カテゴリー: ご相談内容

大きな道路に面していたせいか、思っていた以上に騒音が激しかった。
家主に苦情を言うと、「室内まで下見して契約したのだから、
我慢してもらうしかない」と言ってきた。
家主の主張を受け入れるしかないのでしょうか？

（回答）

「騒音問題」は解決の非常に難しい問題です。

隣接する入居者からの騒音ではなく、交通騒音の場合には、
建物の屋内における騒音基準が定められており、
昼間（午前６時～午後１０時）は４５デシベル以下、
夜間（午後１０時～翌朝６時）は４０デシベル以下となっており、
これらの基準を上回れば、家主との関係ではなく、行政との関係で、
基準を守るように訴えることができます。

しかし、逆に言えば、行政を相手にするということは、
家主に責任はないということですので、
家主に責任追及することはできないということになります。
つまり、「交通騒音」問題としてしまえば、解決がしにくくなってしまいます。
そこで、見方を変えて、家主と交渉しなければなりません。

つまり、家主が、大きな道路際を承知で建物を建てたわけですから、
道路に面した部屋には、遮音性能の高い窓ガラス・サッシ（エアタイトタイプの２重サッシなど）を
設置すべきだということで、もし、窓ガラスがふつうのガラスであれば、
遮音性能の高い窓ガラス・サッシに交換してもらうように交渉してはどうでしょうか。

 

Q：私は東京都渋谷区の1998年に建てられた10階建てのマンションに住んでいます。
建設当時から9階の雨漏りがひどく、何回も修理しているのですが一向に直りません。

このマンションを分譲したデベロッパーは建設当時倒産寸前だったこともあって、
なんとなく心配です。どのようにしたら、関係当局に建物を調査していただいて
安全を確認できるのか、その方法をご教示いただけないでしょうか。

なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。
いまからでもデベロッパーに請求できるでしょうか。
A： 一般にマンションの漏水事故は次のような原因が考えられます。
（1）　屋根防水の不良による漏水。
（2）　外壁のひび割れや窓開口部まわりからの雨水の浸入による漏水。
（3）　上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水。
（4）　上階の台所・洗面所・便所・洗濯排水パンやその給排水・給湯管配管の不良による漏水。
（5）　上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水。

このお宅は10階建てマンションの8階の住戸であると思われますが、
その漏水原因は、以下のように推測されます。

（1）　屋根防水の不良による漏水は、屋根面(共用部分)を修理する
必要があります。10階建てのマンションの9階からの漏水は、
屋根防水の不良による漏水事故とは考えにくいものです。
しかし、時として屋根から浸水し、10階、9階の璧体内やパイプシャフトを通って
8階に至るケースもあります。

（2）上層階の外壁のひび割れや、打ち継ぎ目地やサッシまわりのシーリングの施工不良、
上階のバルコニーや共用廊下など片持ちスラブの垂れ下りによる、
スラブの付け根部からの雨水の浸入が考えられます。
この場合は外壁に足場を架設したり、上階のバルコニーや共用廊下など
雨水が浸入しやすそうな個所を調査したりで漏水原因を追究し、
適切な止水・補修工事が必要となります。これらは共用部分の修繕となりますので、
管理組合の了解や協力、同意が必要となります。

（3）　上階の浴室の防水不良や排水不良による漏水の場合は、
上階の居住者の協力を得て、入浴時と漏水時期の因果関係などを調査し、
原因が確定したら上階の浴室の修繕を行う必要があります。
この修繕工事は、上階が入浴できなくなる場合もありますので、
上階とのコミュニケーションが重要です。

（4）　上階の台所、洗面所、便所、洗濯排水パンやその配管（給排水・給湯管）の
不良による漏水の場合も、上階とのコミュニケーションが重要です。
上階の給排水や給湯配管を修繕する場合には、
床仕上げ材を剥がして修繕する必要があります。

（5）　上階の洗濯排水のオーバーフローなどの生活上の不注意による漏水対策も、
上階とのコミュニケーションが不可避です。
「建設時から何回も修理している」とのことですが、だれが、どのような修理をしているのか、
文面からは理解できません。本来は、マンションを販売したデベロッパーが、
雨漏れのない健全な住居を販売する責任があります。
通常、デベロッパーは元施工会社（ゼネコン）に対して修繕を命じます。
元施工会社（ゼネコン）が倒産した場合は、デベロッパーは
別の修繕会社やゼネコンに頼み、健全な住居にしなければなりません。
それでも直らないようであれば、買い取りを請求することもできます。

