月別: 2014年12月

（質問）

住んでいる物件の他の部屋の入居者募集がが数千円安くなっていた。
そこで、管理会社に、家賃減額をお願いしたら、
「いやなら退去してもよい」と言われてしまった。
何とか、家賃減額を勝ち取る方法はないのでしょうか？

（回答）

借地借家法上、近傍同種の物件と比較して、家賃が不相当となった場合には、
家主・借主のどちら側にも、賃料の増減請求権が認められています。
したがって、法的には、家賃の値下げ交渉を行う権利がありますが、
だからといって、素直に家賃値下げに応じてくれるかどうかは別問題です。

管理会社が、「退去していい」と言っているとのことですが、
本気でそのように言うはずはありません。
退去者が出ても、「満室保証」などを行っていない、通常の管理委託契約であれば、
管理会社自体の収入はダウンしませんが、家主の収入は明らかにダウンします。

万一、家主の収入ダウンを促進するようなことを、管理会社が行えば、
家主に対する背信行為となります。
家賃値下げ交渉は、管理会社を相手にしても、あまり意味がありません。
家主に対して行ったほうがよいでしょう。
管理会社との交渉がうまくいかなくなったときには、
家主と直接交渉するほうがよいかもしれません。

（質問）

契約書には「家賃を３ヶ月分以上滞納すれば即刻退去させる」と書かれていたが、
うっかりして家賃を３か月分滞納してしまったところ、
家主から、「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのでしょうか？

（回答）

前項で解説しているように、家賃の滞納による契約解除は、
契約書に記載されている通りに行うことはできず、家主と借主との間に、
「信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
契約解除が可能であると解釈されています。

その観点から相談内容を見ると、確かに、借主は３ヶ月間家賃を滞納していたわけですが、
「うっかりして」いたということが、ひとつのポイントになります。
つまり、借主が家賃を滞納している間、家主は、借主に対して、
一度も家賃の督促を行わなかったようなのです。

借主からすれば、わざと滞納を続けていたというよりも、うっかりミスにより、
家賃の滞納が続いてしまったということですが、こういうケースはけっこうあるものです。

例えば、学生などの場合、家賃の支払いが、契約者本人が支払うのではなく、
実家から振込をすることになっているようなケースがありますが、
実家からの振込がうっかりミスで滞納されていても、
本人はまったく気づかなかったというような場合です。

そうすると、形式的には、契約条項をそのまま適用すれば
退去させられることになってしまいますが、
借主と家主との間の「信頼関係が破壊されてしまった」というような事情は
認められませんので、家主側からの契約解除は不可能なのです

（質問）

契約書には「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、
うっかりして家賃を１か月分滞納してしまったところ、家主から、
「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか？

（回答）

日本には、「契約自由の原則」（私的自治の原則）というものがあります。
つまり、誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、
契約の方式も自由であるというものです。

その前提には、独立・対等・平等な市民間においての契約については、
できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、
署名捺印しているということは、契約事項を承認しているということになりますから、
従わざるを得ないということになります。

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、
家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの
権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、
家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、
良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。
そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。
契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は
無効であるとされていますので、それに違反していないかどうかが問題となりますが、
家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有効です。

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。
「公序良俗」の法律用語としての意味は、
「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、
男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、
公序良俗違反とされた場合もあります。

そこで、「１ヶ月の滞納による契約解除」が、
社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、
人によって判断が分かれるでしょう。
逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、
「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による
契約内容の無効とはならないかという点です。

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、
文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、
契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、
「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

四つ目は、２００１年４月に施行された消費者契約法による
「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に
違反していないかどうかという点です。

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、
わずか１ヶ月分だけの滞納によって契約解除を行うことは、
「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

ただし、まだ、消費者契約法の規定を取り上げた判例がないため、
必ず、そのような解釈になるかどうかははっきりしていません。
そこで、最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、
契約内容を判断することになるでしょう。
判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、
単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、
「家主と借主との間の信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。

従って、「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、
「明らかに無効である」とまでは言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、
借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわらず家賃を滞納し、
家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、
もはや、借主は、「家賃を支払うという約束を守るつもりがない」と
判断されるような状況になった場合に契約解除することができるとされているのです。

（質問）

居住用で借りている物件だが、今度独立することになり、
自宅兼事務所として使用したいので管理会社に申し出たが、
「事務所として使用するなら退去してもらう」と言われてしまった。
何とか解決する方法はないか？

（回答）

入居目的が「居住専用」となっている場合に、物件内に、
どの程度まで仕事を持ち込むことができるかという問題です。
一般に、「居住専用」となっている物件を、
「事務所」などとして使用することはできません。

しかし、「事務所」と言ってもピンからキリまであり、
すべての「事務所」が認められないかといえば、そんなことはないはずです。

「事務所」に限らず、営業用途として問題になるのは、
不特定多数が出入りすることで、他の入居者が
安全快適に生活することに支障が出たり、
入居者が駐車駐輪場を使用することに困難になったり、
物件自体の傷み具合が激しくなることです。

