国土交通省は平成24年2月10日、「賃貸住宅標準契約書」を改訂

賃貸借契約書と言っても、たくさんの種類があります。

不動産会社が独自で作成していることが多いのです。

そのため、不動産会社の数だけ、賃貸契約書の種類があると言っても過言ではありません。

「賃貸住宅標準契約書」は、平成5年に賃借人の居住の安定の確保と

賃貸住宅の経営の安定を図るため、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形として作成されたものです。

今般、賃貸借当事者間の紛争の未然防止等の観点から、条項の改訂、

解説コメントの追加などを行い、「賃貸住宅標準契約書」(改訂版)が作成されました。

将来この標準契約書は営業用物件の賃貸借契約書にも影響を与えるものと考えます。

☆改訂の概要

・ 第7条 反社会的勢力の排除を新設

国民生活や経済活動からの反社会的勢力を排除する必要性の高まりを受け、

「甲及び乙は、それぞれ相手方に対し、次の各号の事項を確約する」という条項で、

あらかじめ契約当事者が反社会的勢力でない旨等を相互に確認することを記述。

・ 第14条 明け渡し時の原状回復内容の明確化

退去時の原状回復費用に関するトラブルの未然防止のため

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を踏まえ、入居時に賃貸人、

賃借人の双方が原状回復に関する条件を確認する様式を追加。

また、退去時に協議の上、原状回復を実施することを記述。

・ 記載要領を契約書作成にあたっての注意点に名称変更

賃貸借契約書を通常作成する賃貸人だけでなく、賃借人にも参照されるよう、

各条項に記載する際の注意点を明確化。

・ 賃貸住宅標準契約書解説コメントを新たに作成

賃借人・賃貸人が本標準契約書を実際に利用する場合の指針となるよう各条項に

関する基本的な考え方、留意事項等を記述した解説コメントを新たに作成

テナント入居時のトラブル

ビル賃貸借では様々なトラブルが発生します。

テナント入居時、契約期間中、更新時、明渡時などのトラブルを一通り取り上げ、

現在の法制度の下でどのような対処ができるかを説明していきます。

トラブルが多発している原因の一つとして、景気の悪さがあります。

例えば、倒産などの理由によって契約を履行できないケースが多いのです。

経済情勢だけではなく、それと同時に社会全般が権利意識に目覚めてきていることもあります。

社会構造もこの権利意識の覚醒によって変化してきているのです。

(1)契約した賃借人と実際に入居したテナントが違う場合にどう対処するか

1.契約者名と違う名前の会社がテナントと同居している場合

賃貸借契約を取り交わした会社の看板は確かに出ているが、

何か得体の知れない表札もいっしょにかかっていることがあります。

このような場合、貸主側は賃貸借契約を解除できるであろうか。

このケースでのまず第1のポイントは、転貸になるかということです。

例えば、入居している会社が当初契約した会社の子会社のとき、契約違反と言えるのか。

一般に子会社を入れるケースはそれほど問題になりません。

大抵、家主の了解を得られれば問題にはならない。

その他には、会社が倒産したため、別会社を作ってそのまま事業を引き継ぐことも考えられます。

要するに名前は別だが実態は変化していない。

契約の実態が変更されれば、転貸になるが、上記のようなケースは実態が変更されたとは考えにくい。

家主の承諾なしに転貸して契約に違反すれば、一般常識から言えば契約を解除できそうです。

しかし、借地借家法では賃借人の軽微な違反があったとしても

それを理由に賃貸借契約の解除までは認めないという判例が定着しています。

つまり、形式上契約に違反していてもそれが貸主に対する背信行為、

もしくは貸主との信頼関係を破壊するにまでに至らないとされる場合があります。

そのため、軽微な違反であれば貸主は契約解除まで請求することはできないのです。

軽微な違反かどうかの判別ポイントは信頼関係を破壊したかどうかです。

残念ながら、この信頼関係破壊の基準が明確でないために、これが争点になってしまうのです。

賃貸住宅の更新料は払わなくてよい?家賃引き下げる絶好の機会?その具体的交渉法とは

 2年に一度、必ずやってくる「家計の悪魔」と言ったら、あなたは何を思い浮かべるだろうか? ひとつは自動車の車検(新車購入時は3年後)で、もうひとつが賃貸住宅の更新料なのではないか。

 毎月払っている家賃とは別に、その月だけ、次の2年間の賃貸借契約を再締結するために、店子側が1カ月分余計に払わないといけない。かつては関東など一部地域のローカルルールだったが、いまや全国的な慣習になりつつある。ぼんやりしていると、とたんに家計が赤字に陥ってしまうのではなかろうか。

