投稿者: taikyo

（質問）
賃借権のいわゆる「名義変更」については、
家主が快く承諾してくれたので問題ないと思われたが、
管理会社から、多額の「名義変更手数料」なるものを請求された。
支払いに応じなければならないか？

（回答）

管理会社が請求する根拠について、何か説明がありましたか？

「手数料」は、依頼主が要望したことに対して、具体的な作業を行ったことの
労務報酬と考えられますので、まず、借主として、管理会社に、何か、
手間をかけるようなことを依頼したのかどうか？まったく何も依頼していなければ、
おそらく契約書の書き換えの手間賃ということになりますが、
手間賃といっても、専門知識を要する作業ではなく、
時間的にもそれほどかかる作業ではありませんので、
せいぜい２～３千円程度までなら、支払いに応じても仕方ないかもしれません。

（質問）

友人が退去する物件の条件がよかったので、「代わりに自分が住みたい」ので、
名義変更をしたいが、可能か？

（回答）

賃貸借契約は、借主と家主との間で結ばれるものであり、
個人と個人の信頼関係（借主は家主に対して家賃を支払うという約束を行い、
家主は借主に対して物件を使用させるという約束を行う）を前提にしています。

ここでいうところの「名義変更」というのは、借主が一方的に、
借主を変更してしまうということですが、それが認められれば、いつの間にか、
借主が勝手に代わっていたということになりかねず、
家主が不利益を被る可能性もあります。
したがって、借主が一方的に、「名義変更」を行うというようなことはできません。

いったん、借主と家主との間に結ばれた契約を合意解除し、
あらためて、家主との間で契約しなおすことになりますが、
家主が認めてくれなければ、契約しなおすことはできません。

（質問）
このたび、結婚することになったので、
婚約者が会社に住宅手当を申請する関係から、
婚約者名義に変更したいと申し出たが、
家主から拒否された。何とかならないか？

（回答）

まず、物件自体の種類は、家族向けの物件でしょうか？
それとも一人用のタイプでしょうか？
もし、一人用のタイプの物件の場合には、
結婚後は退去しなければならないでしょう。
したがって、その場合には、名義変更以前の問題となります。

家族向けの物件の場合は、まず、家主に拒否する理由を聞いてみましょう。
家主がきちんと理解せずに拒否している可能性もあるからです。
家主が、事情をきちんと確認したうえで、
それでも家主が拒否するようであれば、いくつかの対策が考えられます。

一つは、会社の住宅手当の申請上、婚約者の方が「借主」となっていればよい
というのであれば、家主との関係では、あなたが借主ですが、
（できる限り家主の承諾を得て）あなたが「転貸人」＝「家主」となり、
婚約者の方が、「転借人」＝「借主」となる方法です。
家主が書類上の転貸借契約であっても認めないと思われる場合には、
家主の承諾を求めないほうがよいだろうということです。

二つ目は、家主に対して、「一定金額の名義変更料を支払う」
という条件を持ち出して、家主の承諾を得やすくするという方法です。

三つ目は、家主の承諾を得るための条件を家主自身から聞き出して、
何とか、家主の理解を求めるという方法です。

それらの対策を講じても、うまくいかないという場合には、
退去を検討しなければならないかもしれません

（質問）

家賃補助の関係で、会社名義で賃貸マンションに入居していたが、
家賃補助制度の廃止により、個人名義に変更しなければならなくなった。
これに対し、不動産会社は、契約者変更になるため、
敷金・礼金、契約時手数料（１ヶ月分）を要求されました。
不動産業者の言うとおりに支払う義務はあるか？

（回答）

もともと、賃貸借契約に、「名義変更」というものは存在しません。
賃貸借契約は、家主と借主との間で結ばれるものであり、
「名義変更」と呼ばれているものは、実際には、当初の借主と家主との
契約を解除し、新たに別の借主と家主が契約を結ぶことを指しています。

