カテゴリー: ご相談内容

家主に手付金を支払い、契約するつもりでいたが、
予定していた連帯保証人から保証を拒否されたため、
家主に、「連帯保証人を立てられないので、契約を諦める」と言ったところ、
家主は、「契約できないのは残念だが仕方ない。
ただし、手付金は没収する」と言ってきた。

しかし、連帯保証人を付けるという条件付の契約の場合は、
その条件が満たされない場合には、契約そのものが成立していないはずなので、
手付金も返還されるべきだと思うのだが‥。

（回答）

不動産の賃貸借契約においては、連帯保証人を付けるのは一般的なことです。
連帯保証人を付けるという条件付の契約に違いないのですが、
これは、「停止条件付契約」ではなく、「解除条件付契約」です。

「停止条件付契約」という場合には、条件が成就されたときにはじめて契約が
有効に成立することになりますが、
「解除条件付契約」という場合には、条件が成就されなかったときに、
契約そのものがなかったことになりますが、それまでは契約は成立しているのです。

連帯保証人を付けるという条件は、借主が連帯保証人を見つけられなかった場合、
家主は、契約をなかったものとするか、契約そのものは維持しながら
保証会社などの利用を迫るか、他の入居者を見つけにくいような場合には、
連帯保証人なしに契約をそのまま生かすかなどの選択を行うことができます。

要するに、連帯保証人を立てられないというのは借主の事情に過ぎないわけで、
契約そのものは成立していますので、手付金を放棄しないと契約解除はできないのです。
このことは、別の見方をすればよくわかると思います。

つまり、手付金を支払ったあとでも、借主が「保証人を立てられなくなった」と言えば、
手付金の放棄をすることなく、契約を解除できるとすれば、
あまりにも家主に不利な状況になってしまうのです。

契約金は全額支払い、契約書も交わしていたが、まだカギは受け取っていなかった。
業者から「契約は成立しているのでキャンセルするなら敷金以外返金できない」
と言われた。業者の言い分は正しいか？

（回答）

前項と同じような質問に見えますが、カギの受取だけがまだというケースです。

契約書も交わしているということですので、
前項よりも、キャンセルするペナルティーとしては大きくなるでしょう。
そして、もっとも重大なポイントとしては、
本来のカギの受取日（契約開始日）との関係です。

つまり、「カギを受け取っていない」という時点が契約開始日より前であれば、
同じように、家主との間で粘り強い交渉が必要となるでしょう。

ところが、「カギを受け取っていない」のが、契約開始日当日のことである場合、
つまり、契約開始日になったものの、まだカギを受け取っていなかっただけ
というような場合は、契約そのものは開始されていますので、
「敷金以外は返金する」というのであれば、まだましであるということになります。

なぜなら、契約開始後のキャンセルとみなされれば、
「契約期間中の途中解約」扱いとなりますので、
違約金まで支払う義務が出てくるからです。

まして、「カギを受け取っていない」と言っても、
すでに契約開始日が過ぎていたような場合には、
途中解約扱いになってしまいますので、違約金まで支払う必要がでてくるのです。

契約金は全額支払ったが、契約書には双方の署名捺印は
まだだったのに、業者から「契約は成立しているので
キャンセルするなら敷金以外返金できない」と言われた。
業者の言い分は正しいか？

（回答）

賃貸借契約そのものは、借主が手付金を支払い、
家主がそれを受領することで成立します。

契約書は、成立した契約内容を文書で表したものであり、
契約書を交わしていなければ契約が成立しないというわけではないのです。

手付金だけ納めていたような場合のキャンセルでは、
手付金の放棄だけでよいのですが、契約金の残金も支払われていますので、
キャンセルする場合には、手付金の放棄だけで済むかどうかがポイントになります。
つまり、前家賃や礼金、火災保険料、仲介手数料などについての
返金があるかどうかということです。

