (3) 賃金請求、 
 (4) 売掛金(売買代金)請求、 
 (5) 解雇予告手当請求、 
 (6) 交通事故(物損)による損害賠償請求、 
 (7) 非交通事故関係の損害賠償請求、 
 (8) 請負代金請求、 etc… 

2-2. 一部請求 (いちぶせいきゅう) 
 一部請求(80万の債権の内の60万についてだけ少額訴訟で訴える等)については、 訴えの提起の仕方で扱いが異なってくるため、専門家(弁護士・司法書士)の方々に相談することをおすすめします。 

2-3. 利用回数制限 (りようかいすうせいげん) 
 少額訴訟は、一人の原告につき、同一の簡易裁判所において、年10回までに限られます(民訴368Ⅰ但書)。 金融業者や取立業者などが債権取り立てのために少額訴訟を独占し、一般市民の利用が阻害されてしまわないよう、 このような利用回数制限が設けられました。少額訴訟を提起し、その後訴えを取下げた場合や、 通常訴訟に移行してしまった場合なども、一回として数えられます。 

2-4. 利用回数制限違反 (りようかいすうせいげんいはん) 
 少額訴訟を提起する際、その簡易裁判所において少額訴訟による審理および裁判を求めた回数を 届け出なければなりません。原告が10回を超えて少額訴訟による審理および裁判を求める申述を した場合、または原告が利用回数の届出をせず、裁判所からの利用回数届出の命令にも応じない場合 、裁判所は訴訟を通常手続に移行する決定をします(民訴373Ⅲ①②)。また、原告が利用回数に 関して虚偽の届出をした場合、10万円以下の過料に処せられます(民訴381Ⅰ)。 

3-1. 少額訴訟の提起にかかる費用 (ていきにかかるひよう) 
 少額訴訟の提起においてかかる主な費用は、裁判所へ納める申立て手数料と、郵券代です。 

(1) 申し立て手数料
 少額訴訟を提起する際には、裁判所へ申し立ての手数料を納めなければなりません。  この申し立て手数料は、訴状に額面分の収入印紙を貼って納めます。  申し立て手数料は、訴額(相手方に対して支払いを求める価額)に応じて加算されます。  訴額とは、相手方に対して支払いを求める価額のことで、遅延損害金や利息等は含めません。 
 申し立て手数料は、具体的には次のように定められています。 
  訴額が100万円までの部分→その価額10万円までごとに1000円 
  訴額が100万円を超える部分→その価額20万円までごとに1000円 
分かりにくいので、表にしてみました。以下のとおりです。 
(円)

訴額 ~10万 ~20万 ~30万 ~40万 ~50万 ~60万
手数料 1000 2000 3000 4000 5000 6000
訴額 ~70万 ~80万 ~90万 ~100万 ~120万 ~140万
手数料 7000 8000 9000 10000 11000 12000



(2) 郵券代
 郵券とは切手のことで、必要分の切手を購入して切手を裁判所へ提出します。  この郵券は、訴状の送達や、呼出状、判決の送付などに使用されます。  訴訟が終了した後に、郵券が使用されずにあまれば、申立人に返却されます。  この郵券代は、だいたい3000~5000円程度ですが、 この郵券の総額及び内訳は、管轄の裁判所によって異なり、 また原告及び被告の人数によって加算されますので、 必ず訴えを提起する裁判所へ確認して下さい。 
 参考までに、東京簡易裁判所の取り扱いは下記のとおりです (ただし変動がありえますので、必ず裁判所へお問い合わせ下さい)。 

* 東京簡易裁判所の少額訴訟の予納郵券
 原告及び被告がそれぞれ1人の場合→3910円分の切手を納める。
 原告、被告がそれぞれ1名増すごとに2100円の切手が必要。 
  3910円の切手の内訳
   500円切手→5枚
   200円切手→2枚
   100円切手→4枚
   80円切手→5枚
   20円切手→8枚
   10円切手→5枚 

3-2. 相手方に請求できる訴訟費用 (そしょうひよう) 
 『訴訟費用』は原則として敗訴者の負担となります(民訴61条)。  よって敗訴者が決まる前(訴え提起の時点)では原告が立て替えるかたちになります。  『訴訟費用』には、手数料(収入印紙代)、予納郵券代、訴状の作成費、 証人を呼ぶ場合にかかる旅費など、が含まれます。  ただし、弁護士費用や、訴状作成を司法書士に依頼した場合の費用などは 『訴訟費用』には含まれず、原則として当事者各自での負担となります。  その他、算出が不明瞭な細かな費用(細かな交通費・電話代等)も 当事者各自の負担になる場合があり、注意が必要です。  なお、判決を下す場合には、裁判所は訴訟費用の負担に関する判断をも することになっていますが、訴状の「請求の趣旨」のところに、 「訴訟費用は被告の負担とする」 と記載し、実際に求める訴訟費用の細かな内訳 についても記載しておきましょう。  この点に関しては具体的な事例に沿った判断も必要ですので、 簡易裁判所でよく相談しましょう。 

