カテゴリー: ご相談内容

自治体のゴミ回収ではなく、業者による毎日回収をしているが、

毎月「ゴミ回収代」として費用を請求される。自治体なら無料なので、

入居者が費用を負担するのは納得できないのだが‥。

（回答）

このような問題は、本来、契約前に「解決」しておくべき問題です。

学生マンションなどでは、入居者である学生が、

ゴミ出しルールを守らないケースがよくあり、

家主や管理会社が後始末をしなければならないということが少なくありません。

つまり、ゴミ出しルールは、主に次のような５つのルールがあります。

指定されたように分別すること、指定された袋に入れること、

指定された曜日に出すこと、指定時間帯に出すこと、指定の場所に出すこと‥。

しかし、これらのルールをすべて守ることができない入居者が、

一定の割合でいるのが現実でしょう。

仮に、１００人が居住しているマンションで、わずか２～３名のルール違反者がいても、

結果的にゴミが散乱してしまい、近隣からの苦情に発展することになるのです。

そこで、このような現実を背景に、最初から、民間のゴミ回収業者と契約し、

「毎日回収」を行っている学生マンションがあるのです。

そして、入居者には、ゴミ回収費用として按分負担してもらっているのです。

問題は、このような点については、契約前の重要事項説明で、

必ず説明されているはずですので、万が一、説明がなかったとすれば、

仲介業者の責任ですが、学生が契約する場合、多くの場合、

重要事項説明を熱心に聞いているのは保護者であり、

本来、きちんと内容を把握しておくべき本人（学生）は、

「すべて親任せ」というような態度で、重要なポイントも聞き漏らしていることが

少なくないのが現実なのです。

相談者が、「聞き漏らしていた」かどうかはわかりませんが、

そういうようなことはなかったかどうかを確認してみることが必要です。

契約期間中に、自治体回収から、業者回収に切り替えになった場合にも、

家主や管理会社が一方的に「悪い」とは言えないでしょう。

それだけのメリットを入居者が受けるわけですから、

負担する費用が許容範囲内（日額３０～５０円として

月額１０００～１５００円程度）であれば仕方ないのではないでしょうか？

しかし、一方で、費用負担以外については、別の問題を指摘する声もあります。

つまり、自治体回収では、分別回収が義務付けられているにもかかわらず、

業者回収の場合、多くは分別しないため、ゴミを出すほうは気楽なのですが、

ゴミの捨て場所の負担が増えたりして環境問題を悪化させる元となったり、

入居者の環境マインドを醸成しないなどの点で問題ありという声もあるのです。

定期借家契約で一戸建ての借家（延べ面積２５０平方メートル）を借りていたが、

このたび、老親が倒れて寝たきり状態になってしまった。その介護のため、

急きょ、実家に帰らざるを得なくなり、家主に契約解除を申し出たが、

「定期借家契約なので途中解約はできない。どうしてもというのなら、

契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。

家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

（回答）

一般の定期借家契約（床面積が200平方メートル未満）なら、

「親族の介助」により、借りている物件に住めなくなった場合には、

借主の途中解約を認めています。

ところが、200平方メートル以上の物件の場合には、

解約権が認められていないのです。一般的に考えても、

借家で200平方メートル以上というのは、非常にまれなケースであり、

そういう物件を借りる場合には、かなり高額な家賃が予想されますし、

また、大勢で住んでいる可能性もあります。

借地借家法で規定している「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」と

いうような事情があったとしても、法律で規定しているところの

「自己の生活の本拠として使用することが困難」なのは、

住んでいる人の一部だけだと考えられます。

そこで、このように広い物件を定期借家契約で借りている場合には、

借主の途中解約権を認める必要性は少ないということから、

床面積の制限が設けられたのではないかと考えられます。

いずれにしても、家主の主張は法的に正しいものですので、

その点を念頭において、妥協点を探るようにしなければならないでしょう。

定期借家契約でワンルームマンションを借りていたが、

このたび、病気により、急きょ、長期入院することになったので、

家主に契約解除を申し出たが、「定期借家契約なので途中解約はできない。

どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」

と言ってきた。家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

（回答）

「病気療養」は、借主が解約する条件として認められています。

また、ワンルームマンションということですので、

