三重敷金相談センター

契約書には「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」と書いていたが、
うっかりして家賃を１か月分滞納してしまったところ、家主から、
「契約違反なので、違約金を支払って退去してもらう」という通告を受けてしまった。
契約書に明記されているのであれば、泣く泣く退去するしかないのか？

（回答）

日本には、「契約自由の原則」（私的自治の原則）というものがあります。
つまり、誰と契約しようがしまいが自由であり、契約内容も原則として自由、
契約の方式も自由であるというものです。

その前提には、独立・対等・平等な市民間においての契約については、
できるだけ当事者の自由に任せようという国の判断があります。

従って、原則としては、どのような契約も自由であり、契約する際に、
署名捺印しているということは、契約事項を承認しているということになりますから、
従わざるを得ないということになります。

ところが、居住用の建物の賃貸借契約においては、
家主が一方的に定めた契約事項を、借主が承諾するかどうかだけの
権利しかないため、もともと、対等・平等ではないのです。

そのような違いを放置して、当事者の自由に任せておくことは、
家主が好き放題の契約を定めることを容認することになり、
良好な社会秩序にも悪影響を及ぼすことになります。
そこで、いくつかの制限を設けて、好き勝手な契約ができないようにしているのです。

まず、第一は、借地借家法上の「強行規定」に違反していないことです。
契約内容が、借地借家法上の「強行規定」に反している規定は
無効であるとされていますので、それに違反していないかどうかが問題となりますが、
家賃の滞納については触れられていませんので、この点からは、契約は有効です。

二つ目に、契約内容が公序良俗に反していないかどうかです。
「公序良俗」の法律用語としての意味は、
「現代社会の一般的秩序を維持するために要請される倫理的規範」とされています。

殺人依頼の契約、愛人契約などの誰が考えても公序良俗に反している契約以外でも、
男女によって定年年齢が異なるようなケースでも、性別による不合理な差別として、
公序良俗違反とされた場合もあります。

そこで、「１ヶ月の滞納による契約解除」が、
社会の秩序を壊すほどの不合理な契約内容かどうかが問題となりますが、
人によって判断が分かれるでしょう。
逆に言えば、誰が考えても、「公序良俗違反である」とも言えないレベルですので、
「公序良俗違反により契約は無効」とは言えないでしょう。

三つ目は、法律用語で言うところの「例文解釈」による
契約内容の無効とはならないかという点です。

これは、少しややこしいのですが、不動産の賃貸借契約などで、
文言どおりに解釈することで、結果があまりにも不当なことになってしまう場合、
契約内容そのものを「単なる例文である」として、その効力を否定するものです。

しかし、これまでのところ、短期間の家賃の滞納による契約解除を、
「例文解釈」によって無効であると判断されたケースはないようです。

四つ目は、２００１年４月に施行された消費者契約法による
「消費者の利益を一方的に害する規定は無効である」という規定に
違反していないかどうかという点です。

この点については、長期的な契約関係を前提とした建物の賃貸借契約において、
わずか１ヶ月分だけの滞納によって契約解除を行うことは、
「消費者の利益を一方的に害する」規定だという判断を行うことが可能かもしれません。

ただし、まだ、消費者契約法の規定を取り上げた判例がないため、
必ず、そのような解釈になるかどうかははっきりしていません。
そこで、最終的には、これまでの判例で蓄積されてきた考え方によって、
契約内容を判断することになるでしょう。
判例での考え方は、「信頼関係破壊の理論」と呼ばれているものです。

つまり、居住を目的とした長期間にわたる賃貸借契約においては、
単に契約違反にあたる事実があるだけでは契約を解除して退去させることができず、
「家主と借主との間の信頼関係がなくなってしまった」というような状況になって初めて、
家主からの契約解除を認めるようにして、借主の居住権を守ろうとしているのです。

従って、「家賃を１ヶ月でも滞納すれば即刻退去させる」という契約条項は、
「明らかに無効である」とまでは言えませんが、かといって、それだけで適用されるわけではなく、
借主に家賃の支払いの資力があるにもかかわらず家賃を滞納し、
家主が納めるように何度も督促したのに、数ヶ月以上も滞納を続け、
もはや、借主は、「家賃を支払うという約束を守るつもりがない」と

居住用で借りている物件だが、今度独立することになり、
自宅兼事務所として使用したいので管理会社に申し出たが、
「事務所として使用するなら退去してもらう」と言われてしまった。
何とか解決する方法はないか？

（回答）

入居目的が「居住専用」となっている場合に、物件内に、
どの程度まで仕事を持ち込むことができるかという問題です。
一般に、「居住専用」となっている物件を、
「事務所」などとして使用することはできません。

しかし、「事務所」と言ってもピンからキリまであり、
すべての「事務所」が認められないかといえば、そんなことはないはずです。

「事務所」に限らず、営業用途として問題になるのは、
不特定多数が出入りすることで、他の入居者が
安全快適に生活することに支障が出たり、
入居者が駐車駐輪場を使用することに困難になったり、
物件自体の傷み具合が激しくなることです。

