投稿者: taikyo

民間アパートに住んでいた父（借主・別居中）がなくなった。条件のよい物件であり、

遺産相続として引き継ぐことになったが、家主から、名義変更料を請求された。

支払いに応じなければならないか？

（回答）

賃借権は相続することができます。

相続権を行使することによって賃借人になることができるのですから、

家主の承諾も不要です。

つまり、名義変更料や他の名目であっても、

家主からの費用請求に応じる義務はないと考えます。

公営住宅に住んでいた父（借主・別居中）がなくなった。

条件のよい物件であり、遺産相続として引き継ぎたいが、

名義変更を家主から拒否された。賃借権を相続することはできないか？

（回答）

前回で述べたように、賃借権は相続財産です。

したがって、相続人として、賃借権を引き継いで住むことができるのがふつうです。

ところが、公営住宅の場合は、ちょっと事情が異なります。

つまり、公営住宅は、経済的に困難な人たちに住む権利を保障するために

用意されているものですが、公営住宅にも相続権を認めた場合には、

例えば、高額所得者の相続人にも公営住宅に住むことができるようになってしまい、

本来の入居資格に合致しない人も入居できてしまうという不都合が発生してしまいます。

そこで、公営住宅においては、一般の賃借権の相続とは異なり、

相続権を認めないという解釈がされているのです。

民間アパートに住んでいた父（借主・別居中）がなくなった。

条件のよい物件であり、遺産相続として引き継ぎたいが、

名義変更を家主から拒否された。

賃借権を相続することはできないか？

（回答）

前項で述べたように、賃借権は相続することができますが、

相続人が同居していたか別居していたかは問いません。

したがって、家主の意向に拘わらず、

相続人は賃借権を相続することができ、住む権利を持つのです。

民間アパートに住んでいた父（借主・同居中）がなくなったので、

家主に、名義変更してそのまま住みたいと申し出たが拒否された。

退去せざるを得ないのか？

（回答）

民法では、6親等以内の血族と配偶者、3親等以内の姻族を

法律上の親族としていますので、

子供として、お父さんの財産の相続権があります。

お父さんが借主となって、民間アパートを借りていたわけですので、

子供は、住む権利（賃借権）を相続することができます。

相続権については、家主の承諾を得る必要はまったくありませんので、

家主は、相続人（子供）の住む権利を拒否することはできないことになっています。

名義変更そのものについては、してもしなくても住み続けることができますが、

契約更新の時点で名義変更を行ったほうがよいでしょう。

（1）消費者契約法の消費者とは借家人で建物を住居として利用する個人

2001年4月1日から消費者契約法が施行されています。

「消費者」と「事業者」

この法律で最も特徴がある点は、「事業者」と「消費者」の定義です。

「事業者」とは、?「法人その他の団体」、

?「事業として又は事業のために契約の当事者となる場合における個人」です。

それ以外の個人はすべて「消費者」です。

「事業」とは、一定の目的をもった同種の行為がくり返し行われるものであり、

営利目的の有無は問いません。この定義は非常に広いもので、国も「事業者」になりえます。

消費者と事業者の間でなされる契約を「消費者契約」といいます。

この「消費者契約」というのは、個別の売買契約、工事請負契約とは別の次元になり、

個別の契約の上に消費者契約という網をかぶせるものです。

借地借家人は「消費者」

借地借家契約と消費者契約の関係は次ぎのようになります。

（例１）

個人の家主と個人の借家人が住居目的で借家契約をした場合、

家主は事業として貸家契約をするので「事業者」になります。

借家人は、個人で、しかも事業のための借家契約ではないので、

「消費者」になります。この借家契約は「消費者契約」です。

（例２）

個人の家主と個人の借家人が店舗目的で借家契約をした場合、

借家人は、個人ですが店舗営業という事業のために借家契約をするので

「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。

（例３）

個人の家主と会社名義で住居として借家契約をした借家人は、

たとえ住居目的であっても、契約の当事者が個人でなく会社名義なので、

「消費者」には該当せず、この借家契約は「消費者契約」ではありません。

では、借地借家契約が「消費者契約」である場合、借地借家人はどんな権利行使ができるのか？

（2）事実と異なることを告げられた賃料