逆に言えば、「事務所」と言っても、「自宅兼事務所」程度であれば、
不特定多数の人が出入りする頻度や数もそれほど多くないでしょうし、
他の入居者が駐車駐輪場の使用に差し障るような問題がなければ、
「家主との信頼関係が破壊された」とまではいえません。

最近のように、いわゆるSOHOとして、自営業の登録場所として、
便宜上、「事務所」と呼んでいるような場合の多くも、
不特定多数が出入りするわけでもなく、
他の入居者に迷惑をかけるようなこともないはずですから、
居住専用であったとしても許されると考えられるでしょう。

そこで、「事務所」としての実態について、管理会社および家主に説明し、
「万が一、事務所としての使用によって、
家主や他の入居者に迷惑をかけるようなことがあれば、
事務所としての使用を中止する」などという念書を提出するなどして、
理解を求めるようにしなければならないでしょう。

それでも、管理会社や家主の理解が得られず、
一方で、「事務所」としての使用を行う場合には、
管理会社や家主との一悶着を覚悟しなければならず、
強行すれば、裁判などに発展することになるかもしれません。

（質問）

先日、管理会社より、急に共益費が値上げになると連絡がありました。
更新の際に値上げされたという話は聞いたことありますが、
契約期間内でも値上げに応じないといけないのでしょうか？

（回答）

「共益費」というのは、物件の共有部分（廊下・階段・ロビー・管理人室その他）の
維持に必要となる費用（管理人費用・電気代・水道代・清掃費など）を、
あらかじめ、入居者数（および専有面積）で按分して、家主が一方的に定めた費用です。

借主は、家主が一方的に定めた費用の支払いについて、
契約書で合意して入居しているわけです。

したがって、契約期間中は、家主が一方的に定めた費用を支払う義務はありますが、
逆に言えば、期間の途中での値上げは拒否することができます。

契約期間中でも、共益費の値上げに応じなければならないのは、
例えば、家主が関知することができない、電気代や水道代などの公共料金が
大幅な値上げが行われたような場合で、その値上げ分のアップをお願いされたときでしょう。

家賃と共益費の違いは、家賃は、合理的な根拠があろうがなかろうが、
家主が一方的に定めることができるのに対して、
共益費は、「共有部分にかかる実費を入居者数（専有面積割合）などで按分した金額」ですので、
合理的な根拠が必要不可欠だという点です。

今回のケースで言えば、家主側に対して、「共益費の算定根拠を明らかにし、
値上げ額が合理的なものかどうか、そして、従来の共益費が
不合理なものであったかどうかをきちんと確認させてほしい。
支払いたくないのではなく、納得できる説明がほしいのである。」というように主張してください。

そして、家主側から、共益費値上げに応じざるを得ないような特殊な事情
（従来の共益費そのものが実費負担額よりも非常に低い不合理なものであり、
今回の値上げで合理的なものになるということと、それに対する家主側の謝罪、
つまり、間違った請求をしていたために、結果的に、
契約期間中の値上げとなってしまった点についてのもの）があれば、
共益費の「値上げ」にも応じざるを得ないでしょう。

（質問）
賃借権のいわゆる「名義変更」については、
家主が快く承諾してくれたので問題ないと思われたが、
管理会社から、多額の「名義変更手数料」なるものを請求された。
支払いに応じなければならないか？

（回答）

管理会社が請求する根拠について、何か説明がありましたか？

「手数料」は、依頼主が要望したことに対して、具体的な作業を行ったことの
労務報酬と考えられますので、まず、借主として、管理会社に、何か、
手間をかけるようなことを依頼したのかどうか？まったく何も依頼していなければ、
おそらく契約書の書き換えの手間賃ということになりますが、
手間賃といっても、専門知識を要する作業ではなく、
時間的にもそれほどかかる作業ではありませんので、
せいぜい２～３千円程度までなら、支払いに応じても仕方ないかもしれません。

（質問）

友人が退去する物件の条件がよかったので、「代わりに自分が住みたい」ので、
名義変更をしたいが、可能か？

（回答）

賃貸借契約は、借主と家主との間で結ばれるものであり、
個人と個人の信頼関係（借主は家主に対して家賃を支払うという約束を行い、
家主は借主に対して物件を使用させるという約束を行う）を前提にしています。

ここでいうところの「名義変更」というのは、借主が一方的に、
借主を変更してしまうということですが、それが認められれば、いつの間にか、
借主が勝手に代わっていたということになりかねず、
家主が不利益を被る可能性もあります。
したがって、借主が一方的に、「名義変更」を行うというようなことはできません。

いったん、借主と家主との間に結ばれた契約を合意解除し、
あらためて、家主との間で契約しなおすことになりますが、
家主が認めてくれなければ、契約しなおすことはできません。

