投稿者: taikyo

民法改正で変わる生活、「敷金」返還スムーズに

私たちの生活に密着したルールが、まもなく変わろうとしています。例えばマンションの契約、ＤＶＤのレンタル、また飲食店のツケ払いに至るまで、生活の基本的なルールを定めている「民法」が１２０年ぶりに大改正。どのように変わるのでしょうか。

　おりしも引越しシーズン。男性が不動産業者と下見に訪れたのは都内にある築３６年の物件です。

　「結構きれい、古いけど」（男性）
　「しっかりメンテナンスしてます」（業者）

　家賃は８万５０００円。敷金・礼金は、それぞれ家賃の１か月分です。

　「退去の際にはクリーニングを行うので、敷金から通常であれば引かれるケースがほとんど」（業者）
　「どのくらい引かれる？」（男性）
　「こちらの広さだと半分以上は引かれる」（業者）

　「敷金」はアパートやマンションを借りるときに、貸主に預けるお金です。これは退去時に返還されるべきものですが、実際には住宅の「原状回復」の費用にあてられることが多い。「原状回復」の対象は、例えば「壁の落書き」のほか、経年変化による「長年置いていた家具のへこみ」や「日焼けによる壁紙の変色」も含まれます。

　この「敷金」をめぐっては、トラブルが後を絶ちません。国民生活センターによりますと、退去時「お金が戻ってこない」などの相談が年間およそ１万件以上寄せられています。

　都内在住の男性。１年ほど前、借りていた住宅を退出する際、貸主側から２０万円以上請求されたといいます。

　「通常に（普通に使って）３年住んでいたという認識だった。数万円だと思っていたが、予想の２倍、３倍の請求額だったので驚いた」（敷金トラブルに遭った男性）

　その後、貸主側と交渉を重ね、男性が１０万円を支払うことで和解したといいます。

　なぜ、こうしたトラブルが起こるのでしょうか。生活の基本的なルールを定めているこれまでの民法には、「原状回復」についてルールがないためです。そこで、今回の民法改正案では、「敷金」は契約の終了時、つまり引っ越す際に原則として「返還する」と明記されました。「経年変化」は貸主側の負担で直すことになりました。

　一方、「壁の落書き」などは、通常の使用による汚れを超えていると判断され、借主側の負担となりそうです。

　物件を探す人たちは・・・
　「借りる側も貸す側も、スムーズに物事が運ぶと思うのでルールはあった方が良い」
　「『こういうルールがあるから、してはダメ』とか自分の中で（判断）できるので、ルールはあった方が良い」

　不動産賃貸における「敷金」のトラブルについて、弁護士と協力し、解決にあたっている男性は・・・

　「『ハウスクリーニングはこの単価が妥当だ』と （民法に）書いているわけではないので、契約の時点でしっかり借りる人も、よくよく理解して契約しないと」（日本敷金診断士協会 土川保常務理事）

　不動産業者は今回の民法改正について・・・

　「消費者の意識が、今回の民法改正によって大きく変わることが予想される。民法改正後、敷金についてより一層細かく消費者に説明していく義務がある」（ｉｅｔｔｙ 小川泰平社長）

　未払い金の「時効」に関するルールも変わります。これまで「飲食店のツケ払い」や滞納している「レンタルＤＶＤ代」などは１年で「時効」を迎えるなど、業種によってバラバラだった時効を原則５年に統一します。

　「１年で時効になるのが５年に。それなら賛成。時効は本当にありえない。借りた物は最後まで返さなくちゃ。お金ないなら飲まない方が良い 」（飲食店経営）
　「１年間で取れなかったツケを５年間追いかけ続けて取れるかと言ったら、相手の会社が潰れたりとかそうなるとあまり（改正も）意味がないかも」（飲食店経営）

　民法の改正案は、いまの国会での成立を目指すといいます。そして、２０１８年ごろまでに施行される見込みです。（05日23:13）

（質問）

消毒料を支払えと言われたが、支払う必要があるのか？

（回答）

家主が請求するにしろ、仲介業者が請求するにしろ、
どちらにしても支払う必要はありません。
家主には、家賃という対価を取って他人に物件を貸す以上、
借主に「使用収益させる義務」があります。

つまり、借りる人が、安全快適に生活できるようにするのが家主の務めなのです。

従って、万一、「消毒しないと住めない」状態であるなら、
家主の費用と責任で消毒すべきなのです.