「前家賃」は、物件として利用収益していない以上、返還すべきでしょう。

「礼金」は、法律上の定めのないお金ですので、家主との交渉次第ですが、
キャンセル時期が入居日に近ければ、返還交渉は困難でしょう。
法律に定めていないお金であり、「家賃の一部」という考え方をとれば、
返還すべきということになりますが、慣習的に支払われているお金ですので、
家主が返還しないと言えば、「返せ」と言っても認められないでしょう。

「火災保険料」は、契約期間が始まっていないので、返金してもらうべきでしょう。

「仲介手数料」は、契約そのものは成立していることから、
契約成立に関わった仲介手数料の支払いはやむを得ないという考え方と、
契約が完了していない（入居していない）ので仲介手数料の支払いは
不要であるという考え方があります。

従って、「業者の言い分は正しいか？」という質問に対する回答としては、
「必ずしも正しいとは言えないが、返金のためには強い交渉が必要」
ということになります。

手付金を支払っただけで契約書には署名捺印まではしていないのに、
業者から「契約は成立しているのでキャンセルするなら手付金は没収する」
と言われた。業者の言い分は正しいか？

（回答）

通常の契約の場合には、諾成契約と言って、
一方の「申し込み」と他方の「承諾」があれば、
お金のやり取りがなくても契約が成立しますが、賃貸借契約の場合には、
手付金というお金を支払うということで、借主の意思を明確にし、
家主に対しても安易に契約を反故しないようにさせるようにしています。
つまり、賃貸借契約の成立には、手付金の授受が必要なのです。

従って、手付金を支払えば、契約書に署名捺印していなくても、
契約そのものは成立しているわけです。

問題は、手付金は、本来、家主が受け取るべきお金ですから、
仲介業者に支払ったお金が、手付金として認定されるかどうかということになります。

この点は従来曖昧なままでしたが、仲介業者が、手付金として受け取るためには、
家主から、手付金授受の代理権を得ていることの証明を
提示しなければならないとされています。
つまり、代理権も何もないのに、業者が勝手に「手付金」と呼んでいたとしても、
それは法的には、手付金とは認められず、単なる預かり金に過ぎず、
従って、キャンセルする場合には返還しなければならないということです。
これらの点から、仲介業者さんの言い分が正しいかどうかを判断してください。

申込金を支払っただけなのに、業者から
「契約は成立しているのでキャンセルするなら申込金は没収する」と言われた。
業者の言い分は正しいか？

（回答）

もともと、仲介業者が申込金などを受け取ることは望ましいことではないと
されています。しかし、借主が物件を押さえておくために、
特別に依頼したような場合には、例外的に申込金などの受取を認めています。

その際、お金の有効期限やキャンセルの際に返還すること、
契約に結びつく場合には契約金に充当することなどを明確にしなければ
ならないとされているのです。

従って、申込金、申し込み証拠金、預かり金、予約金など
手付金以外の名目で業者が受け取ったお金は、原則として、
借主からキャンセルする場合には、返金しなければなりません。
また、手付金以外では契約成立とはなりませんので、
業者の言い分そのものが間違っています。

しかし、業者の中には、素直に返還に応じない業者もありますので、
その際は、「手付金以外の名目で受領したお金は返還すべきです。

実際の入居は４月になるのに、契約手続きした日から契約開始となるということで、
住んでもいないのに余分な家賃を請求されたが、従わざるを得ないのか？

（回答）

常識的には、契約手続き日＝契約開始日というわけではなく、
契約手続き（手付金支払い）→契約書締結→契約残金支払い
→カギ渡し＝契約開始となるのがふつうです。

ところが、契約手続きの時点で空室になっているような場合、
家主は早く家賃を徴収しようと、入居者の利便を図るようなそぶりで、
カギ渡しまで行い、契約開始を行うようなケースがあります。

このようにならないようにするためには、契約前の重要事項説明の時点で、
契約開始日の確認を行っておき、万一、すぐに入居できないのに、
契約開始日が始まるというような場合には、
契約開始日を遅らせてもらうように交渉すべきでしょう。

