三重敷金相談センター

貸し店舗の連帯保証人になっていましたが、先日、賃借人が店舗を明け渡した際に、
家主から私に３年分の滞納家賃の請求が来ました。
それまで、一度も保証人である私に請求の連絡はありませんでした。
保証金は３００万円で、契約時に私が出しています。
請求額は５８０万円で、差し引くと２８０万円の請求です。
支払う必要はあるのでしょうか？

（回答）

信義誠実を著しく欠いており、連帯保証人は全額保証をする必要はありません。
一般に、貸し店舗などの事業用賃貸借契約に連帯保証人を立てることは少ないと思われます。
賃借人の事業採算が悪化した場合に、負債額が巨額になる懸念があり、
保証人の負担が著しく膨らむことがあるからです。そのため、連帯保証人を立てるかわりに、
保証金の額が一般賃貸借契約の保証金や敷金に比べ、高額になっています。
その上で、今回のように連帯保証人を立てた場合の問題を考えてみましょう。

連帯保証人の保証債務の範囲は「主たる債務に関する利息・違約金・損害補償、
その他すべてその債務に従いたるものを包含する」（民法第４４７条）とされていて、
賃借人の債務と同等の責務を負うようになっています。また、通常の保証とは異なり、
「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」
（主たる債務者への督促や、財産に強制執行するように要求する権利）を有していません。
ですから、連帯保証人は非常に厳しい保証債務を負っているといえるでしょう。

また、保証契約は、賃貸人と保証人の直接の契約関係にあり、
両当事者は保証契約を誠実に遵守する責務を負っています。
このことから、賃貸人は連帯保証人に対し、
賃借人の経営状況や滞納状況を定期的に報告する義務を負っているといえるでしょう。

今回のケースでは、それを怠って一度も滞納状況を報告せず、
また、賃借人の契約解除などの対策を打たずに３年間も放置していたのです。
このように、いたずらに連帯保証人の保証債務を拡大した上で、
解約退去時に滞納金額（保証金を除いたもの）を請求することは、
著しく信義誠実を欠いています。

むしろ賃貸人は損害を拡大した責を負うべきであり、
連帯保証人は金額を保証する必要はないものと考えます。
その点を説明し、賃借人と話し合って納得の上で支払いに応ずべきで、
話し合いがつかなければ、裁判所へ訴えを起こすとよいと思います。

保証金と敷金の違いとしては、実態としては、
ほとんど同じような意味で使われていることが多いのですが、
厳密に言えば、次のような違いがあるとされています。

1　 保証金は、事務所、店舗やテナントなどの主に法人契約によく使われ、
敷金は、個人の住居の契約によく使われています。

2　 保証金は、約定によって、
退去時に敷引き（解約引き、償却などと呼ぶ場合もあります）があることが多いのに対し、
敷金は、通常、敷引きがなく、実費精算です。

3　 保証金は、法律上規定のないお金ですが、
敷金は、民法第３１６条，第６１９条などに規定のあるお金です。
ただし、判例では、敷引きのない保証金は「敷金」と同じ扱いとなっているようです。

4　 保証金は、約定がないと権利の承継がありません（次の家主に引き継がれない）が、
敷金は原則として新しい家主にも引き継がれます。

5　 保証金＝敷金＋礼金という解釈もあります。
つまり、保証金方式をとっている場合には、同時に、敷引きなどがある代わりに、
礼金を取ることがなく、敷金方式をとっている場合には、敷引きがない代わりに、
礼金を取る地域が多いということです。

礼金というのは、法律上、特に規定のないお金です。
礼金のやり取りは、単なる慣習に過ぎません。
問題は、家主が礼金の支払いを求め、借主がそれを拒否した場合に、
家主が契約を拒否するだろうということです。
借主にも、物件を選ぶ自由があるのに対して、
家主は、誰と契約するかの自由があるのです。

従って、「礼金が高額なので支払いたくない」と言っても、
家主が認めてくれなければ、契約できないだけなのです。
契約そのものを強制することはできないからです。

本人が高齢のため入居を拒否されたが、何とかならないか？

（回答）

平成１３年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が制定され、
高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅の登録・閲覧制度や
終身借家制度などが誕生し、高齢者に対する一定の保護が前進しましたが、
いまだに「高齢」を理由とした入居の拒否があとを絶ちません。

現状では、家主の「良心」に委ねるほかなく、
強制的に、入居を認めさせることはできません。
家主を説得したい場合には、行政の窓口で相談し、
家主への説得を行ってもらうという方法も考えられますが、
根本的には、上記の法律で登録された高齢者の入居を
拒否しない賃貸住宅を探すことだと思います。