 しかし、ものは考えよう。更新が近づいてきた時期は、絶体絶命のピンチどころか、「家計の悪魔」を退治する絶好のチャンスでもある。取り組み方によっては、家賃を大幅に下げるか、もしそれがかなわないとすれば、更新料をその年だけでなく、引っ越さない限りは二度と払わないようにすることだって可能なのだ。

●具体的な値下げ交渉の例

 年々家賃が下落していくなか、同じ物件に長く住み続けている人ほど、世間相場より高い家賃を払わされているケースが多い。もし、明らかに高い家賃を払っていることが判明した場合は、近隣同種と同じ家賃にしてもらえるよう、大家(交渉窓口は管理会社)と交渉すべきなのだが、その絶好のタイミングなのが更新を目前に控えた時期なのである。

 管理会社から「更新のお知らせ」なる文書が届いたら、その返信として、家賃値下げの要請を行えばよい。2年間の契約期間が満了するに当たって、退去せずに再度次の2年間の契約を更新してあげる代わりに、家賃の値下げを要請するのである。具体的な文例を以下に掲載しておこう。

「海千山千不動産・賃貸管理部
○○マンション担当者様

前略
お送りいただきました『更新のお知らせ』につきまして、取り急ぎ回答いたします。
私が入居した○年前とは経済事情が大きく変わり、近隣同種の家賃は大幅に下がっています。つきましては、現在○万円の家賃を、近隣同種と同水準の○万円にしていただきたく存じます(ご参考までに近隣データを同封しました)。
もし、この額にご同意いただけるようでしたら、新賃料が記載された更新書類をご送付下さい。また、現行賃料のまま据え置かれるのでしたら、引っ越しを検討いたしますので、○年○月○日まで、その旨お知らせいただきたく存じます。
以上、よろしくお願いいたします。
草々
○年○月○日  ○○マンション△△号室入居者 ○○」
(出典:『家賃を2割下げる方法』<日向咲嗣/三五館>)

 交渉が苦手な人でも、決まった文書を書いて送るだけならば抵抗なくできるはず。

このとき、事前に導き出した適正家賃の根拠を明示しておくのがコツ。例えば、いま家賃8万円を払っているのに、賃貸サイトで検索すると同じアパート・マンションの隣の部屋が7万円で入居者を募集していたら、その募集データを印刷して同封しておくのである。

あとは、先方からの連絡を待つのみと言いたいところだが、念のため文書を送付した数日後にちゃんと先方に届いているかどうかだけは、担当者に電話で確認しておきたい。あとで「そんなものは届いていない」と言い逃れされないためだ。届いていることさえ確認されれば、「ご検討お願いします」と一言添えておけばよい。

●大家サイドの対応次第で、引っ越しも検討

 値下げレターに対する大家サイドの反応は、以下の4パターンに分かれる。

(1)何の返事もこない
(2)要求した額の値下げは無理だが、一部減額なら応じられるとの回答が来る
(3)減額には一切応じられないと拒否の回答が来る
(4)こちらの要求を全面的に受け入れた満額回答が来る

 最も望ましいのは、やはり(4)の満額回答パターンだが、現実にはあまり期待はできない。ただ、契約を何度も更新して10年以上住み続けていて、その間一度も家賃改定が行われていなかったり、好景気の時期にロクに比較もせずに入居した人ならば、2割程度の値下げを要求しても、それがすんなり通る可能性は十分にある。うまくいけば、一枚のレターを送るだけで総額何十万円ものお金が浮くことになるのだから、相当にコストパフォーマンスが高い交渉といえるだろう。

 意外にやっかいなのが、(2)の一部減額パターン。値下げ要求額1万円に対して、5000円の減額回答ならば、引っ越しに伴う諸々のめんどうや費用を考慮して妥協してもいいという考え方も当然ありえるだろうが、減額回答が2000円程度の中途半端だった場合にどう判断するかが難しいところ。

 月2000円では、2年間の総額で4万8000円しか浮かない。確実に毎月1万円安くなる部屋に引っ越して2年間で24万円浮くのと比較すれば、あまりにも少ない。さらに引っ越し先が入居時にフリーレント(一定期間家賃無料特約)付きなら、それだけで引っ越し費用の大半は賄えるはずだから、更新はキッパリお断りして、引っ越したほうがはるかに有利という結論に達するだろう。