値上げや更新料の支払約束は取消せる

消費者の取消権

消費者契約をする場合、事業者は、?重要事項について事実と異なることを告げたり（不実告知）、

?将来の価額、金額、価値の変動が不確実な事項について、

断定的な言い方をして（断定的判断の提供）契約をすることができません。

また、事業者は、?ある重要事項やそれに関連する事項について、

消費者の利益となることだけを強調し不利益になることを隠して

（不利益事実の不告知）契約することができません。

取引社会ではあの手この手の方便を使って、事業者は契約を勧誘します。

事業者は、消費者に比べれば、売りつける物品、サービスあるいは契約内容について、

圧倒的な情報を握っています。

情報量の格差をこれ幸いに消費者をだますような契約は不公正です。

消費者契約法は、前記の3点のようなことがあった場合、

消費者にあとから契約を取り消す権利を与えました。

借地借家契約の場合

消費者契約法は、平成13年4月1日からの施行ですから、

この法律が適用されるのは、4月1日以降の契約に限られます。

しかし、それ以前からの借地人、借家人は、この法律を使えないのかといえば、そうではありません。

当初の借地借家契約が平成13年4月1日以前であっても、その借地借家契約に付随して、

例えば、地代家賃の値上に関する契約、更新料支払に関する契約、一時立退再入居に関する契約、

立退に関する契約、借地建物増改築に関する契約、更新に関する契約など、

当事者間で取り交わす合意事項があります。

これらの付随的合意は、その一つ一つが消費者契約となり得る別個の契約であり、

既存の借地借家であっても、平成13年4月1日以降になされるこれらの契約（合意）には適用されます。

（例１）賃料値上問題

地主・家主が今年は税金が上がったので賃料を上げてくれといってきた。

借地借家人は止むを得ないと思って値上に応じたが、実は税金は上がっていなかった。

賃料増額契約について公租公課額の増減は重要事項なので、

この点で事実と異なることを告げられて増額を承諾した借地借家人は、

増額合意を取消すことができる。

（例２）借地更新料支払問題

更新料支払約束のない借地契約なのに地主は更新料を要求した。

その理由として、法律でも支払うことになっているし、

自分の貸地の借地人は全員が払っていると説明した。

借地人は、しぶしぶ更新料を払うと約束してしまったが、

地主の借地人の中には払っていない人も数人いたことがわかった。

この場合、支払約束のない更新料について支払義務があるという法律はないし、

他の借地人全員が支払っているということも事実と異なっており、

いずれも重要事項と言えるので、この借地人は、更新料支払約束を取消すことができる。

借地借家人が取り消せる契約のあり方は、もう一つあります。

（3）解約後賃料の5倍の損害金を払うなど

借家人に不利益になる約定は無効

不退去・監禁

消費者契約法は、自宅を訪れた事業者に対し退去を求めたのに

退去しないで契約をさせられた場合（不退去型契約）や事業者の事務所などに

呼ばれた消費者が帰りたがっているのに帰してもらえないまま契約をさせられた場合（監禁型契約）、

その契約を取消すことができると定めています。借地借家のケースを想定すると、

（例３）明渡し約束

借家契約の更新期に家主が自宅にやってきて、今回は更新するが次回には更新しないので

そのことを契約書に書き入れてくれ、書かないのであれば更新しないと要求。

借家人は、よく考えて返事するから帰ってくれと答えるが、

家主は、今了解しないのなら更新はしないと迫り、

困り果てて家主の言とおりに契約書に印を押してしまった。

これは、不退去型の困惑契約になるので、借家人は取消すことができる。

以上ですが、消費者契約で取消せる契約をまとめると、

不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知により消費者が誤認した場合、

不退去、監禁により消費者が困惑した場合ということになります。

事業者の代理人

消費者に誤認をさせる、困惑させることは事業者本人でなくともできます。

事業者から契約の委託を受けた者あるいは代理人となった者が同じことをすれば、

消費者は、事業者が行ったのと同様に契約を取消すことができます。

借地借家の場合は、不動産仲介業者が地主、家主の代理人となることが多いですが、

事業者と同じと扱われることになります。

取消権行使の期限

消費者に契約の取消権がある場合、権利行使には時間の制限があります。

不実告知、断定的判断の提供、不利益事実の不告知の場合は

消費者が誤認したことに気付いたときから、不退去、監禁の場合は不退去、

