経年変化・通常損耗＝家主負担、それ以外＝賃借人負担が原則

建物価値の減少に関わる損耗の種別

＜１＞　建物・設備等の自然な劣化・損耗等（経年変化）
＜２＞　賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
＜３＞　賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

まず、発生した建物価値の減少が、＜１＞や＜２＞に該当する場合に、その減少分を復旧する費用は、賃貸人が賃料の中に組み込んで受領していると考え、賃借人が負担するものではないとされます。つまり、建物の賃貸借においては、賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化または価値の減少を意味する通常損耗にかかわる投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませて、その支払いを受けることにより行われていると考えられるわけです。

　それに対し、＜３＞については、賃借人の行為等によって特に損耗してしまった箇所を、居住年数も加味したうえで、通常損耗する程度に復旧する費用は賃借人が負担するということになります。ここで注意すべきは、＜３＞に該当する損耗であっても、原状回復費用として賃借人が負担するのは、経年変化や通常損耗分の復旧費用分は除くということです。

　ちょっと分かりにくいですが、１００の価値のある建物に３年住んだ場合に、経年変化や通常損耗の結果、建物価値が７０になるとします。そして、賃借人の行為が付加されて、この価値が５０に減少したとすると＜３＞に区分され、５０から７０に復旧する費用は賃借人が負担するということです。決して、５０から１００まで復旧する費用全部を賃借人が負担するわけではありません。

　なお、賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生するものであっても、その後の手入れなど賃借人の管理が悪く、損耗が発生・拡大したと考えられるものは、損耗の拡大について、賃借人に善管注意義務違反等があると考えられます。その増加分の原状回復費用については賃借人が負担するとされていますので注意が必要です。例えば、クーラーから水漏れしたが、賃借人が放置したため、壁が腐食した場合、腐食した壁を補修する費用は賃借人が負担するといった場合がこれに該当します。