●合法的に更新料をなくす裏技

 また、(1)と(3)はいずれも完全にノーの意思表示だ。家賃減額に関しては、ほぼ絶望的だ。これ以上交渉しても、無駄な努力になりかねないため、さっさとあきらめるしかないといいたいところだが、実は、このパターンになったときこそが更新料を合法的にカットできる、またとないチャンスなのである。

 具体的にどうすればよいかというと、何もしなくていい。

 管理会社から送られてきた契約更新書類、更新する場合は署名捺印して返送するが、これをただ放置しておけばよい。そして、そのまま契約が満了する日まで待ち、満了日以降もこれまでと同じ家賃を払い続ける。もちろん、更新料は1円も払わない。

「そんなことしたら、大家に追い出されてしまう」

 そう心配するかもしれないが、現実には、まずそんな事態は起こらない。なぜならば、店子は「借地借家法」という法律で手厚く守られているからだ。詳しくは次回解説するが、一般の賃貸住宅の契約において、契約期間満了後も家賃を滞納することなく住み続けていれば、たとえ大家と条件面で合意に達していなくても、契約が満了した後、これまでと同じ条件で契約は自動更新されたものとみなすことになっているのである(借地借家法第26条に規定。これを「法定更新」と呼ぶ)。

 しかも、そうして法定更新された契約は「期間の定めのないものとする」とされているため、一度自動更新してしまえば、これまで2年ごとに払っていた更新料は、よそに引っ越さない限り、永遠に払わなくてよくなる。

 大家サイドとしては、それでも更新料を取りたかったら、改めて家賃交渉のテーブルにつき、多少の譲歩をした額で店子と契約を正式に締結する(「合意更新」と呼ぶ)しかない。つまり、家賃を下げずに更新料をあきらめるか、更新料は通常通りもらう代わりに家賃を下げるか、そのどちらかを選択するしかない事態に追い込めるのである。

 自分に味方してくれる法律を知ってさえいれば、確実にトクできる典型例といえるだろう。

敷金を取り戻す最終手段! 「少額訴訟」の費用と手続き

残念ながら敷金返還でもめてしまった場合はどうすればいいのでしょう。最近では、「仕方がない」と泣き寝入りする人は減っているとか。今回は賃貸における敷金トラブルの最終的な対処手段について紹介します。

■まず各都道府県の不動産窓口に相談して、理論武装する

「原状回復の費用に関して納得いかない」、「立会いしなかったら、後で高額な請求がきた」などの場合は、まず電話もしくは書面(メール、FAX)で交渉を。不安なら、各都道府県にある不動産相談窓口や国民生活センターに、自分のケース、大家や不動産会社の言い分も合わせて相談し、理論武装しておくのも有効です。例えば不動産会社から「国土交通省のガイドラインは法律ではないんですよ(だから守る必要はありません)」と言われたとしても、「消費者契約法」「借地借家法」という法律もあり、「通常使用による消耗の修繕費用は貸主負担」としている判例もたくさんあります。

※敷金診断士の作成した査定書が有効です

 

■意外と簡単? 最終的には少額訴訟で対抗

敷金トラブルでもめた場合の最終手段は「少額訴訟」です。これは60万円以下の金銭の支払いを求める場合で、紛争の内容があまり複雑でない民事訴訟の手続き。弁護士を立てずに訴訟が起こせるため、敷金返還トラブルではよく利用されるポピュラーなものです。

「訴訟というと、面倒、お金がかかる、と思われがちかもしれませんが、手数料は数千円と安く、簡易裁判所に足を運べば、そこの担当官がていねいに書類の書き方を教えてくれるはずです。少額訴訟を行った私の友人は“思っていたい以上に簡単だった”と言っていました」(長谷川さん)。もちろん訴訟結果はケースバイケースで、「訴訟すれば必ず勝てる」というものではありません。ただし最終手段として少額訴訟という選択肢があることを知っておいて損はないのではないでしょうか。

■敷金返還で泣き寝入りする人は減っている

ここまで「敷金返還でもめた場合の対処法」について説明してきましたが、実は、敷金トラブルは減少傾向にあるようです。国民生活センターの発表でも、賃貸住宅の敷金および原状回復トラブルの相談件数は減っています。「理由は2つ。ネットを通して誰もが敷金返還のルールや判例を知ることができるようになったこと。もうひとつは賃貸住宅の空き室が増え、部屋を借りる側のほうが有利になったこと。敷金を多く取ったり、戻さないような賃貸経営は成り立たなくなっているでしょう」(長谷川さん)。
敷金返還に関しては、自分できちんと調べて、交渉する姿勢が大事といえるでしょう。

相談件数の推移(出典:国民生活センター)※編集部が加工

(SUUMOジャーナルより)