三重敷金相談センター

賃借人が負担する定額補修分担金特約は、消費者契約法により無効となる可能性があり、紛争を避けるためにはそのような特約を締結すべきでない。

賃貸借契約では、契約解除に伴う賃借人の退去時の原状回復費用を巡って、賃貸人と賃借人との間でトラブルが多い。原状回復は賃借人の義務（民法第598条）であるが、これは、賃借人が賃借する上で持ち込んだ家財等を収去する旨が基本と解するのが適切で、国土交通省の原状回復ガイドラインからも、賃借物件の経年変化や自然損耗についての原状回復費用は、家賃の中に含まれるものとして、賃貸人が負担することが望ましい。
　判例でも、「修理・回復費用は定額補修分担金で賄い、修理・回復費用が同分担金を上回った場合でも下回った場合でも賃借人に返還しない（ただし、賃借人の故意・過失による損傷は除く）」、「入居の長短にかかわらず返還しない」とした定額補修分担金特約が消費者契約法第10条（【参照条文】参照）により、消費者に不利な特約として無効とされ、賃借人の返還請求が容認されたものがある（【参照判例】参照）。
　あらかじめ賃借人が負担する原状回復費用を定めておくことは、退去時の紛争防止対策としては一見合理的にも見えるが、本来は賃貸人が負担すべき原状回復費用を賃借人に負担させることは、消費者の義務が加重されていると言える。消費者は、賃借人と賃貸人との情報量や経験値の差などにより、賃借人が賃貸人と定額補修金の分担金額の内容や水準を交渉するのは難しい。また、双方の負担割合を賃貸人が一方的に決定しがちであり、そうなると本来対等であるべき賃借人の権利を害し、消費者である賃借人の権利を一方的に害することもある。これは、民法の基本原則（民法第1条第2項）に反するものである。
　消費者契約法は、事業者と消費者との契約について、消費者が契約を取り消したり、不利な契約条項を避けたりする場合のルールを定めたものである。賃貸借契約における賃貸人は事業者として位置付けられるので、賃貸人（事業者）と賃借人（消費者）との間の居住用建物の賃貸借契約は、同法の適用対象となる。

京都地裁平成20年4月30日　判タ1281号316頁（要旨）

定額補修分担金特約は消費者たる賃借人が賃料の支払という態様の中で負担する通常損耗部分の回復費用以外に本来負担しなくてもいい通常損耗部分の回復費用の負担を強いるものであり、民法が規定する場合に比して消費者の義務を加重している特約と言える。―（中略）― そうすると、本件補修分担金特約に基づいて賃借人に対し、分担金の負担をさせることは民法第1条第2項に規定する基本原則に反し消費者の利益を一方的に害するといえる。
　―（略）― 以上によれば、本件補修分担金特約は民法の任意規定の適用に比して賃借人の義務を加重するものというべきで、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するもので、消費者契約法第10条に該当し、無効である。

外国人との敷金トラブルを防ぐには、まず「誤解を生まない契約設計」が重要です。
多くの外国人入居者は母国で“敷金＝全額返還”が常識のため、日本特有の
「原状回復」「敷金償却」「クリーニング費用」などの慣習を理解できずに
トラブルとなります。防止策としては、契約書・重要事項説明書を多言語化し、
差引き項目・返還時期・清算手順を明記すること。入居時に写真・動画で現況を
記録し、退去時比較を可能にすること。退去立会いの際は、費用の内訳と根拠を
書面で示し、同意を得ること。さらに、外国人向け保証会社や通訳支援サービスを
活用することで、トラブルの未然防止と信頼構築が期待できます。透明で丁寧な説明
こそが、国際化する賃貸市場での健全な管理運営の基盤となります。

外国人入居者との敷金トラブルは、制度や文化の違いから生じることが
多くなっています。多くの国では敷金は全額返還が一般的であり、日本
独自の「原状回復」や「敷金償却」などの慣習が理解されにくい点が原
因です。契約書や重要事項説明が日本語のみの場合、内容を十分に把握
できず、退去時に「説明を受けていない」と主張されるケースもありま
す。さらに、清掃費や修繕費の差引き基準が不明確だと、不信感を招く
結果となります。対策としては、多言語対応資料や現状記録の共有、契
約前説明の可視化が重要です。国際化が進む中、透明で公平な契約運用
が、信頼される賃貸経営の鍵となっています。