逆に言えば、「事務所」と言っても、「自宅兼事務所」程度であれば、
不特定多数の人が出入りする頻度や数もそれほど多くないでしょうし、
他の入居者が駐車駐輪場の使用に差し障るような問題がなければ、
「家主との信頼関係が破壊された」とまではいえません。

最近のように、いわゆるSOHOとして、自営業の登録場所として、
便宜上、「事務所」と呼んでいるような場合の多くも、
不特定多数が出入りするわけでもなく、
他の入居者に迷惑をかけるようなこともないはずですから、
居住専用であったとしても許されると考えられるでしょう。

そこで、「事務所」としての実態について、管理会社および家主に説明し、
「万が一、事務所としての使用によって、
家主や他の入居者に迷惑をかけるようなことがあれば、
事務所としての使用を中止する」などという念書を提出するなどして、
理解を求めるようにしなければならないでしょう。

それでも、管理会社や家主の理解が得られず、
一方で、「事務所」としての使用を行う場合には、
管理会社や家主との一悶着を覚悟しなければならず、
強行すれば、裁判などに発展することになるかもしれません。

住んでいる物件が売買により、家主が別の人になった。
新たな家主より、「契約書を変更し、家賃も値上げするので、
同意できなければ退去してくれ」と言ってきた。
こういう場合、新たな家主の主張に従わざるを得ないのか？

（回答）

売買による家主の交代の場合、新しい家主は、
前の家主の権利・義務関係をそのまま引き継ぐことになります。

従って、契約書の内容や家賃は、入居者と前の家主が交わした約束であり、
権利でもあり、義務でもあるわけですから、一方的な変更はできないはずです。

住んでいる物件が売買により、家主が別の人になった。新たな家主より、
「私は敷金を受け取っていないので、敷金を納めてほしい」と言ってきた。
こういう場合、敷金を再度支払わなければならないのか？

（回答）

通常の売買によって、家主が代わった場合には、
新家主が敷金を受け取っていなくても、
「売買価格に敷金相当額を含んでいる」と考えられていますし、
前の家主の権利と義務関係をそのまま引き継ぐことになりますので、
当然のことながら、敷金も引き継いでいるのです。

従って、敷金を再度支払う必要は一切ありませんが、
新しい家主に納得してもらえるようにうまく主張することが必要でしょう。

先日、管理会社より、急に共益費が値上げになると連絡がありました。
更新の際に値上げされたという話は聞いたことありますが、
契約期間内でも値上げに応じないといけないのでしょうか？

（回答）

「共益費」というのは、物件の共有部分（廊下・階段・ロビー・管理人室その他）の
維持に必要となる費用（管理人費用・電気代・水道代・清掃費など）を、
あらかじめ、入居者数（および専有面積）で按分して、家主が一方的に定めた費用です。

借主は、家主が一方的に定めた費用の支払いについて、
契約書で合意して入居しているわけです。

したがって、契約期間中は、家主が一方的に定めた費用を支払う義務はありますが、
逆に言えば、期間の途中での値上げは拒否することができます。

契約期間中でも、共益費の値上げに応じなければならないのは、
例えば、家主が関知することができない、電気代や水道代などの公共料金が
大幅な値上げが行われたような場合で、その値上げ分のアップをお願いされたときでしょう。

家賃と共益費の違いは、家賃は、合理的な根拠があろうがなかろうが、
家主が一方的に定めることができるのに対して、
共益費は、「共有部分にかかる実費を入居者数（専有面積割合）などで按分した金額」ですので、
合理的な根拠が必要不可欠だという点です。

今回のケースで言えば、家主側に対して、「共益費の算定根拠を明らかにし、
値上げ額が合理的なものかどうか、そして、従来の共益費が
不合理なものであったかどうかをきちんと確認させてほしい。
支払いたくないのではなく、納得できる説明がほしいのである。」というように主張してください。

そして、家主側から、共益費値上げに応じざるを得ないような特殊な事情
（従来の共益費そのものが実費負担額よりも非常に低い不合理なものであり、
今回の値上げで合理的なものになるということと、それに対する家主側の謝罪、
つまり、間違った請求をしていたために、結果的に、
契約期間中の値上げとなってしまった点についてのもの）があれば、
共益費の「値上げ」にも応じざるを得ないでしょう。

契約書を見ると、民法に反する規程が書かれていました。これは、法律違反なので無視しても良いでしょうか？

民法に反する規程（任意規定と呼ぶものです）が特約として書かれている場合、原則として、特約が優先されてしまいます。

特約として認められないのは、殺人依頼契約とか人身売買契約など、公序良俗に反するような契約です。一般的な特約は、民法の規定と異なっていても無視できないのです。

契約書を見ると「原状回復費用はすべて借主が負担する」という特約があります。これは従わなければならないのでしょうか？

本来、家主は、家賃という対価を得て物件を貸している以上、民法上、借主に対して、使用収益させる義務、つまり、借主が安全・快適な生活を送れるようにする努力義務があります。従って、通常は、修繕義務は家主が負うものとされています。

