契約書5

契約書の内容を見ていたら、「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」となっていた。
そういう契約内容は不当だと思うのだが、削除を求めるべきか、
それとも、法的に認められないと思うので無視して契約したほうがよいのか?

(回答)

「契約更新ごとに家賃を5%値上げする」という合理的な根拠はあるのでしょうか?
 万が一、そういう根拠があれば、「不当な契約」とは言えません。
しかし、ふつうは、「更新ごとの自動値上げ」を行うような合理的な根拠はないと思います。

そういう場合には、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」
に該当しますので、契約内容そのものが無効となります。

できれば、最初から削除してもらうほうがよいと思いますが、あまり強い交渉を行うと、
契約そのものができなくなる(家主が契約を拒否する)可能性もあります。

入居を優先したいのであれば、あまりに強い要求は避けたほうがよいでしょうが、
その代わり、契約更新時には交渉を行う必要があります。
どちらがよいとは一概に言えませんが、最終的には、借主の判断次第となります。

契約書4

仲介業者で受け取った契約書内容と管理会社から送られてきた契約書の
内容が異なるのだが、どちらが正しいのか?

(回答)

仲介業者が、本来、管理会社が指定する契約書を使用すべきところを、
自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。
そうだとすれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。

そこで、万一、管理会社が用意した契約書の内容と
仲介業者で受け取った契約書の内容が大幅に異なり、
仲介業者で受け取った契約内容だったから契約したという場合には、
仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。

手付金

仲介業者に手付金として支払ったが、キャンセルしても返金されない。

(回答)

本来、手付金として受け取ることができるのは、契約の当事者である家主だけです。

仲介業者が便宜的に受け取る場合には、家主からの代理権が必要であり、
家主から、手付金の受領を認めるという委任状等を提示する必要があるとされています。

業者が、家主の代理権を証明するものを提示すれば、仲介業者でも、
手付金として受領することができるので、手付金支払い後にキャンセルする場合には、
解約手付金扱いとなり、手付金の返金は不可能になっても仕方がないでしょう。

ところが、よくあるケースとしては、実際には、代理権そのものを得ずに、
仲介業者が受け取っているケースです。
以前は、仲介業者が、代理権なしに便宜的に手付金を受け取ることも慣習として
黙認されるケースが多かったのですが、最近は、厳密に解釈するようになってきています。

一方、賃貸借契約そのものは、手付金の授受によって成立する
という考え方が多いですので、仲介業者が預かった手付金が家主の元に届けられ、
家主が契約書を発送した(契約の着手と考えられます)あとは、
手付金は、解約手付金として扱われてもおかしくないと思います。

つまり、仲介業者が預かってから一定の期間が経過すれば、
解約手付金として処理されても仕方がないと思います。
 「一定の期間」は、通常、1週間もあれば十分でしょう。

逆に言えば、仲介業者に手付金として支払った場合でも、
正式の代理権がなかったとき(支払い時に代理権を証明するものを提示されなかったとき)は、
支払い直後であれば、キャンセルした場合には、
返金に応じるべきであると解釈されるようになってきたのです。

なお、いずれにしても、手付金として支払う場合には、
「キャンセルする場合には返金されない」ということを覚悟して支払うべきだと思います。
なぜなら、手付金を支払えば、借主だけでなく、家主に対しても強い拘束力があるからです。
安易に、「仮押さえ」するつもりで手付金を支払うべきではありません。

入居申込書2

本人が高齢のため入居を拒否されたが、何とかならないか?

(回答)

平成13年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が制定され、
高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅の登録・閲覧制度や
終身借家制度などが誕生し、高齢者に対する一定の保護が前進しましたが、
いまだに「高齢」を理由とした入居の拒否があとを絶ちません。

現状では、家主の「良心」に委ねるほかなく、
強制的に、入居を認めさせることはできません。
家主を説得したい場合には、行政の窓口で相談し、
家主への説得を行ってもらうという方法も考えられますが、
根本的には、上記の法律で登録された高齢者の入居を
拒否しない賃貸住宅を探すことだと思います。

入居申込書1

入居申込書に書いた内容で入居を拒否されたが、何とかならないか?

(回答)

契約するためには、借主からの「申し込み」に対して、
家主による「承諾」が必要ですが、
家主が承諾しない場合には、契約が成立しません。

日本以外の先進国では、性別・人種・国籍の差別や
その他の合理的な理由がないのに、
入居を断るような場合、民間の家主であっても法律で罰せられる
というケースが少なくありませんが、
日本では、「契約自由の原則」が幅を利かせすぎているのです。

家主が承諾しない理由にはいろいろと考えられますが、
家主には、入居拒否の理由を説明する義務もありませんし、
家主が入居を認めない以上、何ともすることもできないのが現実なのです。

重要事項説明2

近くに迷惑施設があったのに説明がなかったが、
不動産業者は、「重要事項として説明する項目ではない」と言うが納得できない

(回答)

宅建業法第35条1項によれば、重要事項として説明すべき事項として、
登記簿上の権利関係、法律に基づく制限、水道ガス電気などの整備状況、
賃料のほかかかる費用についてなど、さまざまな事項について、
法律で「必ず説明すべき事項」として定められています。

不動産業者は、法律上明記された項目の中に、
「迷惑施設うんぬんという言葉がない」ということで、
説明しなくてもよいと考えているのかもしれませんが、法律をよく見ると、
第47条1項に「重要な事項の告知義務」を定めているのです。

