カテゴリー: ご相談内容

友人が退去する物件の条件がよかったので、「代わりに自分が住みたい」ので、
名義変更をしたいが、可能か？

（回答）

賃貸借契約は、借主と家主との間で結ばれるものであり、
個人と個人の信頼関係（借主は家主に対して家賃を支払うという約束を行い、
家主は借主に対して物件を使用させるという約束を行う）を前提にしています。

ここでいうところの「名義変更」というのは、借主が一方的に、
借主を変更してしまうということですが、それが認められれば、いつの間にか、
借主が勝手に代わっていたということになりかねず、
家主が不利益を被る可能性もあります。
したがって、借主が一方的に、「名義変更」を行うというようなことはできません。

いったん、借主と家主との間に結ばれた契約を合意解除し、
あらためて、家主との間で契約しなおすことになりますが、
家主が認めてくれなければ、契約しなおすことはできません。

このたび、結婚することになったので、
婚約者が会社に住宅手当を申請する関係から、
婚約者名義に変更したいと申し出たが、
家主から拒否された。何とかならないか？

（回答）

まず、物件自体の種類は、家族向けの物件でしょうか？
それとも一人用のタイプでしょうか？
もし、一人用のタイプの物件の場合には、
結婚後は退去しなければならないでしょう。
したがって、その場合には、名義変更以前の問題となります。

家族向けの物件の場合は、まず、家主に拒否する理由を聞いてみましょう。
家主がきちんと理解せずに拒否している可能性もあるからです。
家主が、事情をきちんと確認したうえで、
それでも家主が拒否するようであれば、いくつかの対策が考えられます。

一つは、会社の住宅手当の申請上、婚約者の方が「借主」となっていればよい
というのであれば、家主との関係では、あなたが借主ですが、
（できる限り家主の承諾を得て）あなたが「転貸人」＝「家主」となり、
婚約者の方が、「転借人」＝「借主」となる方法です。
家主が書類上の転貸借契約であっても認めないと思われる場合には、
家主の承諾を求めないほうがよいだろうということです。

二つ目は、家主に対して、「一定金額の名義変更料を支払う」
という条件を持ち出して、家主の承諾を得やすくするという方法です。

三つ目は、家主の承諾を得るための条件を家主自身から聞き出して、
何とか、家主の理解を求めるという方法です。

それらの対策を講じても、うまくいかないという場合には、
退去を検討しなければならないかもしれません

家賃補助の関係で、会社名義で賃貸マンションに入居していたが、
家賃補助制度の廃止により、個人名義に変更しなければならなくなった。
これに対し、不動産会社は、契約者変更になるため、
敷金・礼金、契約時手数料（１ヶ月分）を要求されました。
不動産業者の言うとおりに支払う義務はあるか？

（回答）

もともと、賃貸借契約に、「名義変更」というものは存在しません。
賃貸借契約は、家主と借主との間で結ばれるものであり、
「名義変更」と呼ばれているものは、実際には、当初の借主と家主との
契約を解除し、新たに別の借主と家主が契約を結ぶことを指しています。

別の借主との間で契約を結ぶかどうかは、家主の意思次第ですが、
入居者が変わらず、家主が契約変更を同意しているのであれば、
敷金精算も不要でしょう。
最初の契約時点で、礼金・敷金を誰が負担したかが一つのポイントとなります。
企業名義で契約していたとしても、実際に、礼金・敷金を負担したのが、
入居者自身であった場合、あらためて、礼金・敷金を支払うのは不合理です。

もともと、「礼金」は、家賃の前払いや入居の権利を保障する権利金などの
性格をもつとされていますが、家主に、書類の作成以外に、
何ら実質的な負担が増えるわけではないので、一度支払った礼金を
再度徴収するというのは、二重払いということになります。

一方、最初の契約時点で、企業が、礼金・敷金を負担していた場合には、
少し事情が異なります。企業としては、敷金の精算が必要となりますので、
あらためて、敷金を差し入れなければなりません。
礼金については、家主との交渉次第ということになります。

いずれにしても、契約相手は、家主さんですので、家主と直接交渉し、
書類書き換えを行ってもらうようにしてください。
家主は、「すべて管理会社に任せているので…」という場合にも、
家賃１か月分も請求される理不尽さを告げて、
直接手続きできるように交渉したほうがよいでしょう。

それでも、どうしても、「管理会社を通せ」という場合にも、
書類作成費用として、判例などでも、実質的に認められるのは、
１万円程度。仮に、それらの交渉がすべてうまくいかない場合でも、
入居者が同一である以上、そのまま居住し続けていれば、
家主側に退去させられるほどの「正当事由」は認められず、
したがって、借主の居住権が認められると思いますので、
退去させられることはないでしょう。