しかし、一般に、民法の規定と特約が反する場合、契約自由の原則（私的自治の原則）により、特約が有効となりますので、このような修繕費用の借主全面負担特約が有効かどうかという点が問題となります。

判例では、このような特約は、家主の修繕義務を免除する効果があるに過ぎず、それを越えて、借主に全面負担させるというような積極的な効果までは認められないとされています。このような特約が認められるためには、よほど特別な事情（ほとんどただ同然で長期間貸していたとか）が必要です。

従って、契約書にこのような特約があっても認められず、通常の借主の責任（故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反）がなければ、特約に従う必要はありません。

そもそも「原状回復」というのは、「入居当時の状態に戻す」ことなのでしょうか？

本来の「原状回復」の意味は、「物件に持ち込んだ物品の撤去義務」のことです。つまり、退去時には、室内に持ち込んだ家財道具を運び出したり、壁に貼ったポスター等はきちんと剥がして下さいということなのです。

ところが、家主や管理会社の多くは、「原状回復とは、入居当時の状態に戻すことである」というような拡大解釈を行っていることが多いのです。

借主は、退去の際、原状回復を行う義務を負っていますが、それには、次のポイントがあります。

1. 借主に、故意・過失・善良なる管理者の注意義務違反があれば、原状回復の責任を負いますが、それらがなければ、責任を負いません。
   つまり、家主負担となります。ちなみに、「善良なる管理者の注意義務」とは、自分のもの以上に丁寧に取り扱う注意義務のことです。
2. 「自然損耗」（通常損耗）は費用負担の必要がありません。「自然損耗」（通常損耗）というのは、「通常の生活」を行っているときに発生した汚損・破損のことであり、これらについては、国土交通省から、借主の責任ではないというガイドラインが示されています。
3. 「経年劣化」（経年変化）も費用負担の必要がありません。「経年劣化」というのは、建物は、年数が経過すれば自然と傷んできます。入居者の責任ではありえませんので、経年劣化による汚損・破損も入居者負担とすることはできません。
4. 「工事施工単位」（「最少施工単位」）も注意すべきです。例えば、クロスの一部を入居者が汚損してしまった場合、その部分については張替責任がありますが、張り替える責任のある範囲は、「最少施工単位」、つまり、汚損のある部分の張替部分を含んで職人さんが来てくれる最小限度の範囲となります。
   通常は、クロスなどの場合は１枚単位です。ところが、家主や管理会社は、「１枚だけ変えると色違いが発生するので、全面張替えする」というような主張を行うことが多いのですが、色違いをなくすのは、次の入居者確保のために家主が行うことですので、家主が負担すべき費用となります。
   家主の希望で全面張替えする場合でも、借主が負担するのは、借主が責任を負う部分の最少施工単位です。
5. 「償却」についても考慮されなければなりません。例えば、クロスやカーペットなどは、６年ごとに張り替えるのが標準とされており、６年後に1円の残存価値があると推定することとなっています。入居者にまったく責任がない場合でも、６年ごとに張替費用が発生します。
   そこで、入居者にも責任がある場合には、家主の「償却」との按分負担を行うべきだという考え方です。

入居者の責任範囲は、「自然損耗」と「経年劣化」、「工事施工単位」によって判断しなければなりません。そして、実際に負担すべき費用については、「償却」を考慮しなければならないとされています。

キャスター付のイスを使用していたため、フローリングの床に傷をつけてしまったのですが、通常生活上でついた傷なので、支払い義務はないと思うのですが、いかがでしょうか？

キャスター付のイスの場合、傷がつきやすいことが明白であるため、借主は、善良なる管理者の注意義務として、キャスターの当たる部分に小さなじゅうたんを敷くなどして、フローリングに傷がつかないような工夫を行うべきとされています。

従って、まったく何もせず、漫然とキャスター付のイスを使用していた場合には、善管注意義務違反として、原状回復費用の負担を行うべきとされています。

ベランダに面した網入ガラスに、いつの間にかヒビが入っていた。退去時に、「ヒビは入居時にはなかったので、入居者の責任である」と言われ、ガラス代を請求されました。支払うしかないのでしょうか？

「網入りガラス」は、ガラスの中に網を入れるため、製造過程での不具合が発生しやすく、しかも、網そのものは鉄製であるため錆びやすく、サッシの隙間から雨水がしみこむと網が錆びてきます。

錆が広がってくると膨張してきますが、ガラス自体は膨張しないため、やがてガラスにひびが入ってしまうのです。

従って、入居者が何らかの過失などでヒビを入れたのでなければ、製造過程上の問題や錆のためにひび割れが発生したものですから、借主が費用を負担すべき根拠はないのです。