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＜契約金の支払い＞（１）

（質問）

契約金の残金支払いを入居日直前まで待ってほしいと言ったが断られた。

（回答）

建物の売買契約などでは、当事者双方のリスクを軽減するために、
同時履行と言って、売買代金の支払いと
不動産の移転登記手続きを同時に行うことが多いのですが、
賃貸借契約ではどうなのかということがポイントです。

つまり、賃貸借契約においても、「同時履行の抗弁権」を主張できるかどうかということです。

「同時履行の抗弁権」を主張するためには、
次の３つの要件を満たす必要があるとされています。

ひとつは、ひとつの双務契約（どちらも何らかの義務を負っている契約）から
生じた双方の債務が存在すること、
賃貸借契約は、家主には借主に物件を引き渡す義務があり、
借主には家主に契約金を支払う義務がありますので、
これに該当します。

二つ目は、相手方の債務が履行期にあること、
賃貸借契約では、借主の立場からすると、
家主の履行期（＝物件の引渡し日＝カギ渡し日）はまだ来ていませんので、
この点は要件を満たしていません。

そして、三つ目が、相手方が自己の債務の履行又は
履行の提供をせずに履行を請求してきたこと、
つまり、賃貸借契約においては、カギ渡し日を過ぎたのに、
カギ渡しをしないで、契約金の支払いだけを要求してきたという場合ですが、
これもカギ渡し前ですから、用件には該当しません。

つまり、入居直前まで契約金の支払いを保留するということは、
法律上では認められないということになり、
家主との協議次第ということになるのです。

一般に、家主は、入居直前のキャンセルを恐れるために、
契約金の支払いを早めにしてもらおうとしますので、
どうしても、入居直前まで費用を用意できないのであれば、
その説明をきちんと行う一方で、「キャンセルは行わないし、
万が一契約金の支払い前にキャンセルする場合でも、
契約金は全額支払う」というような念書を家主に提出して、
了解を得るというような方法が必要です。

（質問）

礼金が高額なので支払いたくないのですが。

（回答）

礼金というのは、法律上、特に規定のないお金です。
礼金のやり取りは、単なる慣習に過ぎません。
問題は、家主が礼金の支払いを求め、借主がそれを拒否した場合に、
家主が契約を拒否するだろうということです。
借主にも、物件を選ぶ自由があるのに対して、
家主は、誰と契約するかの自由があるのです。

従って、「礼金が高額なので支払いたくない」と言っても、
家主が認めてくれなければ、契約できないだけなのです。
契約そのものを強制することはできないからです。

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(質問）

保証金と敷金は、どのような違いがあるのか？

（回答）

保証金と敷金の違いとしては、実態としては、
ほとんど同じような意味で使われていることが多いのですが、
厳密に言えば、次のような違いがあるとされています。

1　 保証金は、事務所、店舗やテナントなどの主に法人契約によく使われ、
敷金は、個人の住居の契約によく使われています。

2　 保証金は、約定によって、
退去時に敷引き（解約引き、償却などと呼ぶ場合もあります）があることが多いのに対し、
敷金は、通常、敷引きがなく、実費精算です。

3　 保証金は、法律上規定のないお金ですが、
敷金は、民法第３１６条，第６１９条などに規定のあるお金です。
ただし、判例では、敷引きのない保証金は「敷金」と同じ扱いとなっているようです。

4　 保証金は、約定がないと権利の承継がありません（次の家主に引き継がれない）が、
敷金は原則として新しい家主にも引き継がれます。

5　 保証金＝敷金＋礼金という解釈もあります。
つまり、保証金方式をとっている場合には、同時に、敷引きなどがある代わりに、
礼金を取ることがなく、敷金方式をとっている場合には、敷引きがない代わりに、
礼金を取る地域が多いということです。

（質問）

手付金を持参していなかったが、業者が「立て替えておくから」と便宜を図ってくれた。
しかし、事情があってキャンセルすることになったが、
「キャンセルするなら貸している手付金を支払え」と言われた。
やはり支払わざるを得ないのか？
（回答）

宅建業法の第４７条第１項の３では、いわゆる「手付貸与の禁止」を制定しています。
つまり、仲介業者は、契約の誘引のために、手付金を立て替えるというような申し出を行えば、
実際にそれが実行されていない場合でも重大な業法違反となるのです。

従って、このような場合にキャンセルが発生したときには、一切お金を支払う必要がありません。

（質問）

手付金を業者に支払い契約書にも署名捺印したが、
１時間後にもっとよい条件の物件が見つかった。
そこで、手付金を支払った業者に連絡して解約を申し入れたが、
「手付金は没収する」と言われた。たった１時間なので納得できないのだが‥。

（回答）

もし、契約書に、家主・借主双方が署名捺印を行っていた場合には、
「契約成立」と解釈されるため、手付金の無条件返還は不可能になるでしょう。
なぜなら、家主の署名捺印があるということ自体、家主が、
仲介業者に契約行為の代理権を与えていた証拠であると解釈できるからです。
つまり、時間の経過には関係なく、原則として、手付金の返還はできないということです。

手付金の返還がされるケースとしては、
家主や業者の説明が事実と異なるような場合に限られるでしょう。
いずれにしても、手付金を納めるときは、安易に考えてはいけないのです

（質問）

手付金を業者に支払い契約したが、もっとよい物件がないかと探していたら
１時間後にもっとよい条件の物件が見つかった。
そこで、手付金を支払った業者に連絡して解約を申し入れたが、
「手付金は没収する」と言われた。たった１時間なので納得できないのだが‥。