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「来月退去する」と言ったところ、
「途中解約するには、退去予定月の６ヶ月前までに連絡することになっている。
どうしても来月退去するなら、５か月分の違約金を支払ってもらう」と言ってきた。
びっくりして契約内容を確認したところ、確かに、
「６ヶ月前までに通知すること」となっていた。
次の物件への引越し代も必要なので違約金まで支払いたくないが、支払う義務はあるのか？

（回答）

前項とほとんど同じ内容に見えますが、違うのは、「6ヶ月前までに連絡する」というところです。
契約期間を定めた契約において、借主の途中解約権という特約を定めた場合には、
その特約が有効となります。

したがって、「6ヶ月前までの連絡」も有効と考えられるのですが、
一方で、民法第617条では、契約期間を定めない契約の場合には、
「3ヶ月前までの通告」でよしとしていますので、3ヶ月を超える部分については、
消費者契約法に言うところの、
「消費者の利益を一方的に害する条項」と判断される可能性が大きいと思われます。

しかし、「消費者契約法違反として特約は無効である」と判断されてしまうと、
今度は、契約期間終了までの家賃支払い義務が出てきてしまうという可能性もなくはないのです。

そこで、借主としては、下手に法的手段を講じるのではなく、
家主との妥協点を探るように交渉しながら、「一般的には3ヶ月前までの通告なら有効なので、
違約金は2か月分に抑えてもらえないか」というような妥協案を出したほうがよいと思います。

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「来月退去する」と言ったところ、
「途中解約するには、退去予定月の３ヶ月前までに連絡することになっている。
どうしても来月退去するなら、２か月分の違約金を支払ってもらう」と言ってきた。
びっくりして契約内容を確認したところ、確かに、「３ヶ月前までに通知すること」となっていた。
次の物件への引越し代も必要なので違約金まで支払いたくないが、支払う義務はあるのか？

（回答）

契約期間を定めた契約で、かつ、契約期間中の途中解約権を特約として認めた契約ですが、
解約通知時期については、特約として自由に定めることができます。
そこで、解約通知時期を見ると、「3ヶ月前までに通知する」となっており、
この規定は、契約期間を定めない場合における通知時期と同じですので、
法的にも何ら問題ないものとみなされます。
したがって、この特約は有効となりますので、
家主の言うとおりの違約金を支払わなければならないのです。

エアコン取付時100Wを200Wに変更、取付時は説明もなく変更に貸主合意。
退去前になって100Wに戻すように言われた。

取付時は説明なく合意したのに退去前になっての消費者負担請求は
消費者の義務を加重し、その利益を一方的に害するものに当たらないのでしょうか？

賃借人がもっぱら自分の都合で自己使用の都合上、有益な改良として
物件自体の増加した限度でその改良に応じた有益費の支払いとして請求できないでしょうか？

（回答）

これは造作買取請求権についての問題です。
賃貸借契約書に造作買取請求権を行使しないとの特約の有無の確認が必要です。
設備増強で、かえって利便性を高めており、それをわざわざ元に戻すことの合理性はないとの考えもあります。

例としてですが、ＵＲ都市機構では入居者が電気容量を増設した場合、原状回復は免除しています。
電気容量の増設は、造作としての概念で、有益費には該当しません。

・・・・・・・・

一般的な説明ですが。

１．造作

まず、問題となるのは、借地借家法にいう造作の意味・範囲です。
造作とは、「貸主の同意を得て（賃借人が）建物に付加した畳、建具その他の造作」のことをいいますが、
講学的には建物に付加され、建物の使用に客観的便益を与えるものと解されています。
したがって、家具は建物に付加されているわけではありませんので、造作には含まれません。

具体的には、畳、建具（障子、ふすま、雨戸）のほか、作りつけの戸棚、
エアコンなどの電気設備、ガス設備、水道設備、物干し台、商店の陳列棚などがあります。
ただし、トイレを水洗式にした（あるいは和式を様式にした）場合などのように建物に付加したものが
建物の一部となってしまった場合には、造作には含まれず、有益費の問題となります。
２．家主の同意があること

造作は家主の同意を得て造作を取り付けたことが必要です。
３．賃貸借契約が期間の満了、また解約の申し入れによって終了したこと

借家人に家賃の不払いその他の契約違反があるために、賃貸借契約が解除された場合には、
造作買取請求権は認められません。
造作買取請求権はあくまで「善良な借家人の保護」を目的としているからです。

４．賃貸借契約書に造作買取請求権排除の特約がないこと

造作買取請求権に関する規定は任意規定（当事者間の契約の方が優先される）です。
したがって、特約で排除（家主が造作を買い取らなくてもよい）されている場合には、
造作買取請求権を行使することはできません。
なお、市販の賃貸借契約書などでは、「造作買取請求権は行使しない」という
特約が入っていることが多いようです。

