カテゴリー: ご相談内容

ゴミの回収ルールを守らない入居者がおり、いつもゴミ回収場所がゴミで散乱してしまう。
近隣からも苦情が来るので、家主に苦情を申し立てたところ、
家主は、「ゴミ回収は入居者同士で話し合って解決してほしい」と言って取り合ってくれない。
今は、入居者の有志で後始末をしているが、何とかならないものか？

（回答）

家主の考え方が間違っていると思います。分譲物件と勘違いしているのでしょう。

分譲マンションなどでは、それぞれの入居者自身がオーナーであり、
管理責任者ですので、入居者同士が話し合って解決するしかありません。
そのために管理組合を結成するのです。

しかし、賃貸物件においては、それぞれの入居者はオーナーではありません。
管理責任も自分が借りている部分のみです。

ゴミ回収場所のような共用部分については、
その管理は、管理責任者である家主自身が行うべきなのです。
便宜上、入居者が共同管理しているような場合にも、
それは自主的なものであり、管理責任は、あくまで家主にあるのです。

家主は、家賃という対価を得て、他人に物件を貸している以上、
入居者に使用収益させる義務があるのです。
ゴミの回収を入居者にきちんと行わせ、ゴミの散乱を防止し、
それでもゴミが散乱して誰も後始末をしないような場合には、
家主がきちんと後始末をしなければならないのです。

そこで、入居者の連名で、家主に対して、
「家主には、入居者に対して使用収益させる義務があると同時に、
共用場所をきちんと維持する義務があるので、ゴミが散乱している場合には、
家主自身の責任で解決に当たってほしい」と言ってください。

同じ条件で入居していた人が、家主との交渉で、家賃の値下げをしてもらったという。
そこで、同じように、家主に交渉したところ、
「家賃の値下げをした人がいるからといって、事情も違うし、
同じように家賃の値下げに応じるつもりはない。」と一蹴されてしまった。

「では、その事情を教えてほしい」と言ったが、
それも、「個人のプライバシーに関わることなので話すことはできない」と言われた。
自分だけ、家賃の値下げをしてもらえないのは、不公平だと思うのだが、何とかならないか？

（回答）

借主には、家賃の値下げを要求する権利はあります。
しかし、どんな場合にも、家賃の値下げを要求できるわけではなく、
あくまで、不合理な家賃となった場合には、それを是正する権利があるに過ぎません。
家賃の値下げを勝ち取った人がいるからといって、
誰も彼もが同じように家賃の値下げをする権利があるわけではありません。
そして、家主が主張しているように、ほかの人の家賃を下げた理由について、
第三者(ご相談者)に説明しなければならない義務があるとはいえません。

家賃の値下げを要求したいのであれば、他の人の家賃値下げに関係なく、
ご相談者自身の部屋の家賃が不当に高くなっているということをきちんと説明し、
家主に家賃の値下げを受け入れてもらえるように交渉しなければなりません。

入居中、同じ間取りなのに、他の人よりも家賃が高いことがわかった。
そこで、家主に、「同じ間取りで安い家賃の人もいるので、
それに合わせて値下げしてほしい」と言ったが拒否された。

（回答）

借地借家法第３２条では、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、
当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。
つまり、法律上、家主にも、借主にも、家賃を増減する権利が認められているわけです。

「同じ間取りで」ということは、
「近傍同種の建物の借賃」ということと同じようにみなすことができますので、
同じ間取りにもかかわらず、ご相談者の部屋の家賃があまりにも高すぎる
というような場合には、「家賃を下げてほしい」という要求をすることができます。

しかし、「たまたま同じ間取りなのに家賃が安い人がいる」のか、
それとも、ご相談者の部屋のみが高すぎるのかによっても、
家主の対応は異なってくるでしょう。

また、たとえ、同じ間取りであっても、所在階や窓向きなどによっても、
家賃が異なるケースはよくありますので、誰が考えても、
不合理なほどの家賃の開きがあるかどうかがポイントになるでしょう。
もし、誰が考えても、不当なほどの家賃の開きがあるのなら、
家主に率直に家賃の値下げをお願いしてみてはどうでしょうか

定期借家契約で一戸建ての借家を借りていたが、
このたび、自宅を新築することになったので、家主に契約解除を申し出たが、
「定期借家契約なので途中解約はできない。
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってから退去してくれ」と言ってきた。
家主の主張は横暴だと思うので、支払いに応じたくはないのだが‥。

 

（回答）

借地借家法第３８条第5項では、
「居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、
当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

