カテゴリー: ご相談内容

申込金を支払ったのに、数日後、仲介業者から
「家主の知り合いが入居することになったので諦めて」という連絡が入りました。
あとから申し込んだ人が優先されるのは納得できないのだが…。

（回答）

契約が成立しているかどうかがポイントです。
契約が成立するためには、借主が申し込みをした上で、
家主が承諾していなければなりません。

家主が明確に承諾の意思を示していればよいのですが、
家主からの承諾を得ていなければ、契約として成立しているとは言えません。

一方、管理会社が、家主の代理権を得て、手付金の受け取りを行っている場合には、
契約が成立していると言えますので、領収書や手続き書類をみて、
支払ったお金が、手付金なのか、それとも単なる申込金なのかを確認してください。

単なる申込金である場合には、契約が成立しているとは言えませんので、
法的には何の権利もありません。

家主には、借主を選択する権利がありますので、
まだ契約が成立していない段階では、
あとから申し込んだ人を契約させることに何の法的問題も生じないのです。

つまり、申し込みの順序は、契約優先の順序ではないので、
残念ながら、あきらめるしかないでしょう。

ただし、もし、「手付金」として支払っていた場合には、
「解約手付」として「手付金の倍返し」、つまり、
支払った手付金の倍額の返金を受けることができます。

入居直前に、家主から「手付金の倍返しを行うので契約解除する」という通告を受けた。
そんなことはできないと考えているが、どうすればよいのか？

（回答）

契約そのものは、借主からの「申し込み」と、
それに対する家主の「承諾」によって成立します。
これを「諾成契約」と呼んでいます。

しかし、それだけだと、契約したかどうかが明確にならないため、
建物の賃貸借では、手付金の授受が必要とされています。
つまり、借主が手付金を支払うことで、契約が成立することになるのです。

その後、契約期間開始までに契約解除する場合には、借主からの場合には、
「手付金の放棄」、家主からは、「手付金の倍返し」を行うという
法律上の規定（ルール）があります。

したがって、家主から契約解除する場合には、手付金の倍返しが必要となります。
逆に言えば、手付金の倍返しを越える請求を行うことはできないのです。

申込金を支払ったのに、数日後、仲介業者から
「家主の知り合いが入居することになったので諦めて」という連絡が入りました。
あとから申し込んだ人が優先されるのは納得できないのだが…。

（回答）

契約が成立しているかどうかがポイントです。
契約が成立するためには、借主が申し込みをした上で、
家主が承諾していなければなりません。

家主が明確に承諾の意思を示していればよいのですが、
家主からの承諾を得ていなければ、契約として成立しているとは言えません。

一方、管理会社が、家主の代理権を得て、手付金の受け取りを行っている場合には、
契約が成立していると言えますので、領収書や手続き書類をみて、
支払ったお金が、手付金なのか、それとも単なる申込金なのかを確認してください。

単なる申込金である場合には、契約が成立しているとは言えませんので、
法的には何の権利もありません。

家主には、借主を選択する権利がありますので、
まだ契約が成立していない段階では、
あとから申し込んだ人を契約させることに何の法的問題も生じないのです。

つまり、申し込みの順序は、契約優先の順序ではないので、
残念ながら、あきらめるしかないでしょう。

ただし、もし、「手付金」として支払っていた場合には、
「解約手付」として「手付金の倍返し」、つまり、
支払った手付金の倍額の返金を受けることができます。

定期借家契約の物件を契約することになったが、
ふつう、定期借家契約の場合には礼金はいらないと聞いていたが、
多額の礼金がいるという説明を受けた。物件自体は気に入っているので、
礼金の支払いなしに契約したいが可能か？

（回答）

「礼金」というのは、敷金などとは異なり、もともと、法的にはっきりした根拠のないお金です。

ふつうの賃貸借契約においては、「家賃の前払い」的なものであるとか、
「賃借権設定の対価」であるとか、立退き料支払いのための準備金的なものであるとか、
さまざまな解釈がされています。

ところで、定期借家契約の場合には、立退き料の支払いが不要であるため、
通常は、礼金が不要とされています。
しかし、定期借家契約では、礼金は取れないという制限はありませんので、
礼金が設定されている場合もあります。

