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民法の大改正がいよいよ年内に実現しそうです。１８９６年の現行民法制定以来、１２０年ぶりの改正とあって、様々なメディアで特集が組まれるなど、話題となっています。その内容は、相談者も指摘するように、極めて多岐にわたっており、「飲み屋のツケから逃げられない」「損害保険の保険金受取額が増加」「保証人の原則禁止」「敷金は原則返還」「認知症の高齢者が交わした契約は無効」など、一般のサラリーマンにも大きな影響がありそうです。

　この改正の発端は２００９年１０月の法務大臣からの諮問にあります。当時の千葉景子法務大臣（弁護士出身）が、「民事基本法典である民法のうち債権関係の規定について、同法制定以来の社会・経済の変化への対応を図り、国民一般に分かりやすいものとする等の観点から、国民の日常生活や経済活動にかかわりの深い契約に関する規定を中心に見直しを行う必要があると思われるので、その要綱を示されたい」と、民法改正を法制審議会に諮問し、同年１１月から法制審議会民法（債権関係）部会において、民法のうち債権関係の規定について、契約に関する規定を中心として見直しが開始されたわけです。１３年２月２６日開催の同部会第７１回会議では「民法（債権関係）改正に関する中間試案」が決定され、パブリック・コメントの手続きを経てさらなる審議が行われ、１４年８月２６日に開催された同部会第９６回会議において、「民法（債権関係）の改正に関する要綱仮案」が決定されて、同年９月８日に法務省から発表されるにいたりました。法務省は、今年２月ごろに予定される法制審議会の答申を受け、今年の通常国会への法案提出を目指しているということです。

敷金は原則返還

　マンションなどを賃貸する場合、家賃の１～３か月分程度の敷金が必要となることが多いですが、退去時に敷金が全く返ってこなかったり、ハウスクリーニング、クロス張り替え、畳表替えなどの原状回復費用として敷金以上の金額を請求されたりするトラブルが多く発生しています。独立行政法人国民生活センターには、敷金や原状回復に関するトラブルに関する相談が、２０１２年には１万４２１２件、１３年も１万３９１６件寄せられているということです。

　敷金に関しては、民法には規定がなく、国土交通省が制定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」があるものの、遵守じゅんしゅしなくとも罰則が科せられるわけではありませんでした。

　そこで、要綱仮案では、敷金を「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と明確に定義付けた上で、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」は、「賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭債務の額を控除した残額を返還しなければならない」として、敷金の返還義務を規定しています。

　また、最高裁判所・平成１７年１２月１６日判決が、「賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払いを内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払いを受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる」と判示しているように、判例では、通常の使用をした場合に生ずる劣化や通常損耗は原状回復義務には含まれないとされています。

　要綱仮案は、「賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に回復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」として、原状回復義務について、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と判例で示されていた内容を明確に規定することとなっています。

PIO-NETに寄せられた相談件数の推移

民法改正で変わる生活、「敷金」返還スムーズに

私たちの生活に密着したルールが、まもなく変わろうとしています。例えばマンションの契約、ＤＶＤのレンタル、また飲食店のツケ払いに至るまで、生活の基本的なルールを定めている「民法」が１２０年ぶりに大改正。どのように変わるのでしょうか。

　おりしも引越しシーズン。男性が不動産業者と下見に訪れたのは都内にある築３６年の物件です。

　「結構きれい、古いけど」（男性）
　「しっかりメンテナンスしてます」（業者）

　家賃は８万５０００円。敷金・礼金は、それぞれ家賃の１か月分です。

　「退去の際にはクリーニングを行うので、敷金から通常であれば引かれるケースがほとんど」（業者）
　「どのくらい引かれる？」（男性）
　「こちらの広さだと半分以上は引かれる」（業者）

　「敷金」はアパートやマンションを借りるときに、貸主に預けるお金です。これは退去時に返還されるべきものですが、実際には住宅の「原状回復」の費用にあてられることが多い。「原状回復」の対象は、例えば「壁の落書き」のほか、経年変化による「長年置いていた家具のへこみ」や「日焼けによる壁紙の変色」も含まれます。

　この「敷金」をめぐっては、トラブルが後を絶ちません。国民生活センターによりますと、退去時「お金が戻ってこない」などの相談が年間およそ１万件以上寄せられています。

　都内在住の男性。１年ほど前、借りていた住宅を退出する際、貸主側から２０万円以上請求されたといいます。

　「通常に（普通に使って）３年住んでいたという認識だった。数万円だと思っていたが、予想の２倍、３倍の請求額だったので驚いた」（敷金トラブルに遭った男性）

　その後、貸主側と交渉を重ね、男性が１０万円を支払うことで和解したといいます。

　なぜ、こうしたトラブルが起こるのでしょうか。生活の基本的なルールを定めているこれまでの民法には、「原状回復」についてルールがないためです。そこで、今回の民法改正案では、「敷金」は契約の終了時、つまり引っ越す際に原則として「返還する」と明記されました。「経年変化」は貸主側の負担で直すことになりました。