この場合においては、建物の賃貸借は、
解約の申入れの日から１月を経過することによって終了する。」と規定しています。
借家が床面積が200平方メートル未満の建物だとすれば、
検討すべきなのは、「自宅の新築」が、法に規定されている「その他のやむを得ない事情」に
相当するかどうかという点です。

そうすると、「その他のやむを得ない事情」とは、
「転勤、療養、親族の介護」などと同等の内容でなければなりませんが、
「転勤等」は、借主が自分の都合で決めることができないものだという点が共通しています。
つまり、借主が自分の都合以外で借りている物件に住み続けることが不可能になった場合に、
借主の解約件を認めなければ、借主は非常に不利な状況に追い込まれてしまうのです。
そこで、法は、こういう場合に限って、定期借家契約といえども、
借主の解約を認めることにしたのです。

「自宅の新築」は、借主の都合で行うことにほかなりませんので、
「やむを得ない事情」に該当するはずはないということになります。
したがって、借主の解約は認められず、定期借家契約を終了させることはできません。

あとは、家主との交渉次第で、一定の違約金の支払いを持ちかけて、
特別に解約を認めてもらえるように交渉するという方法を検討してみてください。
なお、万一、床面積が200平方メートル以上である場合には、
「やむを得ない事情」があっても解約できないことになっています。

契約時には、日当たりのよい上階の部屋が満室だったので、
仕方なく日当たりのよくない部屋に入居していたが、このたび、
上階の部屋が空いたので、家主に、部屋の移動を申し入れた。

家主は、「部屋の移動はかまわないが、
管理会社を通じて手続きをしてくれ」と言ってきた。
そこで、管理会社に、家主の承諾を得たので、
部屋移動の手続きをしたいと申し入れたところ、
「書類作成手数料として更新手数料と同じ金額を支払ってもらう」と言われた。
１万円以上の費用になるので、拒否したいのだが、だからといって、
部屋移動もできないのも困るし、どうすればよいか？

（回答）

家主が部屋移動を承諾しているわけですから、
あとは、「契約書の修正」、あるいは「契約書の作り直し」が必要ということになります。

契約期間そのものが、従来の契約のままであるのであれば、
家賃や部屋番号のみを修正すればよいだけだと思いますので、
その場合には、「契約書の修正」のみでよいでしょう。

しかし、家主が契約書の作り直しを求める場合には、それに従う必要があるでしょう。
問題は、管理会社を通すことによって、多額の手数料を請求されることですので、
家主に事情を説明して、家主との間で直接手続きを行ってもらうようにするか、
それとも、家主から、手数料の減額（書類作成手数料なら、２～３千円程度に抑えてもらう）
を働きかけてもらうように、うまく説得してみてください。

住んでいる物件の他の部屋の入居者募集がが数千円安くなっていた。
そこで、管理会社に、家賃減額をお願いしたら、
「いやなら退去してもよい」と言われてしまった。
何とか、家賃減額を勝ち取る方法はないのでしょうか？

（回答）

借地借家法上、近傍同種の物件と比較して、家賃が不相当となった場合には、
家主・借主のどちら側にも、賃料の増減請求権が認められています。
したがって、法的には、家賃の値下げ交渉を行う権利がありますが、
だからといって、素直に家賃値下げに応じてくれるかどうかは別問題です。

管理会社が、「退去していい」と言っているとのことですが、
本気でそのように言うはずはありません。
退去者が出ても、「満室保証」などを行っていない、通常の管理委託契約であれば、
管理会社自体の収入はダウンしませんが、家主の収入は明らかにダウンします。

万一、家主の収入ダウンを促進するようなことを、管理会社が行えば、
家主に対する背信行為となります。
家賃値下げ交渉は、管理会社を相手にしても、あまり意味がありません。
家主に対して行ったほうがよいでしょう。
管理会社との交渉がうまくいかなくなったときには、
家主と直接交渉するほうがよいかもしれません。

契約書には「家賃を３ヶ月分以上滞納すれば即刻退去させる」と書かれていたが、
うっかりして家賃を３か月分滞納してしまったところ、
家主から、「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのでしょうか？

（回答）

前項で解説しているように、家賃の滞納による契約解除は、
契約書に記載されている通りに行うことはできず、家主と借主との間に、
「信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
契約解除が可能であると解釈されています。

その観点から相談内容を見ると、確かに、借主は３ヶ月間家賃を滞納していたわけですが、
「うっかりして」いたということが、ひとつのポイントになります。
つまり、借主が家賃を滞納している間、家主は、借主に対して、
一度も家賃の督促を行わなかったようなのです。