★ＵＲ都市機構の例
入居者が電気容量を増設した場合、原状回復は免除しています。
http://www.ur-net.go.jp/kyojyusha/report/moyougae-koumoku.html

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「来月退去する」と言ったところ、
「契約期間の途中では解約できないという契約内容だ。
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってほしい」と言ってきた。
びっくりして契約内容を確認したところ、確かに、途中解約に関する事項はなかった。
無茶苦茶な要求だと思うが、支払う義務はあるのか？

（回答）

「契約」とは、契約を交わした双方が、お互いにその内容を守ることです。
契約期間を決めて、その間は、借主は家賃を支払い、
家主は物件を引き渡すという約束をした以上、どちらも、
自分の勝手な都合で約束を反故にすることはできないというのが原則です。

ところが、民法第６１８条では、契約期間を定めた契約の場合には、
「その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは」、
つまり、解約するという特約を交わした場合には、
契約期間中の途中解約を認めるようにしています。
逆に言えば、契約期間中の途中解約という特約のない契約である場合には、
原則に戻って、途中解約することができないということになるのです。

一般的には、途中解約特約のある契約が多いのですが、
だからといって、すべての契約に特約があるというわけではなく、
特約のない契約においては、原則通りの対応となるのです。
したがって、家主の主張が、「無茶苦茶」というわけではありません。
交渉がうまくいかない場合には、契約期間終了まで住み続けるか、
契約期間終了までの家賃を支払うかの選択をすることになるでしょう。

なお、消費者契約法が施行された2001年4月以降に契約したものであれば、
契約期間がまだ始まったばかりという時期で違約金があまりにも多額になり、
借主の退去理由の正当性が認められる可能性が高いという場合には、
少額訴訟において、「消費者の利益を一方的に害する」と主張すれば、
借主の主張がある程度認められるかもしれません。

賃貸借契約に明記されている通りに退去を申し出たところ、
「学生の入居時期からはずれているので、
今すぐ退去するか損失となる半年分の家賃を支払え」と言われた。
このような場合、家主の主張に従わざるを得ないのか？

（回答）
賃貸契約書に、契約期間中の途中解約条項があり、その時期が１ヶ月前であれば、
その時期までに通告すれば、何のペナルティーもなく契約解除できます。
もともと、契約期間を定めた賃貸借契約では、
「途中解約条項」を定めるかどうかは任意なのです。
もし、「途中解約条項」がなければ、契約期間が終わるまで家賃を支払う義務があります。

一方、家主が任意規定である「途中解約条項」を契約書の中に入れれば、
借主が承諾して契約が成立しているわけですし、もともと、契約書の内容を定めた家主は、
自ら約束した事項を守るのは当然のことです。
確かに、「学生の入居時期からズレている」という家主の主張には同情できる余地はありますが、
だからといって、自ら決めた約束を反故にすることはできるわけがありません。

「学生専用マンション」に住んでいるが、契約途中で解約を申し入れたところ、
家主から、「途中解約はできないので契約期間終了までの家賃を支払え」と言われた。
確かに、契約書には、そのように記載されているが、
これは消費者契約法に反する条項なので無効ではないか？

（回答）

「途中解約条項」のない契約そのものは有効ですので、
家主の主張そのものが間違っているわけではありません。
特に、「学生専用マンション」などの場合、契約期間の途中で解約されてしまうと、
翌年の４月まで空室のままで置いておかなければならないケースが多いからです。
したがって、その物件の所在地が、学校等の近隣にあり、学生専用マンションであるなら、
家主の主張が不当ということは言えないのです。

これが、一般社会人向きの物件であったとすれば、学生専用物件のような問題は少ないため、
消費者契約法に違反する可能性が強いと言えるでしょう。
そこで、途中解約する理由を明確にし、その理由が、入居者のわがままに起因するものではなく、
「親が失業し、学校そのものを退学せざるを得なくなった」というような
やむを得ない事情であるのであれば、家主に対して、
やむを得ない事情を理解してもらうように交渉しなければならないでしょう。

賃借権の相続＞（４）

（質問）

民間アパートに住んでいた父（借主・別居中）がなくなった。条件のよい物件であり、
遺産相続として引き継ぐことになったが、家主から、名義変更料を請求された。
支払いに応じなければならないか？

（回答）

賃借権は相続することができます。
相続権を行使することによって賃借人になることができるのですから、
家主の承諾も不要です。
つまり、名義変更料や他の名目であっても、
家主からの費用請求に応じる義務はないと考えます。