別の借主との間で契約を結ぶかどうかは、家主の意思次第ですが、
入居者が変わらず、家主が契約変更を同意しているのであれば、
敷金精算も不要でしょう。
最初の契約時点で、礼金・敷金を誰が負担したかが一つのポイントとなります。
企業名義で契約していたとしても、実際に、礼金・敷金を負担したのが、
入居者自身であった場合、あらためて、礼金・敷金を支払うのは不合理です。

もともと、「礼金」は、家賃の前払いや入居の権利を保障する権利金などの
性格をもつとされていますが、家主に、書類の作成以外に、
何ら実質的な負担が増えるわけではないので、一度支払った礼金を
再度徴収するというのは、二重払いということになります。

一方、最初の契約時点で、企業が、礼金・敷金を負担していた場合には、
少し事情が異なります。企業としては、敷金の精算が必要となりますので、
あらためて、敷金を差し入れなければなりません。
礼金については、家主との交渉次第ということになります。

いずれにしても、契約相手は、家主さんですので、家主と直接交渉し、
書類書き換えを行ってもらうようにしてください。
家主は、「すべて管理会社に任せているので…」という場合にも、
家賃１か月分も請求される理不尽さを告げて、
直接手続きできるように交渉したほうがよいでしょう。

それでも、どうしても、「管理会社を通せ」という場合にも、
書類作成費用として、判例などでも、実質的に認められるのは、
１万円程度。仮に、それらの交渉がすべてうまくいかない場合でも、
入居者が同一である以上、そのまま居住し続けていれば、
家主側に退去させられるほどの「正当事由」は認められず、
したがって、借主の居住権が認められると思いますので、
退去させられることはないでしょう。

（質問）

家主との間で、契約期間を特に定めずに、口頭だけで契約していたのだが、
事情により、途中で退去することになり、家主に「２ヵ月後に退去する」と言ったところ、
「解約する場合には家主の承諾が必要と言っていたはずだ。
勝手な解約は承知できない。」と言ってきた。
「勝手な解約」と言われても困るのだが、文書で契約書を交わしていないため、
解約することはできないのか？

（回答）

契約期間を定めていない契約です（口頭かどうかは無関係です）ので、
民法第617条の規定が適用されます。
６１７条では、「当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
いつでも解約の申入れをすることができる。」として、
建物の賃貸借の場合には3ヶ月前の予告期間が必要とされています。

したがって、「2ヵ月後に退去する」というのでは、1か月分が満たないので、
1か月分は違約金として支払う義務がありますが、解約すること自体は可能です。

家主には、民法の規定を説明し、できるだけ納得してもらうようにしてください。
それでも、家主が承諾しない場合には、家主の意向に関係なく、
1か月分の違約金を支払って退去することができます。

（質問）

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「２ヵ月後に退去する」と言ったところ、「２ヶ月に１日足りないので、
実際には１ヶ月前の通知となるので、１か月分の違約金を支払ってもらう」と言ってきた。
たった１日だけ遅かったが、わずか１日の遅れで１か月分の違約金はおかしいと思うが、
支払う義務はあるのか？

（回答）

契約期間を定めた契約で、特約として、契約期間中の途中解約権を認めた場合には、
その条件に縛られます。したがって、たった１日といえども、条件に満たない場合には、
違約金の支払いが生じるのは仕方ありません。支払うべきでしょう。

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「２ヵ月後に退去する」と言ったところ、「契約書には確かに２ヶ月前までと
なっているが、これは、特別な事情がある場合であって、
借主の勝手な都合での解約を認めるものではない。それでも、
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってほしい」と言ってきた。
支払う義務はあるのか？

（回答）

契約期間を定めた契約で、契約期間中の途中解約を特約として認めた場合には、
その認めるための条件がどうなっているかがポイントです。
通常は、解約の通知時期のみ条件として定めていることが多く、
今回のように2ヶ月前としているだけであれば、
家主の「特別な事情がある場合」という主張は認められません。
したがって、家主の支払い要求に応じる義務はありません。