監禁が終わったときから、６か月以内に取消さなければなりません。

また、契約してから五年経つと無条件に取消すことができなくなります。

契約条項無効

消費者契約法は、消費者に不当な不利益を与える契約条項は

無効である旨定めています。たとえば、借家契約書に、

賃貸借契約解除後立ち退くまでの間、契約家賃の５倍の損害金を支払うことが

明記されていたとします。このような損害金条項については、

「当該事業者に生ずべき平均的な損害の額を超えるものは、

超える部分については無効」とされます。

何が平均的な損害の額かは明白ではありませんが、

新規に賃貸すれば得られるであろう賃料額と考えればいいと思います。

また、賃料滞納した場合、滞納賃料に年２０％の遅延利息を付すという条項があったとすると、

消費者契約法では上限を１４.６％としていますので、これを超える部分は無効となります。

賃貸借契約書と言っても、たくさんの種類があります。

不動産会社が独自で作成していることが多いのです。

そのため、不動産会社の数だけ、賃貸契約書の種類があると言っても過言ではありません。

「賃貸住宅標準契約書」は、平成５年に賃借人の居住の安定の確保と

賃貸住宅の経営の安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として作成されたものです。

今般、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観点から、条項の改訂、

解説コメントの追加などを行い、「賃貸住宅標準契約書」（改訂版）が作成されました。

将来この標準契約書は営業用物件の賃貸借契約書にも影響を与えるものと考えます。

☆改訂の概要

・　第７条　反社会的勢力の排除を新設

国民生活や経済活動からの反社会的勢力を排除する必要性の高まりを受け、

「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項で、

あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でない旨等を相互に確認することを記述。

・　第１４条 明け渡し時の原状回復内容の明確化

退去時の原状回復費用に関するトラブルの未然防止のため

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、

賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加。

また、退去時に協議の上、原状回復を実施することを記述。

・　記載要領を契約書作成にあたっての注意点に名称変更

賃貸借契約書を通常作成する賃貸人だけでなく、賃借人にも参照されるよう、

各条項に記載する際の注意点を明確化。

・　賃貸住宅標準契約書解説コメントを新たに作成

賃借人・賃貸人が本標準契約書を実際に利用する場合の指針となるよう各条項に

関する基本的な考え方、留意事項等を記述した解説コメントを新たに作成

契約更新時に、周辺の物件は家賃が下がっているのに、

家主から「契約書に記載されている通り、

家賃を値上げする」という通告を受けたが、従わざるを得ないのか？

（回答）

契約書に家賃を自動的に値上げするというような条項がある場合、

その規定が自動的に認められるわけではありません。

実際には、どの程度の値上げ幅・金額であるのかが問題となります。

いくら、契約書に記載があるからと言って、まったく合理的な理由のない、

一方的かつ高額な家賃値上げは認められないでしょう。

なお、２００１年４月以降の契約であれば、消費者契約法の

「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」という規定が

適用されますので、このような規定は許されないと考えるべきです。

契約更新時に、家主から「家賃を値上げする」という通告を受けたが、

拒否することができるか？

（回答）

まず、契約書に、家賃の値上げに関する事項が入っているかどうかを

確認する必要があります。もし、家賃値上げに関する事項があれば、

その内容によっては、ある程度拘束されることもあります。

しかし、本来、家賃は、家主と借主の合意で決定する事項ですし、

家主の一方的な通告では認めがたいものです。

家主が、一方的に通告してきたということですが、

その値上げ幅・値上げ金額が妥当ではないと思える場合には、

借地借家法の第３２条に規定する借賃増減請求権にもとづいて、

家賃の一方的な値上げに対抗して、裁判で新しい家賃が確定するまでの間、