　一方、「壁の落書き」などは、通常の使用による汚れを超えていると判断され、借主側の負担となりそうです。

　物件を探す人たちは・・・
　「借りる側も貸す側も、スムーズに物事が運ぶと思うのでルールはあった方が良い」
　「『こういうルールがあるから、してはダメ』とか自分の中で（判断）できるので、ルールはあった方が良い」

　不動産賃貸における「敷金」のトラブルについて、弁護士と協力し、解決にあたっている男性は・・・

　「『ハウスクリーニングはこの単価が妥当だ』と （民法に）書いているわけではないので、契約の時点でしっかり借りる人も、よくよく理解して契約しないと」（日本敷金診断士協会 土川保常務理事）

　不動産業者は今回の民法改正について・・・

　「消費者の意識が、今回の民法改正によって大きく変わることが予想される。民法改正後、敷金についてより一層細かく消費者に説明していく義務がある」（ｉｅｔｔｙ 小川泰平社長）

　未払い金の「時効」に関するルールも変わります。これまで「飲食店のツケ払い」や滞納している「レンタルＤＶＤ代」などは１年で「時効」を迎えるなど、業種によってバラバラだった時効を原則５年に統一します。

　「１年で時効になるのが５年に。それなら賛成。時効は本当にありえない。借りた物は最後まで返さなくちゃ。お金ないなら飲まない方が良い 」（飲食店経営）
　「１年間で取れなかったツケを５年間追いかけ続けて取れるかと言ったら、相手の会社が潰れたりとかそうなるとあまり（改正も）意味がないかも」（飲食店経営）

　民法の改正案は、いまの国会での成立を目指すといいます。そして、２０１８年ごろまでに施行される見込みです。（05日23:13）

福岡高等裁判所は、入居者が窓から転落死した賃貸住宅の家主に、
約350万円の損害賠償を命じる判決を下した。窓に手すりがないのは瑕疵であり、
家主が窓に手すりを設置しなかったのは安全配慮義務違反だと訴える
入居者の遺族の主張を認めた。遺族も家主も上告せず、4月4日に判決は確定した。

事故が起こった賃貸住宅は、1973年に完成した木造2階建ての建物だ。
入居者は50歳の女性で、2002年11月、2階で窓の外に洗濯物を干していたとき転落死した。
洗濯物を干すには物干し竿まで身を乗り出す必要があったが、窓に手すりはなかった。
福岡高裁は判決で、窓には民法上の瑕疵があったと認定した。
さらに、家主が入居者の洗濯物の干し方を知りながら手すりを設置しなかったことは、
入居者に対する安全配慮義務に違反すると判断した。

その一方で福岡高裁は、入居者にも過失があったことを理由に、
家主が支払う損害賠償の金額を請求額の1割に抑えた。
身を乗り出さないと洗濯物を干せなかったそもそもの原因は、
竿を受ける金具の不具合だ。にもかかわらず、入居者が金具を修理したり、
不具合を家主に訴えたりしなかったことは、転落死事故の発生に大きく影響したと判断した。
家主側は、窓の腰壁の高さが床から約73cmあることを理由に、
手すりはなくても窓は安全だと主張していた。

福岡高裁は判決で、建築基準法は窓の腰壁の高さを規定していないものの、
建設業界には一般に65～85cmの高さならば安全と見なす考えがあると指摘した。
この考えに基づいて約73cmという高さ自体の危険性は否定したが、
窓から日常的に身を乗り出す入居者のためには手すりが必要だったと結論付けた。
05年に福岡地方裁判所小倉支部が下した一審判決は、
住宅の完成から30年近く転落事故がなかったことなどを理由に、
入居者の遺族の訴えを棄却した。そのため遺族側が控訴していた。

上手な退去交渉をするために、準備しておくべき項目を挙げておきます。

入居時の状態を正確に、説明できるようにしておく。

• 入居時の部屋の状態のチェック表を残しておく。（チェック表は、こちらから / チェックリスト1 / チェックリスト2）
• 同時に写真を残しておく。

部屋の清掃は念入りに！

• 大家さんの心証がよくなり、交渉がうまく進みます。（自身で出来ない場合は、ご相談下さい。格安な業者をご紹介いたします。）
• 少しでも、修繕箇所を減らすことができ、減額できます。

この２点は、ご自身で節約の為に出来ることです、是非ともやってみましょう。

自身で出来ない場合は、ご相談下さい。