（回答）

家主に直接手付金を納めた場合には、キャンセルするには手付金の放棄が必要ですが、
仲介業者の場合には、家主の代理権を得ていたかどうかが、
ひとつの判断ポイントになります。

家主からの代理権を得ずに（家主からの委任状を提示せずに）
手付金を支払っていたような場合であれば、
仲介業者には、手付金を受け取る権利はありませんから、
たとえ、業者が「手付金である」と呼んでいたとしても、
本来は、預かり金でしかありませんから、
キャンセルすれば返還されなければなりません。

従って、仲介業者に、「家主の代理権を証明する文書も見ていないので、
手付金を受領する代理権はないはずである。
つまり、本来、手付金としては受領できないはずなので、
支払ったお金は法的には単なる預かり金であるため、
キャンセルする場合には返還しなければならない」と主張できます。

（質問）

高額の手付金を請求されたが従わざるを得ないのか？
（回答）

賃貸借契約の手付金としては、通常、家賃の１か月分が相場です。
それよりもはるかに高額な手付金を要求するような場合には、
何か、問題点を隠している場合が少なくないと思います。

つまり、発覚すればキャンセルしたくなるような問題点があり、
もし、借主が見つけた場合、キャンセルするには手付金の放棄が必要となるので、
高額な手付金を取っていたほうがキャンセルしにくくなるからです。

このようなケースでは、手付金を相場にしてもらうだけでなく、
手付金の支払い前に、問題点が隠されていないかどうか、
もっと調査しておいたほうがよいと思います。

●1Rと1Kの違いは？

1Rと1Kの場合、「居室部分を分ける『扉』があるかないか」です。
部屋に居室を仕切る扉を付けたら1Kとなるのです。

●DKとLDKの違いは？

次に、2DKや2LDKなどの表記にある「DK」と「LDK」の違いは。

もちろん、「L」はリビング（居間）、「D」はダイニング（食堂）、
「K」はキッチン（台所）の略。すなわち、
「DK」はダイニングとキッチン（食堂兼台所）、
「LDK」はリビングダイニングとキッチン（居間兼食堂と台所）です。
なぜならば、2011年11月まで、DKとLDKを区分けする
明確な基準は決められていませんでした。

それまでは、ただ漠然と「広いとLDKで、狭いとDK」といった具合で、
公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会から
「DK（ダイニング・キッチン）及びLDK（リビング・ダイニング・キッチン）の
広さ（畳数）の目安となる指導基準」が発表され、
一定の基準が設けられました。

その基準によると、次のように定められています。

【居室が1つの場合】
・4.5畳以上8畳未満は「DK」と表示
・8畳以上で「LDK」と表示

【居室が2つ以上の場合】
・6畳以上10畳未満は「DK」と表示
・10畳以上は「LDK」と表示

※1畳＝1.62平方メートル以上

なお、この基準には示されていませんが、居室が1つの場合で、
DKに当たる部分が4.5畳未満は「K」（つまり「1K」）表示になります。

同様に、居室が2つ以上の場合も、「DK」に当たる部分が
6畳未満であれば「K」（「2K」など）表示になります。

従って、2DKと2LDKを具体的に説明すると、
キッチンやトイレ、風呂などの水回りとは別に部屋が2つあり、
キッチンとダイニングを合わせて6畳以上10畳未満なら2DK、
同じく10畳以上なら2LDKとなります。

しかし、この基準はまだ不動産業界の隅々にまで行き届いているとはいえず、
不動産情報サイトなどでも正確に表記されていないこともありますので、
目安として覚えておいてください。

（質問）

本人が高齢のため入居を拒否されたが、何とかならないか？

（回答）

平成１３年に「高齢者の居住の安定確保に関する法律」が制定され、
高齢者の入居を拒否しない賃貸住宅の登録・閲覧制度や
終身借家制度などが誕生し、高齢者に対する一定の保護が前進しましたが、
いまだに「高齢」を理由とした入居の拒否があとを絶ちません。

現状では、家主の「良心」に委ねるほかなく、
強制的に、入居を認めさせることはできません。
家主を説得したい場合には、行政の窓口で相談し、
家主への説得を行ってもらうという方法も考えられますが、
根本的には、上記の法律で登録された高齢者の入居を
拒否しない賃貸住宅を探すことだと思います。

（質問）

入居申込書に書いた内容で入居を拒否されたが、何とかならないか？

（回答）

契約するためには、借主からの「申し込み」に対して、
家主による「承諾」が必要ですが、
家主が承諾しない場合には、契約が成立しません。

日本以外の先進国では、性別・人種・国籍の差別や
その他の合理的な理由がないのに、
入居を断るような場合、民間の家主であっても法律で罰せられる
というケースが少なくありませんが、
日本では、「契約自由の原則」が幅を利かせすぎているのです。

家主が承諾しない理由にはいろいろと考えられますが、
家主には、入居拒否の理由を説明する義務もありませんし、
家主が入居を認めない以上、何ともすることもできないのが現実なのです。