「２００平方メートル未満」のはずですので、問題なく解約することができます。

家主に、借地借家法の規定を説明し、了解を得るように説得してください。

定期借家契約で一戸建ての借家を借りていたが、

このたび、自宅を新築することになったので、家主に契約解除を申し出たが、

「定期借家契約なので途中解約はできない。

どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。

家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

（回答）

借地借家法第３８条第5項では、

「居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、

当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、

転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、

建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、

建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

この場合においては、建物の賃貸借は、

解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。」と規定しています。

借家が床面積が200平方メートル未満の建物だとすれば、

検討すべきなのは、「自宅の新築」が、法に規定されている「その他のやむを得ない事情」に

相当するかどうかという点です。

そうすると、「その他のやむを得ない事情」とは、

「転勤、療養、親族の介護」などと同等の内容でなければなりませんが、

「転勤等」は、借主が自分の都合で決めることができないものだという点が共通しています。

つまり、借主が自分の都合以外で借りている物件に住み続けることが不可能になった場合に、

借主の解約件を認めなければ、借主は非常に不利な状況に追い込まれてしまうのです。

そこで、法は、こういう場合に限って、定期借家契約といえども、

借主の解約を認めることにしたのです。

「自宅の新築」は、借主の都合で行うことにほかなりませんので、

「やむを得ない事情」に該当するはずはないということになります。

したがって、借主の解約は認められず、定期借家契約を終了させることはできません。

あとは、家主との交渉次第で、一定の違約金の支払いを持ちかけて、

特別に解約を認めてもらえるように交渉するという方法を検討してみてください。

なお、万一、床面積が200平方メートル以上である場合には、

「やむを得ない事情」があっても解約できないことになっています。

契約時には、日当たりのよい上階の部屋が満室だったので、

仕方なく日当たりのよくない部屋に入居していたが、このたび、

上階の部屋が空いたので、家主に、部屋の移動を申し入れた。

家主は、「部屋の移動はかまわないが、

管理会社を通じて手続きをしてくれ」と言ってきた。

そこで、管理会社に、家主の承諾を得たので、

部屋移動の手続きをしたいと申し入れたところ、

「書類作成手数料として更新手数料と同じ金額を支払ってもらう」と言われた。

１万円以上の費用になるので、拒否したいのだが、だからといって、

部屋移動もできないのも困るし、どうすればよいか？

（回答）

家主が部屋移動を承諾しているわけですから、

あとは、「契約書の修正」、あるいは「契約書の作り直し」が必要ということになります。

契約期間そのものが、従来の契約のままであるのであれば、

家賃や部屋番号のみを修正すればよいだけだと思いますので、

その場合には、「契約書の修正」のみでよいでしょう。

しかし、家主が契約書の作り直しを求める場合には、それに従う必要があるでしょう。

問題は、管理会社を通すことによって、多額の手数料を請求されることですので、

家主に事情を説明して、家主との間で直接手続きを行ってもらうようにするか、

それとも、家主から、手数料の減額（書類作成手数料なら、２～３千円程度に抑えてもらう）

を働きかけてもらうように、うまく説得してみてください。

先日借家で一人暮らしをしていた祖母が亡くなると大家さんの態度は急変し、

敷金の返還はもちろん拒否し、遺族が１～２年家賃を払い続けてほしい・・・と言うのだが、

そこまでしないといけないのか？

（回答）

借家人が死亡した場合、

一般の賃貸借契約（「高齢者の居住の安定確保に関する法律」による特別な契約は別）では、

遺族が、借家人の権利義務関係をそのまま引き継ぐのが原則です。

したがって、解約の手続きを行わなければ、いつまでも家賃を支払い続ける義務がある一方、

敷金の返還請求権があります。

住む必要がないと思いますので、相続権を持っている人全員の意思を代表して、

相続人の一人が家主と交渉し、契約解除の手続きを行ったほうがよいでしょう。

なお、当然ながら、無駄な家賃を支払い続ける義務はありません。

家賃そのものではないが、後から入居した人が、