借主からすれば、わざと滞納を続けていたというよりも、うっかりミスにより、
家賃の滞納が続いてしまったということですが、こういうケースはけっこうあるものです。

例えば、学生などの場合、家賃の支払いが、契約者本人が支払うのではなく、
実家から振込をすることになっているようなケースがありますが、
実家からの振込がうっかりミスで滞納されていても、
本人はまったく気づかなかったというような場合です。

そうすると、形式的には、契約条項をそのまま適用すれば
退去させられることになってしまいますが、
借主と家主との間の「信頼関係が破壊されてしまった」というような事情は
認められませんので、家主側からの契約解除は不可能なのです

契約書には「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、
うっかりして家賃を１か月分滞納してしまったところ、家主から、
「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか？

（回答）

日本には、「契約自由の原則」（私的自治の原則）というものがあります。
つまり、誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、
契約の方式も自由であるというものです。

その前提には、独立・対等・平等な市民間においての契約については、
できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、
署名捺印しているということは、契約事項を承認しているということになりますから、
従わざるを得ないということになります。

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、
家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの
権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、
家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、
良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。
そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。
契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は
無効であるとされていますので、それに違反していないかどうかが問題となりますが、
家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有効です。

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。
「公序良俗」の法律用語としての意味は、
「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、
男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、
公序良俗違反とされた場合もあります。

そこで、「１ヶ月の滞納による契約解除」が、
社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、
人によって判断が分かれるでしょう。
逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、
「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による
契約内容の無効とはならないかという点です。

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、
文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、
契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、
「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

四つ目は、２００１年４月に施行された消費者契約法による
「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に
違反していないかどうかという点です。

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、
わずか１ヶ月分だけの滞納によって契約解除を行うことは、
「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

ただし、まだ、消費者契約法の規定を取り上げた判例がないため、
必ず、そのような解釈になるかどうかははっきりしていません。
そこで、最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、
契約内容を判断することになるでしょう。
判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、
単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、
「家主と借主との間の信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。

従って、「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、
「明らかに無効である」とまでは言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、
借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわらず家賃を滞納し、
家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、
もはや、借主は、「家賃を支払うという約束を守るつもりがない」と

居住用で借りている物件だが、今度独立することになり、
自宅兼事務所として使用したいので管理会社に申し出たが、
「事務所として使用するなら退去してもらう」と言われてしまった。
何とか解決する方法はないか？

（回答）

入居目的が「居住専用」となっている場合に、物件内に、
どの程度まで仕事を持ち込むことができるかという問題です。
一般に、「居住専用」となっている物件を、
「事務所」などとして使用することはできません。

しかし、「事務所」と言ってもピンからキリまであり、
すべての「事務所」が認められないかといえば、そんなことはないはずです。

「事務所」に限らず、営業用途として問題になるのは、
不特定多数が出入りすることで、他の入居者が
安全快適に生活することに支障が出たり、
入居者が駐車駐輪場を使用することに困難になったり、
物件自体の傷み具合が激しくなることです。

逆に言えば、「事務所」と言っても、「自宅兼事務所」程度であれば、
不特定多数の人が出入りする頻度や数もそれほど多くないでしょうし、
他の入居者が駐車駐輪場の使用に差し障るような問題がなければ、
「家主との信頼関係が破壊された」とまではいえません。

最近のように、いわゆるSOHOとして、自営業の登録場所として、
便宜上、「事務所」と呼んでいるような場合の多くも、
不特定多数が出入りするわけでもなく、
他の入居者に迷惑をかけるようなこともないはずですから、
居住専用であったとしても許されると考えられるでしょう。

そこで、「事務所」としての実態について、管理会社および家主に説明し、
「万が一、事務所としての使用によって、
家主や他の入居者に迷惑をかけるようなことがあれば、
事務所としての使用を中止する」などという念書を提出するなどして、
理解を求めるようにしなければならないでしょう。

それでも、管理会社や家主の理解が得られず、
一方で、「事務所」としての使用を行う場合には、
管理会社や家主との一悶着を覚悟しなければならず、
強行すれば、裁判などに発展することになるかもしれません。

住んでいる物件が売買により、家主が別の人になった。
新たな家主より、「契約書を変更し、家賃も値上げするので、
同意できなければ退去してくれ」と言ってきた。
こういう場合、新たな家主の主張に従わざるを得ないのか？

（回答）

売買による家主の交代の場合、新しい家主は、
前の家主の権利・義務関係をそのまま引き継ぐことになります。

従って、契約書の内容や家賃は、入居者と前の家主が交わした約束であり、
権利でもあり、義務でもあるわけですから、一方的な変更はできないはずです。