家主との交渉で、礼金の支払いを免除してもらうか、
それが不可能なら、諦めて契約するか、
それとも、契約そのものをやめるかのいずれかになるでしょう。

申込書を提出し、手付金も支払い、その後、契約金の残金も支払っていたが、
たまたま他に条件のよい物件が見つかったので、家主に、
「ある事情から解約したい。まだカギ渡ししていないので、法的には、
『契約の履行の着手』前であるので、手付金の放棄で解約する」という連絡を行った。

しかし、家主は、「契約金をすべて受け取っているので、手付金の放棄だけでは解約できず、
礼金も返せない」と言ってきた。このような場合、礼金の返還はしてもらえないのか？

（回答）

前回でも述べているように、借主が手付金の放棄で解約できるのは、
契約の相手側（家主）が「契約の履行に着手するまで」とされています。
そして、家主の「契約の履行に着手」することは、カギ渡しが代表例とされています。

今回のケースでは、借主としては、契約の履行への着手行為として、
契約金のすべてを支払っていますが、契約の相手側の家主は、
まだ契約の履行に着手しているとは言えないというのが一般的な解釈ですので、
手付金の放棄で解約できることになります。

しかし、契約金の残金まで支払っていながら、
「他に条件のよい物件を探していた」という行為自体は、
家主に対する裏切り行為ではないでしょうか？

つまり、判例などによれば、手付金の放棄だけで解約することはできることになりますが、
家主のリスク（次の入居者を急きょ探すことになるため、
すぐに入居者が見つからない可能性がある）を考慮すれば、
礼金の一部は支払ってもよいと思います。

申込書を提出し、手付金も支払い、その後、契約金の残金も支払っていたのに、
入居予定日の直前になって、管理会社から、「ある事情から、入居不能になった。
しかし、まだカギ渡ししていないので、法的には、『契約の履行の着手』前であるので、
手付金の倍返しを行って解約する」という連絡を受けた。
現在住んでいる物件の退去通知も行ったため、
いまさら契約できないといわれても困るのだが、何とかならないか？

（回答）

手付金の支払い後、借主が手付金の放棄で、家主が手付金の倍返しで、
解約できるのは、「相手側が契約の履行に着手するまで」となっています。
借主から解約できるのは、家主からカギを受け取るまでとされているのに対し、
家主から解約できるのは、借主が契約の履行に着手する（＝契約金の残金をすべて支払うなど）までです。
つまり、カギ渡し前だという理由で解約することができるのは、借主であって、家主ではないのです。

借主が契約金をすべて振込んでいたような場合には、家主は手付金の倍返しでは済まされず、
借主が負った損害についてすべてを弁償しなければなりません。
具体的には、入居できなくなったことで発生する費用（次の物件の契約のための費用や引越し代など）は、
家主が負担しなければなりません。

申込書を提出し、手付金も支払っていたのに、後日、仲介業者から、
「家主の都合で入居できなくなったが、まだ、連帯保証人の保証書が提出されておらず
契約は正式には締結されていないので、預かった手付金を返金する」という連絡が入った。
現在住んでいる物件の退去通知も行ったため、
いまさら契約できないといわれても困るのだが、何とかならないか？

（回答）

ほとんどの賃貸借契約では、「（連帯）保証人の確保」という条件がついていますが、
これをどのように理解するかによって、契約が成立しているかどうかという判断が分かれてきます。
一部の都道府県によれば、「保証人の確保」は契約の「停止条件」として取り扱っています。
「停止条件」としてとらえると、保証人の保証書が提出されるという「条件」が満たされて初めて、
「契約の成立」とみなされることになります。

逆に言えば、それまでは、契約が成立していないとみなされるわけですので、
仲介業者の主張の通りということになりますので、他の物件を探さざるを得なくなります。
しかし、正確に言えば、「保証人の確保」は、「停止条件」ではなく、「解除条件」なのです。

「解除条件」としてとらえると、「万が一、保証人の確保ができなかった場合には、
成立していた契約を解除する」ということになります。
似ているようですが、法的な意味としてはまったく異なるのです。

なぜ、「解除条件」であるかと言えば、家主にとっては、万が一、
借主側が保証人を立てられないという事態に陥った場合でも、契約を解除する、
保証会社の利用をしてもらう、保証人なしでも契約する
（他の入居者を見つけるのが困難な場合など）などの選択肢があり、
その時点で、解除するかどうかを判断することができるからです。