これは、35条の法律上、具体的に明記されている事項以外でも、
契約するかどうかを判断するときに大きな材料となる事項については、
「重要な事項」として、必ず説明しなければならないとされているのです。
たとえば、過去に、自殺や火災などがあった物件については、
35条の「重要事項」ではありませんが、47条の「重要な事項」にあたるため、
必ず説明する必要があるのです。

そこで、「迷惑施設」といってもいろいろなものが考えられますが、
その中身と距離がどの程度であったかによって、
「契約するかどうかの判断材料として重要なポイントになるかどうか」が問題となります。
この点で、業者の言い分が正しかったかどうかを見極める必要があるでしょう。

重要事項説明1

「重要事項説明書」という書類もなく、説明もなかった。

(回答)

宅地建物取引業法によれば、仲介業者は、借主予定者に対して、契約前に、
物件の重要な事項について、宅地建物取引主任者が、主任者証を提示の上で、
説明することが義務づけられています。

もし、重要事項説明がなく、書類も発行されなかったとすれば、重大な業法違反になります。
万一、そういう事態が発生したときは、業者に「業法違反である」と通告し、
善処を求めるべきです。

定期借家契約での途中退去1

定期借家契約で一戸建ての借家を借りていたが、
このたび、自宅を新築することになったので、家主に契約解除を申し出たが、
「定期借家契約なので途中解約はできない。
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。
家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

(回答)

借地借家法第38条第5項では、
「居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、
当該一部分の床面積)が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

この場合においては、建物の賃貸借は、
解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。」と規定しています。
借家が床面積が200平方メートル未満の建物だとすれば、
検討すべきなのは、「自宅の新築」が、法に規定されている「その他のやむを得ない事情」に
相当するかどうかという点です。

そうすると、「その他のやむを得ない事情」とは、
「転勤、療養、親族の介護」などと同等の内容でなければなりませんが、
「転勤等」は、借主が自分の都合で決めることができないものだという点が共通しています。
つまり、借主が自分の都合以外で借りている物件に住み続けることが不可能になった場合に、
借主の解約件を認めなければ、借主は非常に不利な状況に追い込まれてしまうのです。
そこで、法は、こういう場合に限って、定期借家契約といえども、
借主の解約を認めることにしたのです。

「自宅の新築」は、借主の都合で行うことにほかなりませんので、
「やむを得ない事情」に該当するはずはないということになります。
したがって、借主の解約は認められず、定期借家契約を終了させることはできません。

あとは、家主との交渉次第で、一定の違約金の支払いを持ちかけて、
特別に解約を認めてもらえるように交渉するという方法を検討してみてください。
なお、万一、床面積が200平方メートル以上である場合には、
「やむを得ない事情」があっても解約できないことになっています。

部屋の移動

契約時には、日当たりのよい上階の部屋が満室だったので、
仕方なく日当たりのよくない部屋に入居していたが、このたび、
上階の部屋が空いたので、家主に、部屋の移動を申し入れた。

家主は、「部屋の移動はかまわないが、
管理会社を通じて手続きをしてくれ」と言ってきた。
そこで、管理会社に、家主の承諾を得たので、
部屋移動の手続きをしたいと申し入れたところ、
「書類作成手数料として更新手数料と同じ金額を支払ってもらう」と言われた。
1万円以上の費用になるので、拒否したいのだが、だからといって、
部屋移動もできないのも困るし、どうすればよいか?

(回答)

家主が部屋移動を承諾しているわけですから、
あとは、「契約書の修正」、あるいは「契約書の作り直し」が必要ということになります。

契約期間そのものが、従来の契約のままであるのであれば、
家賃や部屋番号のみを修正すればよいだけだと思いますので、
その場合には、「契約書の修正」のみでよいでしょう。

しかし、家主が契約書の作り直しを求める場合には、それに従う必要があるでしょう。
問題は、管理会社を通すことによって、多額の手数料を請求されることですので、
家主に事情を説明して、家主との間で直接手続きを行ってもらうようにするか、
それとも、家主から、手数料の減額(書類作成手数料なら、2~3千円程度に抑えてもらう)
を働きかけてもらうように、うまく説得してみてください。

定期借家契約での途中退去2

定期借家契約で一戸建ての借家(延べ面積250平方メートル)を借りていたが、
このたび、老親が倒れて寝たきり状態になってしまった。その介護のため、
急きょ、実家に帰らざるを得なくなり、家主に契約解除を申し出たが、
「定期借家契約なので途中解約はできない。どうしてもというのなら、
契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。
家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥

(回答)

一般の定期借家契約(床面積が200平方メートル未満)なら、
「親族の介助」により、借りている物件に住めなくなった場合には
借主の途中解約を認めています。

ところが、200平方メートル以上の物件の場合には、
解約権が認められていないのです。一般的に考えても、
借家で200平方メートル以上というのは、非常にまれなケースであり、
そういう物件を借りる場合には、かなり高額な家賃が予想されますし、
また、大勢で住んでいる可能性もあります。

借地借家法で規定している「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」と
いうような事情があったとしても、法律で規定しているところの
「自己の生活の本拠として使用することが困難」なのは、
住んでいる人の一部だけだと考えられます。

そこで、このように広い物件を定期借家契約で借りている場合には
借主の途中解約権を認める必要性は少ないということから、
床面積の制限が設けられたのではないかと考えられます。
いずれにしても、家主の主張は法的に正しいものですので、
その点を念頭において、妥協点を探るようにしなければならないでしょう。