入居申込書に書いた内容で入居を拒否されたが、何とかならないか？

（回答）

契約するためには、借主からの「申し込み」に対して、
家主による「承諾」が必要ですが、
家主が承諾しない場合には、契約が成立しません。

日本以外の先進国では、性別・人種・国籍の差別や
その他の合理的な理由がないのに、
入居を断るような場合、民間の家主であっても法律で罰せられる
というケースが少なくありませんが、
日本では、「契約自由の原則」が幅を利かせすぎているのです。

家主が承諾しない理由にはいろいろと考えられますが、
家主には、入居拒否の理由を説明する義務もありませんし、
家主が入居を認めない以上、何ともすることもできないのが現実なのです。

契約書の内容を見ていたら、「家主が物件を必要とする場合には、

即刻退去するものとする」となっていた。そういう契約内容は不当だと思うのだが、

削除を求めるべきか、それとも、法的に認められないと思うので

無視して契約したほうがよいのか？

（回答）

家主からの退去が認められるケースは、非常に限定されています。

家主が、単に、「物件を必要とする」だけで、退去が認められることはありませんので、

このような規定は、借地借家法の強行規定に違反するものであり、無効となります。

契約時に削除を求めてもよいですが、あまりに強く要求すると、

家主から契約そのものを拒否されてしまう可能性もあります。

そこで、あまり神経質にならずに、そのまま契約してもよいと思います。

そして、万が一、家主から退去を求められた場合に、

「契約内容の無効」を主張すればよいでしょう。

契約書の内容を見ていたら、「家賃の支払いを１日でも遅延した場合には、

即刻退去するものとする」となっていた。そういう契約内容は不当だと思うのだが、

削除を求めるべきか、それとも、法的に認められないと思うので

無視して契約したほうがよいのか？

（回答）

このような規定は、単なる脅しに過ぎません。

法的にも認められていません。家主としては、家賃の滞納を恐れるあまり、

このような規定を設けているのでしょうが、認められません。

家主として契約を解除するには、借主との間で信頼関係が

なくなるような事態が前提となります。

家賃の滞納で言えば、判例では、６ヶ月程度以上の滞納があれば、

「信頼関係がなくなった」とみなされているようです。

契約書の内容を見ていたら、「契約更新ごとに家賃を５％値上げする」となっていた。

そういう契約内容は不当だと思うのだが、削除を求めるべきか、

それとも、法的に認められないと思うので無視して契約したほうがよいのか？

（回答）

「契約更新ごとに家賃を５％値上げする」という合理的な根拠はあるのでしょうか？

万が一、そういう根拠があれば、「不当な契約」とは言えません。

しかし、ふつうは、「更新ごとの自動値上げ」を行うような合理的な根拠はないと思います。

そういう場合には、消費者契約法の「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」

に該当しますので、契約内容そのものが無効となります。

できれば、最初から削除してもらうほうがよいと思いますが、あまり強い交渉を行うと、

契約そのものができなくなる（家主が契約を拒否する）可能性もあります。

入居を優先したいのであれば、あまりに強い要求は避けたほうがよいでしょうが、

その代わり、契約更新時には交渉を行う必要があります。

どちらがよいとは一概に言えませんが、最終的には、借主の判断次第となります。

仲介業者で受け取った契約書内容と管理会社から送られてきた契約書の

内容が異なるのだが、どちらが正しいのか？

（回答）

仲介業者が、本来、管理会社が指定する契約書を使用すべきところを、

自社で使用している契約書を間違って使用したことが原因だと思います。

そうだとすれば、正しい契約書は、管理会社が用意したものとなります。

そこで、万一、管理会社が用意した契約書の内容と

仲介業者で受け取った契約書の内容が大幅に異なり、

仲介業者で受け取った契約内容だったから契約したという場合には、

仲介業者に対して、損害賠償を行うことが可能となるでしょう。

引き渡しの立ち合い時、原状回復費用の見積もりが納得いかず、検討するという返事をしたところ、引き渡しを拒否され、「今後も家賃は発生する。」と言われました。

この通り払わないと今後も家賃が発生し続けるぞという脅しのように感じられますが、こんな対応は有効ですか？

 

回答：

賃料：

賃貸借契約に於いて、賃料は「使用収益に対する対価の支払い」。

一定期間の空間等の利用権を賃料という名の代金で売買する契約と考えることができる。

または、占有する対価である。

 

自分の持ち物を搬出し、鍵を返却し（若しくは郵送（配達証明）ておけば、賃料の発生はありません。

部屋の引渡しとは:

1 自分の家具等をすべて搬出し、空っぽにします。

2 管理会社の担当者か賃貸人が来て、立会いをしてもらい、原状回復(この場合は、

自分が持ち込んだものの撤収)の確認をしてもらう。

3 そこで、管理会社の担当者若しくは、賃貸人に鍵を渡す。そこではじめて、

部屋を引き渡したといえます。

 

参考

賃料:

賃貸借契約に於いて、賃料は「使用収益に対する対価の支払い」。

一定期間の空間等の利用権を賃料という名の代金で売買する契約と考えることができる。

または、占有する対価である。