家主からの退去通告1

家主が「自分が住むことになったので退去してほしい」と言ってきたが、
従わざるを得ないのでしょうか？

（回答）

いくつかのケースによって、対処の仕方が異なってきます。

まず、「契約期間が定まっている通常の賃貸借契約」の場合です。
この場合、家主側から入居者の退去を求めるには、
借地借家法の第２６条により、契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に
「契約更新しない」という通告をすることと、
退去を求める「正当事由」が必要とされています。

そこで、まず、家主がいつ退去を求める通知をしてきたかが問題となります。
もし、家主からの通告が、「契約終了の１年前から６ヶ月前までの間」でなければ、
「正当事由」をうんぬんする前に、そもそも、家主の主張自体が認められなくなります。

なぜなら、「契約終了の１年前から６ヶ月前までの間」というのは、
借地借家法上の強行規定であり、これに反するものは無効だからです。
通告時期が適法に行われた場合は、「正当事由」の有無が問題となります。

借地借家法の第２８条によれば、「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。
以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、
建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の
現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として
又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して
財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、
正当の事由があると認められる場合で
なければ、することができない」としています。

もう少しわかりやすく言えば、家主が「自分で住む」と言っても、
それだけで正当事由とはならず、借主が建物を必要とする事情との比較によって、
家主の事情のほうに正当性があると判断される場合に限って、
家主の主張が認められる場合とか、借主が建物をどのように使っているのか
（別荘のようにしか使っていなければ、家主の正当事由が認められるでしょう）、
家主が、財産上の給付、すなわち、立退き料をいくら支払うと言っているのかなどを、
総合的に判断して、家主に正当事由があるかどうかを
判定することになっているということです。

そして、通常は、入居者保護のために、家主が必要とする事情よりも
借主が必要とする事情のほうが認められやすいため、
相当額の立退き料を支払って「正当事由を補完する」ことによって、
立退きを認めるというのが一般的です。
従って、単に、家主が「自分で住むから」というだけでは、
立退き義務はないのです。

次に、「契約期間を決めない通常の契約」の場合です。

一般的には、契約の最初の時点から、契約期間を決めないという場合は少なく、
当初、契約期間を決めていたのに、契約終了時に合意更新せず、結果的に、
「法定更新」となった場合には、「契約期間を定めない契約」となってしまいますので、
「契約期間を決めない通常の契約」というのは、
「法定更新した場合の通常の契約の場合」も同じことです。

このような場合には、家主から契約解除を求める場合には、
６ヶ月間の猶予が必要になり、
さらに、家主としての「正当事由」が求められるのです。

三つ目は、「定期借家契約」（１年以上の契約期間）の場合です。
定期借家契約の場合には、原則として、「正当事由」の有無は関係なく、
家主から契約解除することができます。

しかし、定期借家契約の場合でも、契約終了の１年前から６ヶ月前までの間に、
「期間満了によって契約が終了する」という通知を行わないと、
借主が住み続けることを拒否できないとされており、
実際の通知を行ってから６ヵ月後に契約を終了させることができます。

なお、１年未満の「定期借家契約」の場合には、
家主からの通知そのものは必要ありませんが、
家主からの契約期間中の途中解約は認められていません。