隣室から、まるで壁がまったくないように、会話する声が「普通に」聞こえてくる。　　
欠陥建築ではないかと思い、家主に思い切って苦情を申し出たら、
家主は、「そんなはずはない。大手のゼネコンの設計施工だし、
建築基準法もクリアーしている。
共同住宅では、お互い我慢する必要があるんだ」と、逆にお説教されてしまった。
建築基準法では、「音」の問題について、どのように規定しているのでえしょうか？

（回答）

建築基準法第３０条では、共同住宅の各戸の界壁について、
「政令で定める技術的基準に適合するもの」としており、
その施行令（第２２条の３）によると、
振動数１２５ヘルツで透過損失２５デシベル、
同じく振動数５００ヘルツで４０デシベル、
２０００ヘルツで５０デシベル以上と定めています。

たとえば、隣室で大きな声（８０デシベル）で話した場合、
透過損失が２５デシベル以上であるので、５５デシベル程度に聞こえたとしても、
建築基準法上は問題なしとされてしまうのです。

ちなみに、３０～４０デシベルは「ささやき（静か）」、
５０～６０デシベルは「普通の会話（日常の騒音）」、
７０～８０デシベルは「大きな咳払い、子供の泣き声など（うるさい）」状況を
表しています。

もともと、日本の在来建築は、「遮音構造」には無頓着であったことと、
建築基準法そのものが、「最低基準」を示したものであるため、
「建築基準法をクリアーした欠陥構造」があふれかえっているのです

契約書の内容を見ていたら、「家主が物件を必要とする場合には、
即刻退去するものとする」となっていた。そういう契約内容は不当だと思うのだが、
削除を求めるべきか、それとも、法的に認められないと思うので
無視して契約したほうがよいのか？

（回答）

家主からの退去が認められるケースは、非常に限定されています。
家主が、単に、「物件を必要とする」だけで、退去が認められることはありませんので、
このような規定は、借地借家法の強行規定に違反するものであり、無効となります。

契約時に削除を求めてもよいですが、あまりに強く要求すると、
家主から契約そのものを拒否されてしまう可能性もあります。
そこで、あまり神経質にならずに、そのまま契約してもよいと思います。

そして、万が一、家主から退去を求められた場合に、
「契約内容の無効」を主張すればよいでしょう。

契約書の内容を見ていたら、「家賃の支払いを１日でも遅延した場合には、
即刻退去するものとする」となっていた。そういう契約内容は不当だと思うのだが、
削除を求めるべきか、それとも、法的に認められないと思うので
無視して契約したほうがよいのか？

（回答）

このような規定は、単なる脅しに過ぎません。
法的にも認められていません。家主としては、家賃の滞納を恐れるあまり、
このような規定を設けているのでしょうが、認められません。
家主として契約を解除するには、借主との間で信頼関係が
なくなるような事態が前提となります。

家賃の滞納で言えば、判例では、６ヶ月程度以上の滞納があれば、
「信頼関係がなくなった」とみなされているようです。

仲介業者で受け取った契約書内容と管理会社から送られてきた契約書の
内容が異なるのだが、どちらが正しいのか？

（回答）

仲介業者が、本来、管理会社が指定する契約書を使用すべきところを、
自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。
そうだとすれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。

そこで、万一、管理会社が用意した契約書の内容と
仲介業者で受け取った契約書の内容が大幅に異なり、
仲介業者で受け取った契約内容だったから契約したという場合には、
仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。

1：リモコンで上下左右の操作の際のリング部分「左」側にあたるところと矢印がUターンしている「戻る」ボタン、三本の線が表示されている「メニュー」ボタンの3つのボタンを10秒から20秒ほど同時に長押ししてください。

2：リモコンの電池を抜き、ペアリングさせたいFire Tv stick本体の電源コンセントも抜いてください。（TVとFire Tv stickの接続はそのままでも構いません）

3：Fire Tv stick本体の電源を入れ、ホーム画面が表示されましたら、再度リモコンの電池を入れなおします。（今回の場合はWi-Fiが接続されてない旨表示されましたら電池を入れてください）