（質問）

２年契約の物件だが、事情により、契約期間の途中で退去することになり、
家主に「来月退去する」と言ったところ、
「契約期間の途中では解約できないという契約内容だ。
どうしてもというのなら、契約期間終了までの家賃を支払ってほしい」と言ってきた。
びっくりして契約内容を確認したところ、確かに、途中解約に関する事項はなかった。
無茶苦茶な要求だと思うが、支払う義務はあるのか？

（回答）

「契約」とは、契約を交わした双方が、お互いにその内容を守ることです。
契約期間を決めて、その間は、借主は家賃を支払い、
家主は物件を引き渡すという約束をした以上、どちらも、
自分の勝手な都合で約束を反故にすることはできないというのが原則です。

ところが、民法第６１８条では、契約期間を定めた契約の場合には、
「その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは」、
つまり、解約するという特約を交わした場合には、
契約期間中の途中解約を認めるようにしています。
逆に言えば、契約期間中の途中解約という特約のない契約である場合には、
原則に戻って、途中解約することができないということになるのです。

一般的には、途中解約特約のある契約が多いのですが、
だからといって、すべての契約に特約があるというわけではなく、
特約のない契約においては、原則通りの対応となるのです。
したがって、家主の主張が、「無茶苦茶」というわけではありません。
交渉がうまくいかない場合には、契約期間終了まで住み続けるか、
契約期間終了までの家賃を支払うかの選択をすることになるでしょう。

なお、消費者契約法が施行された2001年4月以降に契約したものであれば、
契約期間がまだ始まったばかりという時期で違約金があまりにも多額になり、
借主の退去理由の正当性が認められる可能性が高いという場合には、
少額訴訟において、「消費者の利益を一方的に害する」と主張すれば、
借主の主張がある程度認められるかもしれません。

（質問）
賃貸借契約に明記されている通りに退去を申し出たところ、
「学生の入居時期からはずれているので、
今すぐ退去するか損失となる半年分の家賃を支払え」と言われた。
このような場合、家主の主張に従わざるを得ないのか？

（回答）
賃貸契約書に、契約期間中の途中解約条項があり、その時期が１ヶ月前であれば、
その時期までに通告すれば、何のペナルティーもなく契約解除できます。
もともと、契約期間を定めた賃貸借契約では、
「途中解約条項」を定めるかどうかは任意なのです。
もし、「途中解約条項」がなければ、契約期間が終わるまで家賃を支払う義務があります。

一方、家主が任意規定である「途中解約条項」を契約書の中に入れれば、
借主が承諾して契約が成立しているわけですし、もともと、契約書の内容を定めた家主は、
自ら約束した事項を守るのは当然のことです。
確かに、「学生の入居時期からズレている」という家主の主張には同情できる余地はありますが、
だからといって、自ら決めた約束を反故にすることはできるわけがありません。

（質問）

「学生専用マンション」に住んでいるが、契約途中で解約を申し入れたところ、
家主から、「途中解約はできないので契約期間終了までの家賃を支払え」と言われた。
確かに、契約書には、そのように記載されているが、
これは消費者契約法に反する条項なので無効ではないか？

（回答）

「途中解約条項」のない契約そのものは有効ですので、
家主の主張そのものが間違っているわけではありません。
特に、「学生専用マンション」などの場合、契約期間の途中で解約されてしまうと、
翌年の４月まで空室のままで置いておかなければならないケースが多いからです。
したがって、その物件の所在地が、学校等の近隣にあり、学生専用マンションであるなら、
家主の主張が不当ということは言えないのです。

これが、一般社会人向きの物件であったとすれば、学生専用物件のような問題は少ないため、
消費者契約法に違反する可能性が強いと言えるでしょう。
そこで、途中解約する理由を明確にし、その理由が、入居者のわがままに起因するものではなく、
「親が失業し、学校そのものを退学せざるを得なくなった」というような
やむを得ない事情であるのであれば、家主に対して、
やむを得ない事情を理解してもらうように交渉しなければならないでしょう。