敷金を取り戻す最終手段! 「少額訴訟」の費用と手続き

残念ながら敷金返還でもめてしまった場合はどうすればいいのでしょう。最近では、「仕方がない」と泣き寝入りする人は減っているとか。今回は賃貸における敷金トラブルの最終的な対処手段について紹介します。

■まず各都道府県の不動産窓口に相談して、理論武装する

「原状回復の費用に関して納得いかない」、「立会いしなかったら、後で高額な請求がきた」などの場合は、まず電話もしくは書面(メール、FAX)で交渉を。不安なら、各都道府県にある不動産相談窓口や国民生活センターに、自分のケース、大家や不動産会社の言い分も合わせて相談し、理論武装しておくのも有効です。例えば不動産会社から「国土交通省のガイドラインは法律ではないんですよ(だから守る必要はありません)」と言われたとしても、「消費者契約法」「借地借家法」という法律もあり、「通常使用による消耗の修繕費用は貸主負担」としている判例もたくさんあります。

※敷金診断士の作成した査定書が有効です

 

■意外と簡単? 最終的には少額訴訟で対抗

敷金トラブルでもめた場合の最終手段は「少額訴訟」です。これは60万円以下の金銭の支払いを求める場合で、紛争の内容があまり複雑でない民事訴訟の手続き。弁護士を立てずに訴訟が起こせるため、敷金返還トラブルではよく利用されるポピュラーなものです。

「訴訟というと、面倒、お金がかかる、と思われがちかもしれませんが、手数料は数千円と安く、簡易裁判所に足を運べば、そこの担当官がていねいに書類の書き方を教えてくれるはずです。少額訴訟を行った私の友人は“思っていたい以上に簡単だった”と言っていました」(長谷川さん)。もちろん訴訟結果はケースバイケースで、「訴訟すれば必ず勝てる」というものではありません。ただし最終手段として少額訴訟という選択肢があることを知っておいて損はないのではないでしょうか。

■敷金返還で泣き寝入りする人は減っている

ここまで「敷金返還でもめた場合の対処法」について説明してきましたが、実は、敷金トラブルは減少傾向にあるようです。国民生活センターの発表でも、賃貸住宅の敷金および原状回復トラブルの相談件数は減っています。「理由は2つ。ネットを通して誰もが敷金返還のルールや判例を知ることができるようになったこと。もうひとつは賃貸住宅の空き室が増え、部屋を借りる側のほうが有利になったこと。敷金を多く取ったり、戻さないような賃貸経営は成り立たなくなっているでしょう」(長谷川さん)。
敷金返還に関しては、自分できちんと調べて、交渉する姿勢が大事といえるでしょう。

相談件数の推移(出典:国民生活センター)※編集部が加工

(SUUMOジャーナルより)

契約の拒否2

入居直前に、家主から「手付金の倍返しを行うので契約解除する」という通告を受けた。
そんなことはできないと考えているが、どうすればよいのか?

(回答)

契約そのものは、借主からの「申し込み」と、
それに対する家主の「承諾」によって成立します。
これを「諾成契約」と呼んでいます。

しかし、それだけだと、契約したかどうかが明確にならないため、
建物の賃貸借では、手付金の授受が必要とされています。
つまり、借主が手付金を支払うことで、契約が成立することになるのです。

その後、契約期間開始までに契約解除する場合には、借主からの場合には、
「手付金の放棄」、家主からは、「手付金の倍返し」を行うという
法律上の規定(ルール)があります。

したがって、家主から契約解除する場合には、手付金の倍返しが必要となります。
逆に言えば、手付金の倍返しを越える請求を行うことはできないのです。

契約の拒否1

申込金を支払ったのに、数日後、仲介業者から
「家主の知り合いが入居することになったので諦めて」という連絡が入りました。
あとから申し込んだ人が優先されるのは納得できないのだが…。

(回答)

契約が成立しているかどうかがポイントです。
契約が成立するためには、借主が申し込みをした上で、
家主が承諾していなければなりません。

家主が明確に承諾の意思を示していればよいのですが、
家主からの承諾を得ていなければ、契約として成立しているとは言えません。

一方、管理会社が、家主の代理権を得て、手付金の受け取りを行っている場合には、
契約が成立していると言えますので、領収書や手続き書類をみて、
支払ったお金が、手付金なのか、それとも単なる申込金なのかを確認してください。

単なる申込金である場合には、契約が成立しているとは言えませんので、
法的には何の権利もありません。

家主には、借主を選択する権利がありますので、
まだ契約が成立していない段階では、
あとから申し込んだ人を契約させることに何の法的問題も生じないのです。

つまり、申し込みの順序は、契約優先の順序ではないので、
残念ながら、あきらめるしかないでしょう。

ただし、もし、「手付金」として支払っていた場合には、
「解約手付」として「手付金の倍返し」、つまり、
支払った手付金の倍額の返金を受けることができます。