4：1分ほど待っても自動検出でペアリングにならなければ（通常画面右下にリモコンの接続ができた旨表示されます）リモコンのホームボタンを10秒から20秒ほど長押ししてください。

5：さらに１，２分ほどペアリングに時間かかる可能性はありますがリモコン接続ができた旨の表示がでないか、リモコンの操作ができないかご確認ください。

上記でペアリングできますので、ペアリングできましたら、ネットワークの設定後に、ホーム画面上部の「設定」から「myfiretv」の工場出荷時にリセット、もしくは同じく「設定」のマイアカウントからAmazonアカウントに進み、「登録解除」し、再登録をお願いいたします。
※どちらの方法でも構いませんが、一旦まっさらな状態にしたいのであれば初期化をお勧めいたします。

契約書には「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、うっかりして家賃を１か月分
滞納してしまったところ、家主から、「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を
受けてしまった。契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか？

（回答）

日本には、「契約自由の原則」（私的自治の原則）というものがあります。つまり、誰と契約しようがしま
いが自由であり、契約内容も原則として自由、契約の方式も自由であるというものです。その前提には、
独立・対等・平等な市民間においての契約については、できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断が
あります。

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、署名捺印しているということは、契約
事項を承認しているということになりますから、従わざるを得ないということになります。

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうか
だけの権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、家主が好き放題の契約を定めることを容認する
ことになり、良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手
な契約ができないようにしているのです。

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。
契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は無効であるとされていますので、それに違反して
いないかどうかが問題となりますが、家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有
効です。

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。
「公序良俗」の法律用語としての意味は、「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」と
されています。

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、男女によって定年年齢が異
なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、公序良俗違反とされた場合もあります。

そこで、「１ヶ月の滞納による契約解除」が、社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となり
ますが、人によって判断が分かれるでしょう。
逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、「公序良俗違反により契約
は無効」とは言えないでしょう。

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による契約内容の無効とはならないかという点です。

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、文言どおりに解釈することで、結果があまりに
も不当なことになってしまう場合、契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するもの
です。

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、
「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

四つ目は、２００１年４月に施行された消費者契約法による「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」
という規定に違反していないかどうかという点です。

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、わずか１ヶ月分だけの滞納によっ
て契約解除を行うことは、
「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、
契約内容を判断することになるでしょう。
判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、
単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、「家主と借主との間の信頼
関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、家主からの契約解除を認めるようにして、借主
の居住権を守ろうとしているのです。

従って、「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、「明らかに無効である」とまでは
言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわ
らず家賃を滞納し、家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、もはや、借主は、「家
賃を支払うという約束を守るつもりがない」と判断された場合、信頼関係破壊となり、契約解除の可能性があり
ます。

隣室から、まるで壁がまったくないように、会話する声が「普通に」聞こえてくる。　　
欠陥建築ではないかと思い、家主に思い切って苦情を申し出たら、
家主は、「そんなはずはない。大手のゼネコンの設計施工だし、
建築基準法もクリアーしている。
共同住宅では、お互い我慢する必要があるんだ」と、逆にお説教されてしまった。
建築基準法では、「音」の問題について、どのように規定しているのでえしょうか？

（回答）

建築基準法第３０条では、共同住宅の各戸の界壁について、
「政令で定める技術的基準に適合するもの」としており、
その施行令（第２２条の３）によると、
振動数１２５ヘルツで透過損失２５デシベル、
同じく振動数５００ヘルツで４０デシベル、
２０００ヘルツで５０デシベル以上と定めています。

たとえば、隣室で大きな声（８０デシベル）で話した場合、
透過損失が２５デシベル以上であるので、５５デシベル程度に聞こえたとしても、
建築基準法上は問題なしとされてしまうのです。

ちなみに、３０～４０デシベルは「ささやき（静か）」、
５０～６０デシベルは「普通の会話（日常の騒音）」、
７０～８０デシベルは「大きな咳払い、子供の泣き声など（うるさい）」状況を
表しています。

もともと、日本の在来建築は、「遮音構造」には無頓着であったことと、
建築基準法そのものが、「最低基準」を示したものであるため、
「建築基準法をクリアーした欠陥構造」があふれかえっているのです