また、漏水の修繕工事は、共用部分や上階の所有者・居住者の専有部分からの
作業が必要となります。これは、当該住戸の区分所有者が単独で努力しても
解決できない問題です。管理組合が主体となって、デベロッパーや元施工会社（ゼネコン）、
上階居住者などと調整して問題解決に取り組むべき課題です。

最後に「なお、建築確認申請図書とか構造計算書などはいっさい受け取っていません。
いまからでもデベロッパーに請求できるでしょうか」という点についてですが、
通常、マンションを販売するデベロッパーは、管理組合に竣工引き渡し書類を引き渡します。

竣工引き渡し書類には、竣工図、工事期間中の記録、使用材料メーカー一覧、
機械設備等の取扱説明書などがあります。建築確認申請、開発行為、
一団地申請等の申請書類は原本を管理組合に引き渡す場合と、
写し（コピー）を引き渡す場合があります。姉歯事件以降は「構造計算書」も
竣工図書の一部として引き渡され、計算書に偽装がないかをチェックできるようになりました。

ただし、これらの竣工引き渡し図書は、各区分所有者には渡されず、管理組合に引き渡されます。
また、小さなマンションでは図面類を保管しておく場所がない場合もあり、
委託しているマンション管理会社が保管している場合もあります。

もし、管理組合に竣工図書が引き渡されていないとすれば、
直ちに管理組合の理事長がデベロッパーに引き渡しを請求してください。
もし、デベロッパーが引き渡さず、紛失している場合には、
竣工図や構造計算書を再度作り直すように要求してください。

また、建築確認審査機関である東京都や渋谷区が
建築確認申請図書を保管している場合もあります。
建築行政窓口に相談に行くことも場合によっては必要になるでしょう。

内見した部屋は、実際に借りる部屋ではなく、別の部屋（モデルルーム）だった。
しかし、実際に入居した部屋とは間取りも異なっていた。
イメージがまったく違うので契約の解除を申し出たが、
「一切返金できない」と言われた。何とかならないのしょうか？

（回答）

問題となる点はいくつかあります。

まず、下見（内見）の時点で、下見した部屋がモデルルームであるということを
認知していたかどうかです。通常、このような場合には、仲介業者から
「実際の部屋は見学できないが、他の部屋が空いているので
モデルルームとして参考にしてください」というような説明を受けているはずですが、
そういう説明がまったくなかったのかどうかです。

ただし、「モデルルームである」という説明がまったくなかったとしても、
下見した部屋の番号と実際に借りる部屋の番号が異なることくらいは
誰でもわかることですので、「モデルルームという説明がなかった」ことだけで
責任追及することはできないでしょう。

つまり、モデルルームとして見学した部屋の間取りと
実際に借りる予定の部屋の間取りが
どのように異なるのかの説明があったのかどうかが重要だということです。

そして次に、「モデルルームとは間取りが異なる」ということですが、
問題は、「異なるレベル」です。
つまり、単に、浴室の位置が反転しただけの間取りの違いだったのか、
それとも、居室の広さや形もまったく違うような違いだったのかということです。

もし、居室の広さや形もまったく違っていたのに、平面図などで、
そういった説明をまったく受けていなかったとすれば、仲介業者の責任が重大です。
そのような場合には、重要事項説明書も間違っている可能性がありますので、
その確認が必要になります。説明も間違っており、
重要事項説明書の記載自体も事実と異なっているような場合（広さも違うなど）には、
仲介業者に対する損害賠償も追及できるでしょう。

しかし、単に、浴室の位置が反転しているだけの場合には、
「間取りが異なる」ということ自体、主張が難しいでしょう。
なぜなら、その違いによって、生活上の大きな問題が発生するとは考えにくいからです。

消費者契約法では、「消費者」を個人として位置づけている。
事業者については、「法人その他の団体及び事業として又は事業のために
契約の当事者となる場合」のことを指すと定めた。

まず、社宅の法的取り扱いをみてみる。
社宅とは、会社が社員に貸す住宅ですが、
その使用関係は様々で、その法的な取扱いは、
貸す目的の違いや使用料の有無・金額によって違ってきている。