いずれにしても、保証人の確保は、契約の解除条件ですので、
契約としてはそれ以前に成立していることになります。

申込書を提出し、手付金も支払っていたのに、後日、家主から、
「都合で入居できなくなったが、まだ契約書を交わしていないので、
預かった手付金を返却する」という連絡が入った。
現在、住んでいる物件の退去通知も行ったため、
いまさら契約できないといわれても困るのだが、何とかならないか？

（回答）

契約が成立するには、家主の承諾が必要ですが、
契約書への双方の署名・捺印がなければ契約が成立しないというわけではありません。
したがって、家主から契約を解除するには、手付金の倍返しを行う義務があります。

契約書は、契約した内容を双方が覚えておくための書類だということを、
家主にきちんと理解してもらい、手付金の倍返しを行うように交渉してください。

申込書を提出し、手付金も支払っていたのに、後日、仲介業者から、
「家主の都合で入居できなくなったので、手付金の倍返しを行って解約する」という連絡が入った。
現在、住んでいる物件の退去通知も行ったため、
いまさら契約できないといわれても困るのだが、何とかならないか？

（回答）

手付金を支払っていたということは、家主が契約の承諾していたという前提がありますので、
契約が成立していたということです。

その場合、家主がカギを渡すとか、借主が契約金の全額を支払っていた
（契約の履行に着手していた）ということがなければ、解約手付けとして、
家主は、預かった手付金を返し、さらに同額を借主に支払う（手付金の倍返し）ことで、
契約を解除することができるのです。

逆に言えば、家主が手付金の倍返しを行えば、それ以上の責任を逃れることができますので、
借主としては、他の物件を探すしかないのです。

（質問）

消毒料を支払えと言われたが、支払う必要があるのか？

（回答）

家主が請求するにしろ、仲介業者が請求するにしろ、
どちらにしても支払う必要はありません。
家主には、家賃という対価を取って他人に物件を貸す以上、
借主に「使用収益させる義務」があります。

つまり、借りる人が、安全快適に生活できるようにするのが家主の務めなのです。

従って、万一、「消毒しないと住めない」状態であるなら、
家主の費用と責任で消毒すべきなのです.

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＜契約金の支払い＞（１）

（質問）

契約金の残金支払いを入居日直前まで待ってほしいと言ったが断られた。

（回答）

建物の売買契約などでは、当事者双方のリスクを軽減するために、
同時履行と言って、売買代金の支払いと
不動産の移転登記手続きを同時に行うことが多いのですが、
賃貸借契約ではどうなのかということがポイントです。

つまり、賃貸借契約においても、「同時履行の抗弁権」を主張できるかどうかということです。

「同時履行の抗弁権」を主張するためには、
次の３つの要件を満たす必要があるとされています。

ひとつは、ひとつの双務契約（どちらも何らかの義務を負っている契約）から
生じた双方の債務が存在すること、
賃貸借契約は、家主には借主に物件を引き渡す義務があり、
借主には家主に契約金を支払う義務がありますので、
これに該当します。

二つ目は、相手方の債務が履行期にあること、
賃貸借契約では、借主の立場からすると、
家主の履行期（＝物件の引渡し日＝カギ渡し日）はまだ来ていませんので、
この点は要件を満たしていません。

そして、三つ目が、相手方が自己の債務の履行又は
履行の提供をせずに履行を請求してきたこと、
つまり、賃貸借契約においては、カギ渡し日を過ぎたのに、
カギ渡しをしないで、契約金の支払いだけを要求してきたという場合ですが、
これもカギ渡し前ですから、用件には該当しません。

つまり、入居直前まで契約金の支払いを保留するということは、
法律上では認められないということになり、
家主との協議次第ということになるのです。

一般に、家主は、入居直前のキャンセルを恐れるために、
契約金の支払いを早めにしてもらおうとしますので、
どうしても、入居直前まで費用を用意できないのであれば、
その説明をきちんと行う一方で、「キャンセルは行わないし、
万が一契約金の支払い前にキャンセルする場合でも、
契約金は全額支払う」というような念書を家主に提出して、
了解を得るというような方法が必要です。