礼金を一切支払わずに入居していることを知った。

そこで、家主に、「礼金を支払わずに入居した人もいるので、

自分が支払った礼金を返却してほしい」と言ったが、拒否された。

何とかならないか？

（回答）

礼金というのは、法律上、何の決まりもないお金であり、

地域の慣行によって徴収しているに過ぎませんし、

契約後は、返却されないのがふつうです。

そして、契約時に、礼金の支払いを条件として契約しているわけですので、

あとから、返却を求めても、それが認められるわけはありません。

それに、礼金自体、他の物件との競争上、あるいは、時期によっては、

徴収しないケースもよくありますので、

他の人が礼金を支払わずに入居していたとしても、それを根拠に、

礼金の返却を求めることはできません。

同じ条件で入居していた人が、家主との交渉で、家賃の値下げをしてもらったという。

そこで、同じように、家主に交渉したところ、

「家賃の値下げをした人がいるからといって、事情も違うし、

同じように家賃の値下げに応じるつもりはない。」と一蹴されてしまった。

「では、その事情を教えてほしい」と言ったが、

それも、「個人のプライバシーに関わることなので話すことはできない」と言われた。

自分だけ、家賃の値下げをしてもらえないのは、不公平だと思うのだが、何とかならないか？

（回答）

借主には、家賃の値下げを要求する権利はあります。

しかし、どんな場合にも、家賃の値下げを要求できるわけではなく、

あくまで、不合理な家賃となった場合には、それを是正する権利があるに過ぎません。

家賃の値下げを勝ち取った人がいるからといって、

誰も彼もが同じように家賃の値下げをする権利があるわけではありません。

そして、家主が主張しているように、ほかの人の家賃を下げた理由について、

第三者(ご相談者)に説明しなければならない義務があるとはいえません。

家賃の値下げを要求したいのであれば、他の人の家賃値下げに関係なく、

ご相談者自身の部屋の家賃が不当に高くなっているということをきちんと説明し、

家主に家賃の値下げを受け入れてもらえるように交渉しなければなりません。

入居中、同じ間取りなのに、他の人よりも家賃が高いことがわかった。

そこで、家主に、「同じ間取りで安い家賃の人もいるので、

それに合わせて値下げしてほしい」と言ったが拒否された。

（回答）

借地借家法第３２条では、

「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、

土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、

又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、

当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。

つまり、法律上、家主にも、借主にも、家賃を増減する権利が認められているわけです。

「同じ間取りで」ということは、

「近傍同種の建物の借賃」ということと同じようにみなすことができますので、

同じ間取りにもかかわらず、ご相談者の部屋の家賃があまりにも高すぎる

というような場合には、「家賃を下げてほしい」という要求をすることができます。

しかし、「たまたま同じ間取りなのに家賃が安い人がいる」のか、

それとも、ご相談者の部屋のみが高すぎるのかによっても、

家主の対応は異なってくるでしょう。

また、たとえ、同じ間取りであっても、所在階や窓向きなどによっても、

家賃が異なるケースはよくありますので、誰が考えても、

不合理なほどの家賃の開きがあるかどうかがポイントになるでしょう。

もし、誰が考えても、不当なほどの家賃の開きがあるのなら、

家主に率直に家賃の値下げをお願いしてみてはどうでしょうか

住んでいる物件の他の部屋の入居者募集がが数千円安くなっていた。

そこで、管理会社に、家賃減額をお願いしたら、

「いやなら退去してもよい」と言われてしまった。

何とか、家賃減額を勝ち取る方法はないのでしょうか？

（回答）

借地借家法上、近傍同種の物件と比較して、家賃が不相当となった場合には、

家主・借主のどちら側にも、賃料の増減請求権が認められています。

したがって、法的には、家賃の値下げ交渉を行う権利がありますが、

だからといって、素直に家賃値下げに応じてくれるかどうかは別問題です。

管理会社が、「退去していい」と言っているとのことですが、

本気でそのように言うはずはありません。

退去者が出ても、「満室保証」などを行っていない、通常の管理委託契約であれば、

管理会社自体の収入はダウンしませんが、家主の収入は明らかにダウンします。

万一、家主の収入ダウンを促進するようなことを、管理会社が行えば、

家主に対する背信行為となります。

家賃値下げ交渉は、管理会社を相手にしても、あまり意味がありません。

家主に対して行ったほうがよいでしょう。

管理会社との交渉がうまくいかなくなったときには、

家主と直接交渉するほうがよいかもしれません。