１　会社の業務運営のための社宅で、会社組織の必要な構成部分になっているもの

例えば、
①住み込みの管理人や警備員用の部屋のように
会社施設に付随している社宅（業務社宅）や
②支店長・工場長・部長などの地位に相応して与えられる専用の社宅
（いわゆる役付社宅）などの場合がこれに当たる。

このような社宅の使用は、使用料の有無・額に関係なく、
会社での職種や地位など労働関係と密接に結びついているため、
借地借家法の適用を受ける賃貸借ではないと言われている。

従って、社員が解雇・退職・転勤などによって
その会社や職場の労働関係から離れる場合には、
社宅を使用する権利も同時に無くなることになる。

２　会社が社員（従業員）の福利厚生のために設けた社宅

このような社宅が一般的な社宅であり、借地借家法との関係が問題になるのは
福利厚生施設としての社宅である。

学説は無料の社宅は勿論、市場家賃の数分の一程度の
低い名目的な使用料で提供されている住宅にも、「有償性」を認め、
社宅の使用を社員の労働力に対する労働対価（一種の現物給与）と理解し、
社宅の使用関係を賃貸借関係として、借地借家法の適用を肯定している。
しかし、判例は社宅の使用料が賃料として社会的に認められるかどうかを
判断基準（使用料の高低）として、借地借家法の適用の有無を判断している。

（１）使用料が無料か、有料であったとしても低額で名目的な場合

例えば、使用料を毎月２万円出しているが、その社宅と同程度の利用価値のある
普通の借家の家賃水準が月１０万円以上もするような場合は、
その使用料は借家を使う対価として支払われる家賃とは考えられず、
その使用関係は、社員である期間に限って社宅の使用を認められる特殊な契約関係で
賃貸借関係ではないというのが判例
最高裁判所　昭和２９年１１月１６日判決　（民集８巻１１号２０４７頁）、
同旨最高裁判所　昭和３９年３月１０日判決　（判例時報３６９号２１頁）、
同旨最高裁判所　昭和４４年４月１５日判決　（判例時報５５８号５５頁）
である。

従って、借地借家法の適用はなく、会社に社宅使用規則があれば、
それが著しく居住者に不利でない限り使用規則は有効ということになる。

（２）使用料が普通の借家の家賃水準と同等かそれに近い場合

この場合の使用料は借家を使う対価として支払われる家賃であり、
その使用関係は賃貸借関係で借地借家法の適用があるというのが判例
最高裁判所　昭和３１年１１月１６日判決、民集１０巻１１号１４５３頁
である。

それでは、何処までの契約を「消費者契約」とみて、
消費者契約法の適用を認めるかという問題である。

消費者契約法〈弁護士　村　千鶴子〉〈中央経済社〉より
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個人で商売などの事業を営んでいる人にも、
当然個人の私生活や消費者生活があります。
そこで、個人名義で契約した場合に、その契約が私生活のためのものなのか、
事業のためなのかによって、区別して考えればよいということになります。
この区分の判断は、実質的な内容で判断する必要があります。

たとえば、「自宅兼店舗の理髪店で、多機能電話の契約をした」という場合には、
「その電話を使用する目的な何なのか」によって違ってくるわけです。
自宅で家族と共に使用するものであれば、消費者契約になるでしょう。

店舗で、顧客からの予約などを受け付ける為に使用するのであれば、
事業のための契約となると考えられます。
両方に使用することがある、という場合には、ウエイトはどちらかが大きいかという
実質的な判断が必要となります。電話予約などはあまりとっていないので、
普段は私用の電話として使っているが、たまには電話で予約してくる
顧客もいないわけではないという場合にも、私生活での使用が中心ということで
消費者契約と考えるべきだといえます。

個人で店舗や事務所などを経営している人が、パソコンなどを購入した場合にも、
何のために使用するウエイトが大きいのか、によって区別することになるでしょう。
店舗の財務管理のためであれば消費者契約には該当しないでしょうが、
自分の趣味のために使用するというのであれば、消費者契約であるといえます。
このあたりの判断は、ケースバイケースで実態をみてゆくことになろうかと思われます。

〈弁護士　村　千鶴子〉
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法律の目的は、条文に「消費者と事業者との間の情報の質
及び量並びに交渉力の格差にかんがみ」と記載してあるように、
消費者契約法の制定過程で指摘されてきた「消費者と事業者とは、
対等の関係にないために構造的に消費者被害が発生するものである」ことを前提として、
「情報格差」と「交渉力格差」があることを法律上で明確に指摘している点は、大変重要だ。
消費者契約法の目的と賃貸借契約の実態（借地借家法が適用されるのか否か等）
で判断基準を設けるべきだと考える。