家賃を供託するという手段もあります。

ただし、裁判で家賃が確定するには、不動産鑑定士による家賃の査定が必要となり、

かなりの費用がかかってきますので、実際には、家主との話し合いで、

ある程度のところで妥協するほうが賢明でしょう。

ビル賃貸借では様々なトラブルが発生します。

テナント入居時、契約期間中、更新時、明渡時などのトラブルを一通り取り上げ、

現在の法制度の下でどのような対処ができるかを説明していきます。

トラブルが多発している原因の一つとして、景気の悪さがあります。

例えば、倒産などの理由によって契約を履行できないケースが多いのです。

経済情勢だけではなく、それと同時に社会全般が権利意識に目覚めてきていることもあります。

社会構造もこの権利意識の覚醒によって変化してきているのです。

（１）契約した賃借人と実際に入居したテナントが違う場合にどう対処するか

1．契約者名と違う名前の会社がテナントと同居している場合

賃貸借契約を取り交わした会社の看板は確かに出ているが、

何か得体の知れない表札もいっしょにかかっていることがあります。

このような場合、貸主側は賃貸借契約を解除できるであろうか。

このケースでのまず第１のポイントは、転貸になるかということです。

例えば、入居している会社が当初契約した会社の子会社のとき、契約違反と言えるのか。

一般に子会社を入れるケースはそれほど問題になりません。

大抵、家主の了解を得られれば問題にはならない。

その他には、会社が倒産したため、別会社を作ってそのまま事業を引き継ぐことも考えられます。

要するに名前は別だが実態は変化していない。

契約の実態が変更されれば、転貸になるが、上記のようなケースは実態が変更されたとは考えにくい。

家主の承諾なしに転貸して契約に違反すれば、一般常識から言えば契約を解除できそうです。

しかし、借地借家法では賃借人の軽微な違反があったとしても

それを理由に賃貸借契約の解除までは認めないという判例が定着しています。

つまり、形式上契約に違反していてもそれが貸主に対する背信行為、

もしくは貸主との信頼関係を破壊するにまでに至らないとされる場合があります。

そのため、軽微な違反であれば貸主は契約解除まで請求することはできないのです。

軽微な違反かどうかの判別ポイントは信頼関係を破壊したかどうかです。

残念ながら、この信頼関係破壊の基準が明確でないために、これが争点になってしまうのです。

家主が、「建物が古く建替えるので契約更新はしない」と言ってきた。

まだまだ十分住めると思うのだが、家主の言うとおり退去せざるを得ないのか？

（回答）

まず、家主から、入居者の退去を求める場合、契約終了の

１年前から６ヶ月前までの間に通告することと、正当事由が必要とされています。

従って、家主が通告してきた時期が問題となります。

もし、通告時期が、「契約終了の１年前から６ヶ月前までの間」でなければ、

そもそも正当事由の有無に関係なく、契約更新の拒絶そのものが認められなくなります。

通告自体が、適法に行われた場合には、正当事由があるかどうかという判断を

することになりますが、「建物が古く建替える」というのは、一見すると、

正当事由に見えるのですが、単に、「古い」というだけでは正当事由とは認められていません。

通常、建物が古くなり、「朽廃（きゅうはい）」とみなされるような場合には、

正当事由としてみなされますが、「朽廃（きゅうはい）」という状態は、

室内から青空が見えるようなぼろぼろの状態ですので、現代においては、

「朽廃（きゅうはい）」に近い建物を貸す家主もないでしょうし、借主もいないと思います。

従って、「朽廃（きゅうはい）」を理由にした正当事由が認められるケースは、

ほとんどないと思います。「朽廃（きゅうはい）」までには至らない場合でも、

自身による倒壊が非常に強いと判断されるような場合には、

正当事由として認められる可能性はあります。

また、まともな生活を送れるようにするためには、大修繕が必要でありながら、

大修繕しても、居住用の建物として利用できる期間が短い場合には、

大修繕する意味がないため、大修繕が必要になった場合には、

正当事由として認められる可能性が高くなります。

そこで、借主が、（大修繕を行わなくても）「まだまだ十分住めると思う」のであれば、

家主としての正当事由が認められる可能性は非常に低いと思われます。

それでも、家主が退去を求める場合には、上記（３）で述べたような

立退き料の支払いが条件となるでしょう。

従って、家主からの「建物が古く建替えるので契約更新はしない」という主張を

そのまま受け入れる必要はなく、契約更新することが可能です。