しかし、重要事項説明の時点で、そのような問題点に気づかず、
家主から家賃の請求をされてはじめて気づくような場合には、
仲介業者の重要事項説明が不十分であったということで、
仲介業者に掛け合うことになるでしょう。

いずれにしても、家主から請求されるままに支払うのではなく、
仲介業者を通しながら、仲介業者の説明不足を訴えて、
家賃の支払いを実際の入居日からになるように交渉することが必要でしょう。

連帯保証人を立てるのではなく、保証会社を利用したいのだが、
家主が認めてくれない。何とかならないか？

（回答）

連帯保証人を立てるのか、それとも、連帯保証人に代わるものとして
保証サービスを行う業者を利用するのかを選択する権限は、残念ながら、
借主にあるわけではありません。家主が判断して決めることなのです。

したがって、原則としては、家主が保証会社の利用を拒否する場合には、
保証会社を利用することはできません。しかし、多くの家主は、
保証会社のサービス内容に通じているわけではありません。

とりあえず、よくわからないものについては、
誰でも拒否反応を示す場合が多いわけですから、
家主が拒否する場合も、単に、「よくわからないから」という場合もあるでしょう。
そこで、利用したい保証会社のサービス内容について、
家主に対して、きちんと説明してみてください。

保証会社のサービスは、通常の連帯保証人と比較して、
メリットもデメリットもあると思います。
詳細については、各保証会社のそれぞれの商品内容を調べてください）ので、
家主に説明すれば、家主が必ず納得するとは限りませんが、
やってみる価値はあるだろうと思います。

友人から「迷惑をかけないから書類の上だけ保証人になってくれ」と言われたが、
本当に迷惑をかけられることはないか？

（回答）

賃貸借契約の保証人は、通常、「連帯保証人」というものであり、
非常に重い責任を負わせられます。
「書類の上だけの保証人」であれば、家主が認めるはずがありません。

それに、連帯保証契約は、借主と連帯保証人との間の契約ではなく、
家主と連帯保証人との間の契約ですから、
連帯保証契約に直接関与しない借主が「書類の上だけ」といっても、
なんら効果がありません。

また、借主から、「連帯保証は形の上だけなので、
連帯保証人には一切責任を負わせません」というような念書をもらっていたとしても、
法的には、そういう念書は一切効果がないとされていますので注意が必要です。

当初立てる予定だった連帯保証人に断られたので別の人に変更を希望したが、
変更手数料を請求された。支払わざるを得ないのか？

（回答）

仲介業者は、宅建業法上、賃貸借契約の仲介においては、
借主から媒介手数料以外の手数料を収受することはできません。

連帯保証人についても、連帯保証人の契約後の変更ではなく、
仲介業者にとって、特に手間がかかったわけではないはずですから、
「変更手数料」なるものを請求する合理的な理由が見当たりません。

なお、家主が直接「変更手数料」を請求する場合にも、
いったん決まった連帯保証人が変更になるわけではなく、
手数料を収受する合理的理由がありません。
従って、家主が請求してくる場合も拒否できます。

入居直前に、家主から「手付金の倍返しを行うので契約解除する」という通告を受けた。
そんなことはできないと考えているが、どうすればよいのか？

（回答）

契約そのものは、借主からの「申し込み」と、
それに対する家主の「承諾」によって成立します。
これを「諾成契約」と呼んでいます。

しかし、それだけだと、契約したかどうかが明確にならないため、
建物の賃貸借では、手付金の授受が必要とされています。
つまり、借主が手付金を支払うことで、契約が成立することになるのです。

その後、契約期間開始までに契約解除する場合には、借主からの場合には、
「手付金の放棄」、家主からは、「手付金の倍返し」を行うという
法律上の規定（ルール）があります。

したがって、家主から契約解除する場合には、手付金の倍返しが必要となります。
逆に言えば、手付金の倍返しを越える請求を行うことはできないのです。