具体的には、最初の契約時点で、礼金・敷金を誰が負担したのか、
企業名義で契約していたとしても、実際に、契約締結は
入居者本人が行ったとか、礼金・敷金を負担したのが、
入居者自身であった場合、また家賃を入居者が払い続けていた場合等で
消費者契約法が適用されるか否かを考える必要がある。
「会社の業務運営のための社宅で、会社組織の必要な構成部分になっているもの」
については、借地借家法の適用除外となる社宅は適用されないと考える。

入居後、給湯器が故障しているので、家主に修繕を求めたが、
「契約書に『‥給湯器などの故障の修繕費用は借主負担とする』と
書いている通り、自分で修繕してください」と言われた。
契約書に署名している以上、従うしかないのでしょうか？

（回答）

民法上、家主には、家賃という対価を得ている以上、
借主に使用収益させる義務がありますので、
そのための修繕義務を負っています。

しかし、本来、家主が負担すべき修繕義務であっても、
特約で借主負担とすること自体は、契約自由の原則の一環として、
認められていることです。

もともと、家主と借主の立場が対等平等ではなく、
家主が一方的に定めた契約事項を、
借主が受け入れるかどうかだけの選択肢しかありません。

そこに、契約自由の原則を無限定に適用していると、
借主が一方的に不利な特約ばかりが横行してしまい、
社会としての公正・公平・平等という価値観が守られなくなります。

そこで、特約としての「借主の修繕負担義務」の解釈としては、
家主の修繕費用負担義務を免除するに過ぎず、
借主の費用負担を求めるためには、
「特段の事情」が必要とされているのです。

「特段の事情」とは、たとえば、ほとんどただ同然で貸していたなど、
家主負担とするのがかえって酷になり、
一方で借主負担としてもやむをえないというような事情です。

逆に言えば、「特段の事情」がなければ、給湯器のような設備機器に
修繕が必要になったような場合には、
家主負担で修繕すべきであると考えられています。

なお、２００１年４月以降は、消費者契約法が施行されていますので、
それ以降の契約である場合には、
このような「修繕費用の借主全額負担特約」は、
消費者契約法第１０条に違反しており無効であるとされています。

隣室から、まるで壁がまったくないように、会話する声が「普通に」聞こえてくる。
欠陥建築ではないかと思い、家主に思い切って苦情を申し出たら、
家主は、「そんなはずはない。大手のゼネコンの設計施工だし、
建築基準法もクリアーしている。
共同住宅では、お互い我慢する必要があるんだ」と、逆にお説教されてしまった。
建築基準法では、「音」の問題について、どのように規定しているのでえしょうか？

（回答）

建築基準法第３０条では、共同住宅の各戸の界壁について、
「政令で定める技術的基準に適合するもの」としており、
その施行令（第２２条の３）によると、
振動数１２５ヘルツで透過損失２５デシベル、
同じく振動数５００ヘルツで４０デシベル、
２０００ヘルツで５０デシベル以上と定めています。

たとえば、隣室で大きな声（８０デシベル）で話した場合、
透過損失が２５デシベル以上であるので、５５デシベル程度に聞こえたとしても、
建築基準法上は問題なしとされてしまうのです。

ちなみに、３０～４０デシベルは「ささやき（静か）」、
５０～６０デシベルは「普通の会話（日常の騒音）」、
７０～８０デシベルは「大きな咳払い、子供の泣き声など（うるさい）」状況を
表しています。

もともと、日本の在来建築は、「遮音構造」には無頓着であったことと、
建築基準法そのものが、「最低基準」を示したものであるため、
「建築基準法をクリアーした欠陥構造」があふれかえっているのです

新築物件に引越ししようとしたら、直前になって
「工事がまだ終わっていないので入居日を数日遅らせてくれ」という連絡が入った。
納得できないので、契約を解約したいのだが、
支払った費用はどうなるのでしょうか？

（回答）

借主は、契約金を所定の期日までに納める義務がある一方、
家主は、入居予定日には、借主に対して、
カギ渡し（物件の引渡し）を行わなければなりません。
ところが、建築工事が完了していないので、物件引渡しができなくなり、
契約の実行ができなくなってしまっています。