（質問）
このたび、結婚することになったので、
婚約者が会社に住宅手当を申請する関係から、
婚約者名義に変更したいと申し出たが、
家主から拒否された。何とかならないか？

（回答）

まず、物件自体の種類は、家族向けの物件でしょうか？
それとも一人用のタイプでしょうか？
もし、一人用のタイプの物件の場合には、
結婚後は退去しなければならないでしょう。
したがって、その場合には、名義変更以前の問題となります。

家族向けの物件の場合は、まず、家主に拒否する理由を聞いてみましょう。
家主がきちんと理解せずに拒否している可能性もあるからです。
家主が、事情をきちんと確認したうえで、
それでも家主が拒否するようであれば、いくつかの対策が考えられます。

一つは、会社の住宅手当の申請上、婚約者の方が「借主」となっていればよい
というのであれば、家主との関係では、あなたが借主ですが、
（できる限り家主の承諾を得て）あなたが「転貸人」＝「家主」となり、
婚約者の方が、「転借人」＝「借主」となる方法です。
家主が書類上の転貸借契約であっても認めないと思われる場合には、
家主の承諾を求めないほうがよいだろうということです。

二つ目は、家主に対して、「一定金額の名義変更料を支払う」
という条件を持ち出して、家主の承諾を得やすくするという方法です。

三つ目は、家主の承諾を得るための条件を家主自身から聞き出して、
何とか、家主の理解を求めるという方法です。

それらの対策を講じても、うまくいかないという場合には、
退去を検討しなければならないかもしれません

（質問）

家賃補助の関係で、会社名義で賃貸マンションに入居していたが、
家賃補助制度の廃止により、個人名義に変更しなければならなくなった。
これに対し、不動産会社は、契約者変更になるため、
敷金・礼金、契約時手数料（１ヶ月分）を要求されました。
不動産業者の言うとおりに支払う義務はあるか？

（回答）

もともと、賃貸借契約に、「名義変更」というものは存在しません。
賃貸借契約は、家主と借主との間で結ばれるものであり、
「名義変更」と呼ばれているものは、実際には、当初の借主と家主との
契約を解除し、新たに別の借主と家主が契約を結ぶことを指しています。

別の借主との間で契約を結ぶかどうかは、家主の意思次第ですが、
入居者が変わらず、家主が契約変更を同意しているのであれば、
敷金精算も不要でしょう。
最初の契約時点で、礼金・敷金を誰が負担したかが一つのポイントとなります。
企業名義で契約していたとしても、実際に、礼金・敷金を負担したのが、
入居者自身であった場合、あらためて、礼金・敷金を支払うのは不合理です。

もともと、「礼金」は、家賃の前払いや入居の権利を保障する権利金などの
性格をもつとされていますが、家主に、書類の作成以外に、
何ら実質的な負担が増えるわけではないので、一度支払った礼金を
再度徴収するというのは、二重払いということになります。

一方、最初の契約時点で、企業が、礼金・敷金を負担していた場合には、
少し事情が異なります。企業としては、敷金の精算が必要となりますので、
あらためて、敷金を差し入れなければなりません。
礼金については、家主との交渉次第ということになります。

いずれにしても、契約相手は、家主さんですので、家主と直接交渉し、
書類書き換えを行ってもらうようにしてください。
家主は、「すべて管理会社に任せているので…」という場合にも、
家賃１か月分も請求される理不尽さを告げて、
直接手続きできるように交渉したほうがよいでしょう。

それでも、どうしても、「管理会社を通せ」という場合にも、
書類作成費用として、判例などでも、実質的に認められるのは、
１万円程度。仮に、それらの交渉がすべてうまくいかない場合でも、
入居者が同一である以上、そのまま居住し続けていれば、
家主側に退去させられるほどの「正当事由」は認められず、
したがって、借主の居住権が認められると思いますので、
退去させられることはないでしょう。

（質問）

家主との間で、契約期間を特に定めずに、口頭だけで契約していたのだが、
事情により、途中で退去することになり、家主に「２ヵ月後に退去する」と言ったところ、
「解約する場合には家主の承諾が必要と言っていたはずだ。
勝手な解約は承知できない。」と言ってきた。
「勝手な解約」と言われても困るのだが、文書で契約書を交わしていないため、
解約することはできないのか？

（回答）

契約期間を定めていない契約です（口頭かどうかは無関係です）ので、
民法第617条の規定が適用されます。
６１７条では、「当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、
いつでも解約の申入れをすることができる。」として、
建物の賃貸借の場合には3ヶ月前の予告期間が必要とされています。

したがって、「2ヵ月後に退去する」というのでは、1か月分が満たないので、
1か月分は違約金として支払う義務がありますが、解約すること自体は可能です。

家主には、民法の規定を説明し、できるだけ納得してもらうようにしてください。
それでも、家主が承諾しない場合には、家主の意向に関係なく、
1か月分の違約金を支払って退去することができます。