契約（債務）が予定通り実行できない場合には、次のいろいろなケースがあり、
それによって対応も異なります。

まず、「履行不能」、つまり、住むこと自体ができなくなってしまい、
契約そのものが実行できなくなってしまった場合には、
契約を解除し、損害賠償責任を追及できます。

次に、「履行遅滞」、つまり、住むこと自体ができなくなったわけではなく、
相談内容にあるように、「数日遅れる」だけの場合には、
いきなり契約解除を行うことはできません。

契約解除ができるのは、相当の期間を設けて、
「住めるようにしてくれ」と請求したのに、
それでも住めるようにしてくれなかったような場合だけです。
このような場合には、実際に住めるようになるまでの間の宿泊代や
荷物の保管代、保管場所からの引越し代などを請求することができます。

ちょっとややこしいのは、「不完全履行」、つまり、
カギ渡しを受けて引越はしたものの、内装工事が完全に終了していないために、
設備などが全面的には使えないような場合です。
このような場合には、個別の状況に応じて、損害を受けた部分の損害賠償を
追及することができますが、実際には、「損害」の算出が難しく、
交渉がうまくいかないケースが多いのです。

いずれにしても、相談内容のようなケースで、いきなり契約解除をすれば、
法律上は、そのような解除は認められませんので、かえって、家主側からの
損害賠償責任さえ追及されかねませんので注意が必要です。

前の住人が退去されて新しい入居者が決まると、貸主がその部屋の鍵を新規のシリンダーに交換します。取り換えないでそのまま使う家主もいるようですが、それでは以前の借り主や関係者が新しい入居者の家に合い鍵で侵入することもできるということになります。
ですから、新規の契約者には、シリンダー交換済みの鍵を引き渡すのが、貸主の責任です。

「貸主が負担する」というのは、法律で決まっているのでしょうか

現在(平成25年1月)のところ、鍵の交換についての法律はありませんが、国土交通省が平成16年に制定して改訂を重ねている、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいた対処法があります。

ガイドラインですから法的な効力はないのですが、訴訟で裁判になった場合は、このガイドラインに沿って判決が下されることが多くなっています。

退去時に鍵の交換代を請求された場合はどう対処すればいいのでしょうか

払う必要はありませんが、トラブルになるのも避けたいところですから、「国土交通省のガイドラインに、貸主側の負担であることが明示されています。現在では社会通念上、鍵の交換費用は貸主負担であるとされていますが、どうお考えでしょうか」と主張し、話し合うのが得策でしょう。

入居前に、契約書や重要事項説明で「鍵の交換費用は借り主が負担する」という記述がを見つけた場合はどうすればいいでしょうか。また、あまりよく読まずにそれら書面に押印してしまい、後から請求された場合はどうすればいいのでしょうか

契約書に明記されていて印鑑を押したからといって、それが法律的に有効であるとは限りません。訴訟になると過去の判例に基づいて、契約内容が破棄されることはよくあります。ですから、泣き寝入りをしたり、払うべきものだと早合点することはありません。

また、「どうもこの鍵は新しくはなさそう」と感じたら、貸主側に「鍵は取り換えてありますか？ 　防犯の方法を考えているので」と質問をしてください。もし換えていないようなら、早急に取り換えてもらうよう、話しましょう。

管理会社も貸主も、「鍵の費用負担は貸主が行うことが基本だ」ということは分かっているはずなので、きちんと伝えてください。

ペット禁止マンションの契約違反と違約金、原状回復との関係

　ペット禁止の賃貸マンション（家賃：月額10万円）で、借主が無断で猫を飼ったため、貸主が、原状回復の際に、借主に対し契約違反を理由に、違約金を含めた90万円の原状回復工事費用の支払いを請求してきた。借主はこれに応じなければならないか。
なお、この契約において、敷金は家賃の２か月分が支払われており、入居時には、畳の表替えと襖の張り替えはなされていたが、その他の場所はハウスクリーニングのみで、違約金の定めはもとより、原状回復に関する特約は一切されていない。

建物賃貸借契約における敷金と保証金の違い

　建物賃貸借契約の締結に際し授受される敷金と保証金は同じものか。
保証金は、居住用の建物賃貸借契約を締結する場合にも授受されるのか。
建物の明渡し時に保証金の一部を償却するという特約をした場合、その償却される保証金はどういう性質の保証金か。契約の更新ごとに保証金の一部を償却し、その償却額を借主が補充するという特約をした場合、その償却される保証金はどういう性質の保証金か。